Komplexní údržba budov a staveb. Servis a údržba budov a staveb

Budovy a stavby musí být během provozu pod soustavným dohledem inženýrských a technických pracovníků odpovědných za jejich bezpečnost.

Existují tři typy kontrol:

1) obecné nebo sezónní (šest měsíců), kdy se kontroluje celá budova, její konstrukce, vybavení a vybavení;

2) částečné, kdy se kontrolují pouze určité části budovy, například střecha, suterén, výtah, systém ústředního vytápění atd.;

3) mimořádné (neplánované), prováděné po přírodních katastrofách - hurikány, povodně, bouřky atd.

Pravidelné generální technické prohlídky budov se provádějí zpravidla dvakrát ročně: na jaře po tání sněhu a na podzim při přejímce budovy do zimního provozu. Materiály z podzimní kontroly slouží jako podklad pro plánování průběžných oprav v příštím roce. Při jarní prohlídce a zahájení přípravy objektu na zimu jsou upřesněny nadcházející práce, které musí být dokončeny do začátku zimního provozu a převzaty při podzimní prohlídce.

Údržba budov a staveb je tedy souborem prací, které mají udržovat v dobrém stavu prvky každé budovy, konstrukce, parametry pro ně stanovené, jakož i provozní režimy jejich technických zařízení.

Udržovací práce zahrnují kontrolu konstrukcí, posouzení jejich technického stavu a zároveň seřízení systémů, odstranění drobných poškození, tzn. zajištění jejich běžného použití k určenému účelu.

Pro centralizovanou správu inženýrských systémů budov, jakož i pro účtování a provádění požadavků na odstraňování poruch jejich prvků:

jsou vytvořeny dispečerské služby a pohotovostní týmy;

údržbu provádí zaměstnanci na plný úvazek;

stavební materiály pro neodkladné práce jsou odebírány z rezerv poskytovaných na běžné opravy budov.

Údržba je plánována podle ročních a čtvrtletních plánů a harmonogramů.

3. Běžné opravy budov a konstrukcí. Skupiny prací na aktuálních opravách a jejich obsahu.

Běžné opravy objektu jsou prováděny s cílem obnovení provozuschopnosti (provozuschopnosti) jeho konstrukcí a systémů inženýrských zařízení a udržení výkonových parametrů (PEC) na dané úrovni. Současné opravy zahrnují opravy a stavební práce, které chrání konstrukce a zařízení před předčasným opotřebením, a také práce na odstranění drobných poškození a poruch, které vznikají během provozu.

Všechny běžné opravy jsou rozděleny do dvou skupin:

1) preventivní údržba (PTR), plánovaná předem z hlediska objemu a nákladů, místa a doby její realizace;

2) nepředvídané aktuální opravy (UNR), zjištěné během provozu a provedené zpravidla naléhavě.

Preventivní údržba je základem běžného technického provozu. Jeho provádění v přísně regulovaných lhůtách zajišťuje stanovenou životnost konstrukčních prvků a zařízení tím, že je chrání před předčasným opotřebením.

Nepředvídaná údržba spočívá v rychlém odstranění nahodilých poškození a závad, které je nutné urychleně odstranit. Na tyto práce je poskytováno cca 10 % prostředků alokovaných na běžné opravy.

Prioritou současných oprav by neměly být vnitřní dokončovací práce, ale vnější práce na střechách, okapových žlabech a slepých plochách, ochrana konstrukcí před vlhkostí, mrazem, oprava oken, dveří a vrat, příprava konstrukcí na nejtěžší a nejtěžší období - zimní provoz, Ten musí být dokončen 15 dní před začátkem topné sezóny.

Převzetí díla spočívá v kontrole jeho souladu se seznamem a objemy stanovenými v plánu, jeho kvality, správné aplikace norem a cen a dostupnosti úkonů pro skryté práce. Přejímka je ukončena vystavením aktu, který slouží jako podklad pro odepisování spotřebovaných materiálů. Nepředvídané opravy se zaznamenávají do zvláštního deníku. Celkové náklady na nepředvídané práce jsou zahrnuty v akceptačním certifikátu pro PPR práce na tomto zařízení.

Technický provoz veřejných budov a staveb tvoří soubor opatření k zajištění funkčnosti a bezporuchového provozu všech jejich prvků a systémů minimálně po standardní životnost zařízení. Fungování je přímé použití struktury v souladu s jejím účelem. Podívejme se dále na základní požadavky a pravidla technický provoz budov a staveb.

Obecná informace

Za uchovávání dokumentu je určena osoba, která objekt dohlíží a pečuje o něj.

Technický deník se vyplňuje v jednom vyhotovení pro samostatnou velkou budovu/stavbu nebo jejich skupinu.

Regulační regulace

V Ruské federaci je postup pro technický provoz zařízení stanoven federálními zákony a předpisy přijatými v souladu s nimi. Například je regulován nařízením POT R O-14000-004-98.

Některé země bývalého SSSR mají podobné předpisy. Technický kodex standardní praxe byl tedy schválen v Běloruské republice ( TKP) o technickém provozu budov a staveb.

Regulační regulace otázek spojených s užíváním a provozem zařízení je zaměřena na řešení následujících úkolů:

Zajišťování bezpečnosti obyvatel, ochrana majetku občanů a organizací, státu a obcí.
Zachování ekologické situace na úrovni příznivé pro rostliny, zvířata a člověka.
Prevence klamání vlastníků o bezpečnosti fyzikálních parametrů a vlastností staveb/budov a prostor v nich.
Zajištění efektivního fungování zařízení.

Opravit

Může být aktuální nebo plánovaný. Průběžná práce musí být včasná a systematická. Jsou zaměřeny na obnovu povrchů prvků a konstrukcí a odstranění drobných závad.

Plánované opravy se provádějí minimálně 1x za 3 roky, v případě potřeby lze práce provádět i ročně. Ekonomickou proveditelnost častých oprav určují inženýři a finančníci.

Potřeba neplánovaných prací je zjišťována přímo za provozu zařízení. Je třeba poznamenat, že zpoždění nebo zpoždění oprav může představovat ohrožení zdraví/života pracovníků (pokud je budova průmyslová) nebo obyvatel (pokud je budova obytná).

Generální oprava

Může být 2 typů: selektivní a komplexní. V druhém případě jsou vyměněny všechny opotřebované prvky, zařízení a inženýrské konstrukce.

Při selektivních opravách se proto provádějí práce ve vztahu k jednotlivým částem objektu. Během tohoto procesu mohou být některé struktury zesíleny.

Destruktivní faktory

Při provozu zařízení je nutné vzít v úvahu:

Vnější vliv. Deformace a poškození mohou být důsledkem člověkem způsobených nebo přírodních katastrof nebo vlivem klimatických podmínek (stálý vítr, vysoká vlhkost, nízké teploty).
Životní cyklus předmětu. Každá budova má svou vlastní životnost. Končí demolicí objektu.

Mikroklima v prostorách má značný význam pro efektivní fungování budovy. Neuspořádaná kombinace teplot a úrovní vlhkosti může vést k destrukci materiálů a narušení jejich vzájemné přilnavosti.

Údržba budov je nová služba s velkou budoucností. Každý majitel budovy potřebuje mít ve svých řadách elektrikáře, instalatéry, tesaře a další specialisty na údržbu budov. Kromě toho je v různých ročních obdobích nutné sledovat stav fasády, střechy a odvodňovacího systému. Ujistěte se, že ve fasádním zasklení nebo střeše nedochází k netěsnostem. Aby byl nahromaděný sníh na střeše včas odklizen. Architektonické osvětlení a venkovní reklama byly v dobrém stavu. Pro provádění oprav nebo preventivní diagnostiky je nutné najmout mnoho organizací, což může být v konečném důsledku mnohem dražší, než provádění všech těchto prací jednou organizací na základě smlouvy o předplatném servisu nebo smlouvy o provádění těchto prací na zavolání. Jsme připraveni uzavřít smlouvu jak na komplexní údržbu objektu, tak na provedení jednotlivých prací.

Údržba budov a konstrukcí.

Údržba budovy nebo údržba inženýrských systémů budov zahrnuje údržbu a běžné opravy technických zařízení. Zajišťujeme nejen outsourcing personálu pro údržbu vašeho objektu, tedy hostujícího elektrikáře, instalatéra, tesaře či jiných specialistů, ale také hlídáme technický stav vašich inženýrských systémů. Běžné opravy nebo jiné opravárenské práce provádíme v souladu s předpisy. A konečné náklady na naše služby jsou mnohem nižší než na údržbu vlastních zaměstnanců.

Provoz budov a staveb.

Provoz budov a staveb zahrnuje zajištění bezporuchového provozu všech systémů budov. Například:
- Sledování fungování inženýrských systémů.
- Sledování bezpečnosti budovy nebo stavby v rámci smlouvy.
- Provádění nezbytných běžných oprav.
- Úklid prostor a okolí.

Předplatitelské služby pro budovy a stavby.

Smlouva o předplatné službě se uzavírá na rok nebo sezónu. Zákazník zaplatí částku sjednanou ve smlouvě a zhotovitel vypracuje regulovaný seznam prací:
- servis,
-diagnostika,
- odstranění závad,
- oprava.
Platbu podle smlouvy lze vypočítat buď měsíčně nebo denně. Například naši specialisté mohou přijít na zavolání a v tomto případě bude platba provedena na základě minimálního poplatku za předplatné plus denních přesčasů. Tento smluvní systém umožňuje zákazníkovi výrazně ušetřit na energiích budovy. A také provádět běžné opravy včas, aby se zabránilo technickým nehodám inženýrských systémů.

Naše organizace provádí širokou škálu prací, takže můžeme zajistit komplexní údržbu vaší budovy nebo stavby. Nebo servis potřebného sektoru provozu budov. Například pouze údržba inženýrských systémů:
- Elektrické;
- Instalatérství;
- Dokončovací práce v areálu;
Nebo jen údržba fasády, střechy, či přilehlého okolí.

Údržba budovy na vyžádání.

Ze smlouvy o údržbě budovy na základě žádosti vyplývá, že objednatel zavolá zhotovitele pro každý konkrétní rozsah prací. Práce na základě takové smlouvy jsou placeny podle skutečně provedeného objemu. Zákazník se samostatně rozhoduje, jakou práci provede.

Údržba fasády budovy.

Údržba fasády budovy zahrnuje následující seznam prací:
- Sezónní fasádní práce: Mytí fasády, hydroizolace fasády.
- Aktuální opravy fasády: Sezónní tmelení fasády a nátěr fasády, oprava drenážního systému, nutné opravy fasády při výskytu závad.
- Sledování stavu panelové fasády: Praskání a odlupování tmelu. Utěsnění mezipanelových švů
- Sledování stavu provětrávané fasády: Sledování netěsností. Služba těsnění zasklívacího švu
- Sledování stavu fasády: Pro výskyt vad, znečištění, poškození od třetích stran.

Údržba střechy budovy.

Údržba střechy budovy zahrnuje:
- Zimní údržba střechy: Odklízení sněhu ze střechy, čištění okapů od ledu a rampouchů.
- Letní údržba střechy: Čištění střechy od suti, čištění okapů od suti.
- Aktuální

Sledování stavu fasády a střechy zahrnuje kontrolu stavu objektu a pravidelnou vnější kontrolu. Pro monitorovací služby lze uvést následující obecný seznam prací:
- Pravidelná kontrola poškození a závad fasády.
- Periodická diagnostika fasády na pohyblivost prvků a defektů.
- Periodická diagnostika střechy na těsnost prvků.
- Sledování přítomnosti sněhu a rampouchů na střechách v zimním období.

Rádi pro vás uděláme jakoukoliv práci!

1. Organizace práce na technickém provozu budov a staveb

2. Druhy oprav

3. Technický stav objektu

4. Druhy opotřebení

5. Životnost budov

6. Provozní požadavky na budovy

7. Budování kapitálu

8. Přejímky novostaveb do provozu

9. Metodika posuzování technického stavu stavebních konstrukcí

Bibliografie

1. Organizace práce na technickém provozu budov a staveb

Technická údržba budov je soubor opatření, která zajišťují bezporuchový provoz všech prvků a systémů budovy po minimálně standardní životnost a fungování budovy k určenému účelu.

Fungování budovy je přímé užívání budovy k určenému účelu, plnění jejích stanovených funkcí. Užívání budovy k určenému účelu a její částečná úprava pro jiné účely snižuje efektivnost budovy, protože užívání budovy k určenému účelu je hlavní součástí jejího provozu. Fungování budovy zahrnuje období od ukončení výstavby do zahájení provozu a období opravy.

Technický provoz budov zahrnuje údržbu, systém oprav a sanitární údržbu.

Systém údržby budov zahrnuje zajištění regulačních režimů a parametrů, zřizování inženýrských zařízení a technické prohlídky nosných a obvodových konstrukcí budov.

Systém oprav se skládá z běžných a velkých oprav. Hygienická údržba budov spočívá v úklidu veřejných prostor, místních prostranství a sběru odpadků.

Úkolem provozu budovy je zajistit bezporuchový provoz jejích konstrukcí, dodržování běžných hygienických a hygienických podmínek a správné používání inženýrských zařízení; udržování teplotních a vlhkostních podmínek v prostorách; provádění včasných oprav; zvýšení úrovně vylepšení budov atd.

Doba bezporuchového provozu stavebních konstrukcí a jejich systémů není stejná. Při stanovení normové životnosti stavby se přihlíží k bezproblémové životnosti hlavních nosných prvků, základů a stěn. Životnost jednotlivých stavebních prvků může být 2 - 3x menší než je standardní životnost stavby.

Bezproblémové a pohodlné užívání stavby vyžaduje kompletní výměnu odpovídajících prvků nebo systémů po celou dobu její životnosti.

Prvky a inženýrské systémy stavby po celou dobu životnosti vyžadují opakované úpravy, prevenci a obnovu zavedených prvků. Části budovy nelze používat, dokud nejsou zcela opotřebovány. Během provozu se provádějí práce na kompenzaci běžného opotřebení. Neprovedení menších plánovaných prací může vést k předčasnému selhání konstrukce.

Během provozu objekt vyžaduje neustálou údržbu a opravy. Údržba budov je komplex udržování dobrého stavu stavebních prvků a stanovených parametrů a provozních režimů technických zařízení zaměřených na zajištění bezpečnosti staveb. Systém údržby a oprav musí zajistit normální fungování budov po celou dobu jejich zamýšleného užívání.

Načasování oprav budov by mělo být stanoveno na základě posouzení jejich technického stavu.

Údržba budov zahrnuje práce na sledování technického stavu, udržování provozuschopnosti, seřizování inženýrských zařízení, přípravu na sezónní provoz budovy jako celku i jejích prvků a systémů. Sledování technického stavu budov je prováděno systematickými plánovanými i neplánovanými kontrolami s využitím moderních technických diagnostických nástrojů.

Rutinní kontroly se dělí na obecné a dílčí. Při generálních prohlídkách je nutné sledovat technický stav objektu jako celku, při dílčích prohlídkách jsou kontrolovány jednotlivé konstrukce objektu.

Neplánované kontroly se provádějí po hurikánových větrech, dešťových bouřích, silném sněžení, povodních a jiných přírodních jevech, po nehodách. Generální kontroly se provádějí dvakrát ročně: na jaře a na podzim.

Při jarní prohlídce se kontroluje připravenost budov k provozu v období jaro-léto, po působení sněhových zátěží se stanoví objem prací na přípravě provozu v období podzim-zima a objem oprav o objektech zařazených do plánu běžných oprav v roce kontroly.

Při přípravě budov k provozu v období jaro-léto se provádějí následující typy prací: zpevňování odtokových trubek, kolen, trychtýřů; reaktivace a oprava zavlažovacího systému; opravy vybavení nástupišť, slepých ploch, chodníků, stezek pro pěší; otevřete ventilační otvory v podnožích; kontrola střechy, fasády atd.

Během podzimní prohlídky byste měli zkontrolovat připravenost budovy k provozu a období podzim-zima, ujasnit si rozsah oprav na budovách zahrnutých v plánu běžných oprav na příští rok.

Seznam prací při přípravě budov k provozu v období podzim-zima musí obsahovat: izolace okenních a balkonových otvorů; výměna rozbitých skleněných oken a balkonových dveří; opravy a izolace podlah v podkroví; zpevňování a opravy parapetních plotů; zasklení a uzavření podkrovních vikýřů; opravy, izolace a čištění kouřovodů; utěsňování průduchů v suterénech budov; konzervace zavlažovacích systémů; opravy a zesílení vstupních dveří atd.

Četnost plánovaných kontrol stavebních prvků je upravena předpisy. Při provádění dílčích kontrol musí být zjištěny závady, které lze odstranit v době určené pro kontrolu. Zjištěné závady, které narušují běžný provoz, jsou odstraňovány ve lhůtách uvedených ve stavebních předpisech.

2. Druhy oprav

Obnova budovy je soubor stavebních prací a organizačních a technických opatření k odstranění fyzického a morálního opotřebení, nesouvisejících se změnami hlavních technicko-ekonomických ukazatelů budovy.

Systém preventivní údržby zahrnuje běžné i větší opravy.

Údržba- oprava budovy za účelem obnovení provozuschopnosti jejích konstrukcí a systémů inženýrských zařízení při zachování provozní výkonnosti.

Aktuální opravy jsou prováděny v intervalech, které zajišťují efektivní provoz budovy od okamžiku dokončení její výstavby až do okamžiku předání na další generální opravu. Přitom jsou zohledněny přírodní a klimatické podmínky, konstrukční řešení, technický stav a provozní režim objektu.

Současné opravy je nutné provádět podle pětiletých a ročních plánů. Roční plány se zpracovávají pro upřesnění pětiletých plánů s přihlédnutím k výsledkům kontrol, vypracovaným odhadům nákladů a technické dokumentaci na běžné opravy a opatření k přípravě objektů pro provoz v sezónních podmínkách.

Velká renovace- oprava budovy za účelem obnovení její životnosti, v případě potřeby výměna konstrukčních prvků a systémů inženýrských zařízení, jakož i zlepšení provozní výkonnosti.

Hlavní opravy zahrnují odstraňování všech opotřebovaných prvků, obnovu nebo výměnu (kromě kompletní výměny kamenných a betonových základů, nosných zdí a rámů) za odolnější a ekonomičtější, které zlepšují provozní výkonnost těžených objektů.

Nejdůležitější součástí organizace generální opravy je vypracování strategie. Teoreticky jsou možné dvě možnosti opravy: podle technického stavu, kdy opravy začnou po vzniku poruchy, a preventivně-preventivní, kdy se opravy provádějí před vznikem poruchy, tzn. abych ho varoval. Druhá možnost je ekonomicky výhodná. Na základě studia životnosti a pravděpodobnosti poruchy je možné vytvořit systém prevence, který by zajistil bezproblémovou údržbu prostor. V praxi technické údržby budov se využívá kombinace dvou strategií.

Spolehlivost budov při jejich provozu při zhoršování stavu jednotlivých prvků, komponent nebo budovy jako celku lze zajistit preventivními opravami. Hlavním úkolem takové prevence je předcházet poruchám. Systém plánované preventivní údržby spočívá v periodicky prováděných opravách, jejichž objem závisí na životnosti konstrukcí a materiálech, ze kterých jsou vyrobeny.

3. Technický stav objektu

Technický stav budovy jako celku je funkcí výkonu jednotlivých konstrukčních prvků a vazeb mezi nimi. Matematický popis procesu změny technického stavu budov tvořených větším počtem konstrukčních prvků je obtížný. Je to dáno tím, že proces změny výkonu technických zařízení se vyznačuje nejistotou a nahodilostí.

Faktory, které způsobují změny výkonu obecně i jednotlivých prvků, se dělí do 2 skupin: vnitřní a vnější.

Skupina vnitřních důvodů zahrnuje:

Fyzikálně-chemické procesy probíhající v konstrukčních materiálech;

Zatížení a procesy vznikající během provozu;

Konstrukční faktory;

Dílenské zpracování.

Skupina externích důvodů zahrnuje:

Klimatické faktory (teplota, vlhkost, sluneční záření);

Faktory prostředí (vítr, prach, biologické faktory);

Kvalita provozu.

Během provozu budov se mění jejich technický stav. To se projevuje zhoršením kvantitativních výkonnostních charakteristik, zejména spolehlivosti. Ke zhoršování technického stavu budov dochází v důsledku změn fyzikálních vlastností materiálů, charakteru rozhraní mezi nimi, ale i velikostí a tvarů.

Pro každého vlastníka objektu je otázka dlouhé životnosti a provozuschopnosti jeho nemovitosti velmi důležitá. Ale provozování vlastního podnikání a nedostatek znalostí v úzkých oblastech vám často nedává příležitost dělat vše najednou. V takových případech, aby byla zajištěna kvalitní údržba budov, jsou zapojeny společnosti specializující se na outsourcing nemovitostí.

Ovental FM LLC je připravena poskytnout svým klientům řadu vysoce kvalitních služeb v oblasti technické a inženýrské údržby budov. Tato oblast práce získala moderní název Facility Management a zahrnuje celou řadu služeb:

opravy;
provádění kontrol všech systémů podpory života v budově;
údržba zařízení a mnoho dalšího.

Služby údržby budovy si můžete objednat kdykoli. Online aplikační služba na našem webu funguje nepřetržitě, stačí zanechat požadavek ve formuláři zpětné vazby nebo si objednat zpětné zavolání. Naši specialisté posoudí aktuální stav vašeho objektu, odborně poradí s udržením jeho správné funkce a vyberou potřebné služby z široké škály činností, které naše společnost provádí.

Outsourcing posune vaše podnikání na novou úroveň

V současné době se stále větší počet vlastníků podniků snaží přenést výkon vedlejších povinností společnosti na třetí organizace, které mají v určité oblasti příslušné pravomoci. Tento přístup zajišťuje, že se zaměstnanci společnosti mohou soustředit na své přímé povinnosti, aniž by byli rozptylováni souvisejícími problémy, což výrazně zvýší produktivitu každého zaměstnance i společnosti jako celku.

Servisní údržba budov a staveb poskytovaná naší společností poskytuje řadu nesporných výhod:

snížení nákladů - objednáním služeb společnosti Owental FM nebudete muset najímat a udržovat další zaměstnance na údržbu prostor - veškeré práce provedeme my, rychle a efektivně. Také outsourcing budov podle komplexní smlouvy o poskytování realitních služeb eliminuje potřebu nákupu speciálního vybavení a nářadí;
růst ukazatelů efektivity práce. Vaši zaměstnanci se budou moci plně zapojit do procesu plnění svých profesních povinností, aniž by byli rozptylováni řešením drobných problémů. Provedeme veškerá opravná a preventivní opatření;
zodpovědnost a zaměření na dlouhodobou spolupráci. Velmi nám záleží na kvalitě našich služeb, proto garantujeme vynikající servis a profesionalitu našich zaměstnanců. Partnerství s námi přinese jen pozitivní výsledky a napomůže prosperitě a navýšení kapitálu vaší společnosti;
vysoká kvalita práce. Pro údržbu budov využíváme automatizované systémy oprav a údržby, které garantují provoz budovy na nejvyšší úrovni.

Služby společnosti Ovental FM LLC

Naše společnost má více než 10 let úspěšných zkušeností v oblasti efektivního řízení a provozu objektů pro různé účely (obchodní centra, maloobchodní budovy, kancelářské prostory, průmyslové objekty atd.). Náš seznam služeb údržby budov zahrnuje následující:

odborná technická a inženýrská údržba budov různých typů konstrukcí;
instalace a spuštění video monitorovacích systémů, požárních bezpečnostních systémů, SCS, ACS;
údržba plynových zařízení, jakož i hydraulických mostů, zvedacích plošin, elektrických vysokozdvižných vozíků, elektrických kladkostrojů;
instalace instalatérství jakékoli úrovně složitosti;
různé opravy:
- demontáž jakékoli složitosti;
- střešní krytina;
- pokládání podlahových krytin;
- svářečské práce;
- dokončování budov.

Vždy garantujeme flexibilní přístup ke každému zákazníkovi. Při výběru požadovaného rozsahu služeb budou vzaty v úvahu: specifika zařízení, jeho nasycení inženýrskými zařízeními a komunikacemi a jejich počáteční stav. Klientovi poskytujeme na výběr několik možností - od „kontroly na místě“, kdy je v podniku pravidelně přítomen pouze dispečer, až po nepřetržité sledování všech relevantních specialistů.

Objednáním služeb společnosti Ovental FM sro se zbavíte zbytečných starostí a hlavně nadměrných výdajů, které s sebou spontánní neodborný zásah do údržby budovy přináší.