Technický provoz budov a staveb: organizace práce a provozní požadavky. Servis a údržba budov a staveb

Údržba budov je nová služba s velkou budoucností. Každý majitel budovy potřebuje mít ve svých řadách elektrikáře, instalatéry, tesaře a další specialisty na údržbu budov. Kromě toho je v různých ročních obdobích nutné sledovat stav fasády, střechy a odvodňovacího systému. Ujistěte se, že ve fasádním zasklení nebo střeše nedochází k netěsnostem. Aby byl nahromaděný sníh na střeše včas odklizen. Architektonické osvětlení a venkovní reklama byly v dobrém stavu. Pro provádění oprav nebo preventivní diagnostiky je nutné najmout mnoho organizací, což může být v konečném důsledku mnohem dražší, než provádění všech těchto prací jednou organizací na základě smlouvy o předplatném servisu nebo smlouvy o provádění těchto prací na zavolání. Jsme připraveni uzavřít smlouvu jak na komplexní údržbu objektu, tak na provedení jednotlivých prací.

Údržba budov a konstrukcí.

Údržba budovy nebo údržba inženýrských systémů budov zahrnuje údržbu a běžné opravy technických zařízení. Zajišťujeme nejen outsourcing personálu pro údržbu vašeho objektu, tedy hostujícího elektrikáře, instalatéra, tesaře či jiných specialistů, ale také hlídáme technický stav vašich inženýrských systémů. Běžné opravy nebo jiné opravárenské práce provádíme v souladu s předpisy. A konečné náklady na naše služby jsou mnohem nižší než na údržbu vlastních zaměstnanců.

Provoz budov a staveb.

Provoz budov a staveb zahrnuje zajištění bezporuchového provozu všech systémů budov. Například:
- Sledování fungování inženýrských systémů.
- Sledování bezpečnosti budovy nebo stavby v rámci smlouvy.
- Provádění nezbytných běžných oprav.
- Úklid prostor a okolí.

Předplatitelské služby pro budovy a stavby.

Smlouva o předplatné službě se uzavírá na rok nebo sezónu. Zákazník zaplatí částku sjednanou ve smlouvě a zhotovitel vypracuje regulovaný seznam prací:
- servis,
-diagnostika,
- odstranění závad,
- oprava.
Platbu podle smlouvy lze vypočítat buď měsíčně nebo denně. Například naši specialisté mohou přijít na zavolání a v tomto případě bude platba provedena na základě minimálního poplatku za předplatné plus denních přesčasů. Tento smluvní systém umožňuje zákazníkovi výrazně ušetřit na energiích budovy. A také provádět běžné opravy včas, aby se zabránilo technickým nehodám inženýrských systémů.

Naše organizace provádí širokou škálu prací, takže můžeme zajistit komplexní údržbu vaší budovy nebo stavby. Nebo servis potřebného sektoru provozu budov. Například pouze údržba inženýrských systémů:
- Elektrické;
- Instalatérství;
- Dokončovací práce v areálu;
Nebo jen údržba fasády, střechy, či přilehlého okolí.

Údržba budovy na vyžádání.

Ze smlouvy o údržbě budovy na základě žádosti vyplývá, že objednatel zavolá zhotovitele pro každý konkrétní rozsah prací. Práce na základě takové smlouvy jsou placeny podle skutečně provedeného objemu. Zákazník se samostatně rozhoduje, jakou práci provede.

Údržba fasády budovy.

Údržba fasády budovy zahrnuje následující seznam prací:
- Sezónní fasádní práce: Mytí fasády, hydroizolace fasády.
- Aktuální opravy fasády: Sezónní tmelení fasády a nátěr fasády, oprava drenážního systému, nutné opravy fasády při výskytu závad.
- Sledování stavu panelové fasády: Praskání a odlupování tmelu. Utěsnění mezipanelových švů
- Sledování stavu provětrávané fasády: Sledování netěsností. Služba těsnění zasklívacího švu
- Sledování stavu fasády: Pro výskyt vad, znečištění, poškození od třetích stran.

Údržba střechy budovy.

Údržba střechy budovy zahrnuje:
- Zimní údržba střechy: Odklízení sněhu ze střechy, čištění okapů od ledu a rampouchů.
- Letní údržba střechy: Čištění střechy od suti, čištění okapů od suti.
- Aktuální

Sledování stavu fasády a střechy zahrnuje kontrolu stavu objektu a pravidelnou vnější kontrolu. Pro monitorovací služby lze uvést následující obecný seznam prací:
- Pravidelná kontrola poškození a závad fasády.
- Periodická diagnostika fasády na pohyblivost prvků a defektů.
- Periodická diagnostika střechy na těsnost prvků.
- Sledování přítomnosti sněhu a rampouchů na střechách v zimním období.

Rádi pro vás uděláme jakoukoli práci!

Pro každého vlastníka objektu je otázka dlouhé životnosti a provozuschopnosti jeho nemovitosti velmi důležitá. Ale provozování vlastního podnikání a nedostatek znalostí v úzkých oblastech vám často nedává příležitost dělat vše najednou. V takových případech, aby byla zajištěna kvalitní údržba budov, jsou zapojeny společnosti specializující se na outsourcing nemovitostí.

Ovental FM LLC je připravena poskytnout svým klientům řadu vysoce kvalitních služeb v oblasti technické a inženýrské údržby budov. Tato oblast práce získala moderní název Facility Management a zahrnuje celou řadu služeb:

opravy;
provádění kontrol všech systémů podpory života v budově;
údržba zařízení a mnoho dalšího.

Služby údržby budovy si můžete objednat kdykoli. Online aplikační služba na našem webu funguje nepřetržitě, stačí zanechat požadavek ve formuláři zpětné vazby nebo si objednat zpětné zavolání. Naši specialisté posoudí aktuální stav vašeho objektu, odborně poradí s udržením jeho správné funkce a vyberou potřebné služby z široké škály činností, které naše společnost provádí.

Outsourcing posune vaše podnikání na novou úroveň

V současné době se stále větší počet vlastníků podniků snaží přenést výkon vedlejších povinností společnosti na třetí organizace, které mají v určité oblasti příslušné pravomoci. Tento přístup zajišťuje, že se zaměstnanci společnosti mohou soustředit na své přímé povinnosti, aniž by byli rozptylováni souvisejícími problémy, což výrazně zvýší produktivitu každého zaměstnance i společnosti jako celku.

Servisní údržba budov a staveb poskytovaná naší společností poskytuje řadu nesporných výhod:

snížení nákladů - objednáním služeb společnosti Owental FM nebudete muset najímat a udržovat další zaměstnance na údržbu prostor - veškeré práce provedeme my, rychle a efektivně. Také outsourcing budov podle komplexní smlouvy o poskytování realitních služeb eliminuje potřebu nákupu speciálního vybavení a nářadí;
růst ukazatelů efektivity práce. Vaši zaměstnanci se budou moci plně zapojit do procesu plnění svých profesních povinností, aniž by je rozptylovalo řešení drobných problémů. Provedeme veškerá opravná a preventivní opatření;
zodpovědnost a zaměření na dlouhodobou spolupráci. Velmi nám záleží na kvalitě našich služeb, proto garantujeme vynikající servis a profesionalitu našich zaměstnanců. Partnerství s námi přinese jen pozitivní výsledky a napomůže prosperitě a navýšení kapitálu vaší společnosti;
vysoká kvalita práce. Pro údržbu budov využíváme automatizované systémy oprav a údržby, které garantují provoz budovy na nejvyšší úrovni.

Služby společnosti Ovental FM LLC

Naše společnost má více než 10 let úspěšných zkušeností v oblasti efektivního řízení a provozu objektů pro různé účely (obchodní centra, maloobchodní budovy, kancelářské prostory, průmyslové objekty atd.). Náš seznam služeb údržby budov zahrnuje následující:

odborná technická a inženýrská údržba budov různých typů konstrukcí;
instalace a spuštění video monitorovacích systémů, požárních bezpečnostních systémů, SCS, ACS;
údržba plynových zařízení, jakož i hydraulických mostů, zvedacích plošin, elektrických vysokozdvižných vozíků, elektrických kladkostrojů;
instalace instalatérství jakékoli úrovně složitosti;
různé opravy:
- demontáž jakékoli složitosti;
- střešní krytina;
- pokládání podlahových krytin;
- svářečské práce;
- dokončování budov.

Vždy garantujeme flexibilní přístup ke každému zákazníkovi. Při výběru požadovaného rozsahu služeb budou vzaty v úvahu: specifika zařízení, jeho nasycení inženýrskými zařízeními a komunikacemi a jejich počáteční stav. Klientovi poskytujeme na výběr několik možností – od „kontroly na místě“, kdy je v podniku pravidelně přítomen pouze dispečer, až po nepřetržité sledování všech relevantních specialistů.

Objednáním služeb Ovental FM sro se zbavíte zbytečných starostí a hlavně nadměrných výdajů, které s sebou spontánní neodborný zásah do údržby budovy přináší.

Údržba inženýrských systémů- to je jakýsi základ pro efektivní a nepřetržitý provoz každé budovy. Je zřejmé, že je mnohem snazší předejít „nehodě“, než napravit problém, když už k němu došlo. Práce směřující k předcházení poruchám na technickém zařízení budovy závisí na dokumentech, ve kterých jsou všechny ukazatele zařízení zaznamenány přímo výrobcem.

Architektonická řešení a technické vybavení nemovitostních objektů se rok od roku mění, vyvíjejí a doplňují. Tím se jejich údržba komplikuje. Proto je dnes pro vlastníky nemovitostí naléhavou potřebou integrovaný přístup k údržbě a provozu budov v kombinaci s optimalizací nákladů. Řešení tohoto problému vyžaduje vysokou profesionalitu a rozsáhlé zkušenosti v této oblasti. To umožňuje zajistit provoz a údržbu budov ve vysoké kvalitě bez ohledu na počet, typ a umístění budov.

Údržba může být prováděna buď periodicky, jako preventivní práce, nebo trvale ve formě nepřetržitého videosledování pracovního procesu inženýrských systémů. Sezónní údržba se provádí za účelem přizpůsobení zařízení a jeho převedení na zimní nebo letní sezónu.

Výběr typu služby přímo závisí na struktuře a jejích vlastnostech a náklady na tyto služby závisí na:

druh služby;
velikost území zařízení;
dostupnost inženýrských systémů.

Opravné práce se provádějí v případě nehod a poruch a plánované opravy jsou zaměřeny na zablokování těchto problémů. Žádný z těchto procesů se však neobejde bez údržby, protože součásti může být nutné vyměnit po nehodě nebo v případě špatné instalace. Větší opravy se provádějí na konci lhůt, které zaznamenávají proces užívání budovy.

Postup opravy zařízení

Efektivní provoz zařízení není možný bez včasné údržby a oprav v určitých objemech a zavedené kvalitě. Dlouhodobé zachování provozuschopnosti zařízení a snížení výše nákladů na jeho údržbu a ztráty hlavní výroby spojené s odstávkami zařízení v důsledku poruch vyžadují racionální organizaci provozu a povinné provádění souboru prací na jeho údržbě.
Údržba a opravy technologických (mechanických) zařízení jsou prováděny na základě Jednotného systému plánované preventivní údržby a racionálního provozu technologických zařízení strojírenských podniků, který zahrnuje:

identifikace oprav podle typu a jejich popis;
plánování preventivních operací (seřízení, dotahování šroubových spojů atd.) a sledování jejich provádění;
stanovení doby trvání cyklů oprav a období mezi opravami;
stanovení kategorií opravitelnosti pro všechny typy zařízení;
organizování služby pro provádění oprav;
použití moderních metod oprav zařízení, které zjednodušují technologii a metody pro obnovu opotřebovaných dílů;
organizování nákupu hotových náhradních dílů, zavádění pokročilých technologických postupů výroby náhradních dílů, jejich skladování a účtování;
údržba mazacích zařízení;
organizování dodávek materiálu pro opravy;
organizace kontroly kvality oprav a údržby zařízení.

Postup při provádění údržbářských a opravárenských prací

Vedoucí opravny na konci každého roku na další rok vypracuje roční harmonogram preventivní údržby. Roční harmonogram se sepisuje po měsících a vydává se manažerům výrobních míst. Kontroly a všechny druhy oprav provádějí opraváři a elektrikáři opravárenské služby (dále jen personál). Opravárenský, služební a provozní personál je povinen znát a dodržovat pravidla pro technický provoz zařízení uvedená v pokynech pro údržbu zařízení, znát a dodržovat aktuální pracovní náplň. Návod na údržbu zařízení musí být umístěn na pracovišti, kde je zařízení instalováno.
Vedoucí výrobního místa přiděluje zařízení obsluhujícímu personálu, jehož jména jsou napsána na speciálních tabletech umístěných na zařízení. Vedoucí výrobního závodu pravidelně zaznamenává připomínky k technickému stavu zařízení do deníku svého pracoviště. Pracovníci obsluhy staveniště se podílejí na údržbě a opravách jim přidělených zařízení. Zařízení je vyvezeno k opravě v souladu se schválenými plány PPR.

Druhy údržby a oprav technologických zařízení:

I. typ - vnitrosměnná údržba - běžné opravy;
Typ II - kontrola;
III typ - drobné opravy;
IV typ - střední oprava;
Typ V - velké opravy.

Údržba ve směně prováděné provozním personálem staveniště, obsluhou a personálem údržby během odstávky procesu a přestávek na oběd procesního personálu na staveništi. Základem pro vnitrosměnnou údržbu je deník přejímky a předání směn, kde jsou evidovány všechny poruchy zařízení, technologické odstávky a prostoje, deník vede vedoucí výrobního místa. Všem obsluhujícím pracovníkům jsou prostřednictvím vedení výrobního místa poskytovány pokyny pro údržbu vypracované vedoucím opravárenské služby, které upravují jejich funkce a rozsah práce během směny. Všechny druhy oprav technologických zařízení ve výrobních areálech provádějí pracovníci opravárenské služby a v případě potřeby dodavatelsky. Vydávání úkolů opravárenskému personálu je dokumentováno v deníku.

Inspekce
Kontroly provádějí pracovníci údržby, aby zkontrolovali stav zařízení, opravili mechanické a elektrické problémy a určili rozsah přípravy na budoucí údržbu nebo plánované opravy. Kontroly provádějí inženýrsko-techničtí pracovníci opravárenské služby a příslušného výrobního místa. Kontrola probíhá v souladu s ročním plánem PPR.

Malé opravy
Drobné opravy jsou druhem plánovaných oprav, při kterých je výměnou nebo obnovou opotřebovaných dílů a seřizovacích mechanismů zajištěn běžný provoz zařízení do příští plánované opravy. Drobné opravy jsou prováděny v souladu s ročním a měsíčním plánem údržby. Drobné opravy provádějí opravářské týmy pod vedením vedoucího opravárenské služby se zapojením provozního personálu výrobního areálu. Po provedení drobných oprav zaznamená vedoucí opravny výsledky do deníku jednotky.

Střední renovace
Střední oprava je typ plánované opravy, která zahrnuje částečnou demontáž zařízení, generální opravu jednotlivých součástí, výměnu a obnovu hlavních opotřebovaných dílů, montáž, seřízení a zátěžové zkoušky. Při střední opravě pracovníci opravárenské služby za účasti pracovníků výrobního místa kontrolují technologickou přesnost zařízení. Po průměrné opravě vedoucí opravy zaznamená výsledky do deníku jednotky.

Velká renovace
Generální oprava je soubor prací, který zahrnuje kompletní demontáž zařízení, výměnu všech opotřebovaných součástí a dílů, opravu základních dílů a sestav, montáž, seřízení a testování zařízení pod zátěží. Při generální opravě je geometrická přesnost zařízení stanovená v regulačních dokumentech pro údržbu a opravy obnovena na dobu do příští plánované opravy. Odstávka zařízení pro velké opravy se provádí v souladu s ročním plánem údržby. Větší opravy jsou prováděny na základě zápisů do směnových deníků, oddílových deníků a údajů z pasu zařízení.

Postup při předávání zařízení k opravě
Odstávka zařízení z důvodu opravy se provádí v souladu s plánem údržby. Odložení nebo zrušení oprav je povoleno pouze se souhlasem vedoucího podniku. Před zahájením oprav musí zákazník (vedoucí výrobního místa) zajistit zařízení v čisté formě, vyčistit prostor od cizích předmětů, zajistit odpojení zařízení od energetických sítí a komunikací a předat zařízení podle do osvědčení o předání zařízení k opravě.

Postup pro převzetí zařízení po opravě
Převzetí zařízení do provozu po opravě provádí příslušné výrobní místo. Přejímka zařízení po opravě se provádí po jeho kontrole a odzkoušení do 72 hodin. Uvedení zařízení do provozu je povoleno po vyhotovení osvědčení o předání zařízení do provozu, které je jedním z dokladů potvrzujících zajištění kvality údržby a oprav technologického zařízení.

Interakce se spřízněnými organizacemi

V procesu provozování nemovitosti je nutné komunikovat s různými souvisejícími organizacemi, vládními úřady a úřady, organizacemi, které poskytují zboží a služby. K vyřešení těchto problémů je vytvořen samostatný směr procesu provozu nemovitostí, tzv technické poradenství. Tato oblast zahrnuje zastupování zájmů vlastníků nemovitostí před poskytovateli služeb, interakci s vládními kontrolními a dozorovými orgány, koordinaci a zajišťování záručních povinností, jakož i řízení stavebních projektů (spolupráce s dodavateli a projekčními organizacemi).

Státní kontrola a dozor se provádí za účelem zajištění bezpečnosti života a zdraví osob, udržitelného fungování inženýrských zařízení a systémů zařízení, dodržování provozních a bezpečnostních pravidel.

Největší potíže v práci inženýrsko-technických služeb při provozu nemovitosti způsobuje interakce s orgány státní kontroly a dozoru. Tomu napomáhají často se měnící požadavky, potíže s přípravou dokumentace, získávání povolení a schválení a neopodstatněné nároky vznesené během kontrol.

Mezi státní kontrolní a dozorové orgány patří:

Požární dozor;
Gosgortekhnadzor;
Energetický dozor;
Energosbyt;
hygienická a epidemiologická služba;
Výbor pro správu majetku státu;
Výbor pro městské plánování a architekturu;
Výbor pro pozemkové zdroje;
Výbor pro přírodní zdroje.

Hlavním úkolem, který si provozní organizace klade v oblasti součinnosti s orgány státní kontroly a dozoru, je co nejvíce upřesnit a zjednodušit proces tak, aby byl při koordinaci a schvalování projektové a technické dokumentace získán kladný výsledek.

Interakce s kontrolními a dozorčími orgány zahrnuje:

obnovení smluv;
přeregistrace/obdržení přijímacích osvědčení;
příprava balíků technické dokumentace;
získání optimalizace technických podmínek;
doporučení a konzultace změn v projektu;
dosažení kompromisních dohod o předpisech a aktech, včetně pořádání jednání a setkání s cílem snížit náklady na provádění.

Než získáte souhlas, musíte vyhodnotit své šance. Šance jsou posuzovány subjektivně a toto hodnocení se skládá z právní proveditelnosti, technické proveditelnosti a dostupnosti podobných příkladů. Po posouzení se předpokládají možné varianty výsledku.

Před kontaktováním státního úřadu je také nutné počítat s určitými riziky, která mohou při příjmu dokumentů vzniknout. neplánované prodloužení lhůt pro příjem dokumentace nebo obdržení neúplného balíku dokumentů. Rizika jsou zohledňována pomocí metody modelové prognózy.

Při posuzování nákladů na získání výsledků je nutné vzít v úvahu mzdový fond na odborníky a konzultace, náklady na „státní povinnost“ a další náklady. Poté je třeba provést srovnání s odhadovaným ekonomickým dopadem.

Při provozování nemovitostí je nutné mít seznam všech kolaudačních dokumentů a znát jejich regulační základ. Při interakci s kontrolními a dozorčími orgány spočívá úkol řízení provozu v předvídání přesného načasování schválení. Je nutné modelovat předpokládaný výsledek co nejpřesněji.

Zastupování zájmů vlastníka před poskytovateli inženýrských sítí zahrnuje interakci se zástupci Vodokanal, Energosbyt a Palivový a energetický komplex. Interakce zahrnuje:

vedení evidence spotřeby energie;
kontrola načasování vystavení a vedení faktur k platbě;
správnost a dodržování smluvních povinností vystavených faktur;
kvalita poskytovaných služeb;
odsouhlasení korespondence vystavených faktur se skutečnou spotřebou energií.

Zastupování zájmů vlastníka před organizacemi zásobujícími energii zahrnuje dva důležité aspekty: kontrolu nad tím, jak organizace zásobující energii dodržují podmínky smlouvy, a kontrolu nad účtováním a statistikou nákladů na energii. V prvním případě se jedná o ochranu práv vlastníka jako spotřebitele, v druhém případě o možnost porovnávat, vyhodnocovat a analyzovat kvalitativní, kvantitativní a nákladové ukazatele nákladů vlastníka za účelem jejich optimalizace. a efektivně využívat energetické zdroje.

Vlastník má právo požadovat od provozní organizace návrhy na optimalizaci a efektivní využití zdrojů, která je povinna takové návrhy poskytovat. Kompetentní analýza nákladů a použití jak nejnovějších energeticky úsporných technologií, tak i zdánlivě primitivních opatření (izolace okenních otvorů a instalace energeticky úsporných žárovek) mohou výrazně ušetřit peníze.

Pro provozní společnost je výhodnější zapojit se do projektu ve fázi výstavby a ideálně ve fázi návrhu. To je nejen rozumné, ale také odpovídá evropskému standardu podnikání. Majitel při stavbě zařízení často ani neuvažuje, že bude potřebovat prostory pro skladování techniky nebo pro umístění dispečinku. Pro tyto potřeby slouží nepronajímatelné plochy. V opačném případě budete muset obsadit prostory, které by bylo možné pronajmout a generovat příjem. Názor provozních organizací by měl být zohledněn při plánování budovy, umístění výtahů nebo eskalátorů, uspořádání kanceláří, použití specifických technologií nebo materiálů - to vše může zjednodušit další provoz.

Napojení na provozní organizaci ve fázi návrhu umožňuje majiteli zažít úsporu nákladů již v prvním roce provozu. Napojení ve fázi výstavby takový efekt nedává (ne všechny stavební firmy dokážou flexibilně přistupovat k provozním záležitostem), ale jedná se o efektivnější a správně naplánované řešení než pozdější napojení provozní organizace. Ve světové praxi se budovy začínají stavět za účasti hlavního inženýra provozní společnosti. Jak se pak objevují střechy, kotelny a tak dále, objevují se provozní služby, které slouží stavebníkům jako jakási protiváha. Tato oblast provozu nemovitostí se nazývá management stavebních projektů, jehož hlavním úkolem je interakce s dodavateli stavby a provádění technické kontroly stavebních a instalačních prací.

Při interakci s dodavateli (řízení stavebních projektů) poskytuje:

uzavírání subdodavatelských smluv se specializovanými servisními organizacemi;
příprava zadávací dokumentace a pořádání výběrových řízení na projekční, stavební a instalační práce, jakož i na dodávky zařízení a stavebního materiálu.

Jednou z nejdůležitějších a nejnákladnějších činností při interakci se souvisejícími organizacemi je zajištění záručních povinností. Při převzetí nemovitosti do provozu od předchozích vlastníků a po opravách a stavebních pracích musí provozní služba nebo zúčastněná provozní organizace sledovat plnění záručních povinností. Pro kontrolu dodržování záruk ze strany dodavatelů staveb, dodavatelů stavebních materiálů, montážníků a dodavatelů inženýrských a technologických zařízení je nutné získat u všech uzavřených smluv tyto údaje:

předmět smlouvy;
jméno zhotovitele;
kontaktní čísla účinkujících, management, účetnictví;
trvání smluv;
úkony dokončeného díla, dokumentace skutečného provedení;
záruční lhůty;
text článku „Záruční povinnosti“ v souladu se smlouvou;
podrobné vymezení oblastí odpovědnosti mezi zhotovitelem a objednatelem za stavební práce a inženýrské zařízení:
na stavební práce - záruční doba minimálně 1 rok;
Veškeré strojírenské vybavení vyžaduje technické pasy se záručními listy;
dohoda se zhotovitelem o dostupnosti a složení opravné sady pro ženijní zařízení;
kontaktní informace o všech servisních střediscích pro záruční a pozáruční údržbu strojních zařízení:
- Služby;
- forma služby;
- předpokládaný časový rámec pro dokončení práce;
- adresa a telefonní číslo;
- pracovní režim;
- Kontaktní osoba.

Je také nutné stanovit pravidla vzájemného působení a rozdělení odpovědnosti mezi vlastníka, dodavatele a provozní službu. Hlavní ustanovení předpisů:

definice „nouzové situace“;
organizování odstraňování příčin a následků „nouzové situace“;
informační pole a informační toky;
schéma rozhodování;
aktivační procedura;
stanovení finanční odpovědnosti;
stanovení kompenzačního řízení.

Nedílnou součástí správy nemovitostí je interakce se spřízněnými organizacemi. Při interakci s organizacemi různých úrovní a účelů jsou řešeny problémy s minimalizací rizik při provozu nemovitosti a zjišťovány parametry efektivity provozních procesů.

Hygienická opatření

Sanitární údržba nemovitostí- soubor opatření k zajištění stanovených hygienických a hygienických požadavků na prostory a území. Zahrnuje práce na úklidu prostor a společných prostor, úklid a vyklízení okolí, údržbu shozů na odpadky, deratizaci a dezinsekci nemovitostí. Provádění sanitárních a technických opatření je možné provádět buď vlastními silami, nebo za účasti dodavatelů.

Odhaduje se, že je levnější provádět úklidové činnosti vlastními silami než s pomocí organizací třetích stran. Totéž nelze říci o speciálních pracích na zajištění hygienického stavu zařízení. Patří sem deratizace a dezinsekce. Není rentabilní udržovat takové specialisty mezi zaměstnanci, protože práce se nevykonávají často.

Úklid a sanitární údržba nemovitostí

Úklid (profesionální úklid)- komplexní odvětví služeb včetně komplexní péče o nemovitosti a okolí, produkované specializovanou organizací.
Čištění- operace prováděná za účelem zachování provozních vlastností a udržování v čistém stavu povrchů, které se liší typem, účelem a materiály, ze kterých jsou vyrobeny, v závislosti na stupni znečištění. Péče- opatření zaměřená na obnovu vzhledu a užitných vlastností povrchů související s ochranou povrchu před stárnutím nebo jeho ochranou před poškozením.
Klasifikace čištění podle vlastností:

Technologický:

Zachování provozních vlastností a vzhledu povrchů, objektů, prostor, budov a staveb, území;
Obnovení funkčních vlastností a vzhledu, ochrana povrchů, předmětů, prostor, budov a konstrukcí před stárnutím (například leštění, chemické čištění, základní nátěr, lakování, čištění, broušení);
Ostatní služby (hubení škůdců, deratizace, terénní úpravy atd.).

Typ objektů, které mají být odstraněny:

Obytná, průmyslová, kulturní a veřejná zařízení (uvnitř i venku);
Přilehlé oblasti.

Frekvence služeb:

Počáteční komplexní čištění;
Každodenní komplexní čištění a údržba;
Týdenní komplexní čištění a údržba;
Generální úklid a péče.

Hlavní úkoly čištění a údržby:

Zajištění pohodlného životního prostředí pro lidi:

Snížení expozice látkám škodlivým pro lidské zdraví (snížení množství prachu v ovzduší, dodržování nejvyšších přípustných koncentrací škodlivých látek);
Udržování hygieny;
Vylepšený vzhled.

Provádění údržby povrchů konstrukcí a materiálů:

Zajištění záručních a pozáručních povinností;
Udržování výkonnosti konstrukcí;
Zlepšení vlastností.

Hlavní součásti profesionálního čištění:

Profesionální management;
Systém řízení kvality;
Kvalifikovaný a vyškolený personál;
Zavádění inovativních technologií;
Specializované vybavení;
Použití kvalitních materiálů a přípravků.

Metoda čištění- druh čištění s ohledem na průmyslové prostředky a použití čisticích strojů (zametání, vysávání, šamponování atd.).
V souladu s pracovním rozvrhem zaměstnanců se čištění rozlišuje:

Během dne;
Ve večerních hodinách;
24 hodin denně.

Technický časopis pro provoz budov a staveb

Technický deník je dokument odrážející informace o stavu objektu. Protokol by měl obsahovat informace o:

výsledky pozorování objektu a jeho konstrukčních prvků;
pravidelné technické prohlídky;
instrumentální pozorování sedimentů a jiných deformací stavebních prvků;
skutečnosti hrubého porušení provozního řádu a opatření k jeho potlačení;
provedené velké opravy (zejména je uvedeno načasování, místo, objem a povaha prací);
provedla rekonstrukce zařízení.

Technický provoz veřejných budov a staveb tvoří soubor opatření k zajištění funkčnosti a bezporuchového provozu všech jejich prvků a systémů minimálně po standardní životnost zařízení. Fungování je přímé použití struktury v souladu s jejím účelem. Podívejme se dále na základní požadavky a pravidla technický provoz budov a staveb.

Obecná informace

Za uchovávání dokumentu je určena osoba, která objekt dohlíží a pečuje o něj.

Technický deník se vyplňuje v jednom vyhotovení pro samostatnou velkou budovu/stavbu nebo jejich skupinu.

Regulační regulace

V Ruské federaci je postup pro technický provoz zařízení stanoven federálními zákony a předpisy přijatými v souladu s nimi. Například je regulován nařízením POT R O-14000-004-98.

Některé země bývalého SSSR mají podobné předpisy. Technický kodex standardní praxe byl tedy schválen v Běloruské republice ( TKP) o technickém provozu budov a staveb.

Regulační regulace otázek spojených s užíváním a provozem zařízení je zaměřena na řešení následujících úkolů:

Zajišťování bezpečnosti obyvatel, ochrana majetku občanů a organizací, státu a obcí.
Zachování ekologické situace na úrovni příznivé pro rostliny, zvířata a člověka.
Prevence klamání vlastníků o bezpečnosti fyzikálních parametrů a vlastností staveb/budov a prostor v nich.
Zajištění efektivního fungování zařízení.

Opravit

Může být aktuální nebo plánovaný. Průběžná práce musí být včasná a systematická. Jsou zaměřeny na obnovu povrchů prvků a konstrukcí a odstranění drobných závad.

Plánované opravy se provádějí minimálně 1x za 3 roky, v případě potřeby lze práce provádět i ročně. Ekonomickou proveditelnost častých oprav určují inženýři a finančníci.

Potřeba neplánovaných prací je zjišťována přímo za provozu zařízení. Je třeba poznamenat, že zpoždění nebo zpoždění oprav může představovat ohrožení zdraví/života pracovníků (pokud je budova průmyslová) nebo obyvatel (pokud je budova obytná).

Generální oprava

Může být 2 typů: selektivní a komplexní. V druhém případě jsou vyměněny všechny opotřebované prvky, zařízení a inženýrské konstrukce.

Při selektivních opravách se proto provádějí práce ve vztahu k jednotlivým částem objektu. Během tohoto procesu mohou být některé struktury zesíleny.

Destruktivní faktory

Při provozu zařízení je nutné vzít v úvahu:

Vnější vliv. Deformace a poškození mohou být důsledkem člověkem způsobených nebo přírodních katastrof nebo vlivem klimatických podmínek (stálý vítr, vysoká vlhkost, nízké teploty).
Životní cyklus předmětu. Každá budova má svou vlastní životnost. Končí demolicí objektu.

Mikroklima v prostorách má značný význam pro efektivní fungování budovy. Neuspořádaná kombinace teplot a úrovní vlhkosti může vést k destrukci materiálů a narušení jejich vzájemné přilnavosti.