Praktické základy organizace penzionu. Penzion jako podnik

Vybavení a inventář penzionu musí zajistit klientům poměrně pohodlný a bezpečný pobyt.

Pokoje penzionu je vhodné začít vybavovat pouze požadovanými předměty a vybavením. Kompletní sestavu se doporučuje doplnit později, až majitel penzionu získá zkušenosti a určí si cílový zákaznický segment.

Zvláštní pozornost by měla být věnována kvalitě a hygienickému stavu povinného vybavení a inventáře. Postel, podlaha, dveře, okna by neměla vrzat. Zařízení a inventář by neměly vydávat nepříjemné pachy. Je vhodné, aby byl pokoj pro hosty zařízen s ohledem na harmonickou kombinaci barev a tvarů nábytku a předmětů. Přehnaný luxus není potřeba, zvláště pokud kontrastuje se špatným fungováním koupelny, nedostatkem teplé vody nebo nízkou teplotou v domácnosti. Dalšího komfortu je dosaženo instalací klimatizace nebo ventilátoru. Přítomnost pohodlné koupelny a zásobování vodou v penzionu bude významnou složkou při určování nákladů na služby.

Majitelům penzionů se doporučuje mít několik sad ložního prádla a sadu ručníků. Klient při přihlášení obdrží sadu čistého, vyžehleného prádla bez cizích pachů. Postel je vhodné připravit ještě před příchodem hostů: na polštáře se položí povlaky na polštáře, prostěradlo se zastrčí pod matraci, přikrývka se zastrčí do povlaku na přikrývku (kromě horkých měsíců, kdy se povlak na přikrývku a přikrývka vyrábí samostatně : přikrývka je na vrchu přikrývky zakrývající postel).

Ve venkovském penzionu je nutné zajistit:

• dostupnost komunikace;
• nouzové osvětlení, s výjimkou přirozeného a umělého (lucerny, svíčky, baterie, dieselový generátor);
• přívod studené vody s rezervou alespoň jeden den;
• zásobování teplou vodou (el. topení, topení);
• schopnost používat lázeňský dům a sprchu alespoň jednou za 3 dny;
• Internet se stává stále oblíbenější službou a bude další výhodou při výběru penzionu.

V penzionu je vhodné kromě obývacího pokoje zajistit následující prostory:

• koupelna s odpovídajícím vybavením (lampa, koš, držák);
• místnost pro stravování nebo vlastní vaření (s odpovídajícím vybavením);
• místnost (místo) pro praní a sušení prádla (s vybavením a potřebami);
• umývárna (sprcha, vana);
• místnost/část místnosti pro relaxaci, sledování TV pořadů;
• spíž, skříň (místo) pro uložení osobních věcí.

• postel (jednoduchá 80x90cm, manželská 160x190cm), matrace (min. 8 cm silná), podložka na matraci, povlečení;
• noční stolky (komody);
• židle (podle počtu osob žijících v místnosti);
• šatní skříň (vybavené místo s věšáky na oblečení);
• lustr na stropě nebo svícnu nad postelí;
• spínače vstupního osvětlení;
• tlusté závěsy pro lehkou izolaci;
• síť proti komárům nebo pakomárům (v případě potřeby);
• odpadkový koš.

Požadavky na rozsah služeb v penzionu:

• 24hodinová recepce;
• stravovací služby nebo podmínky pro jeho přípravu;
• úklid obývacího pokoje při každé návštěvě turisty, včetně ustlaní postelí;
• používání barevné televize, elektrického sporáku a lednice, lázeňského domu (sprcha) (jednou za 3 dny) a lékárničky;
• pronájem lodí, výstroje, služby autodopravy, turistické a výletní služby, používání telefonu, udírny, grilování atd.
• výměna ložního prádla - minimálně 1x týdně, výměna ručníků minimálně 1x za 3 dny (případně poskytnutí náhradní sady ložního prádla a ručníků);
• ÚKLID: žádoucí je denní běžný úklid (úplný úklid pokojů pro hosty), denní střední (odstranění odpadků z popelníků, stolů, odpadkových košů, postelí, koupelen), nutný úklid po check-outu (pokoj pro hosty je uklizen, stěny jsou umyté, odstranění prachu, umytí koberců, umytí lamp, oken a okenních rámů).

Jedním z faktorů zajišťujících ekonomickou efektivitu penzionu je vyškolený a zkušený personál. Obsluhu penzionu zvládne personál od 1 do 3 osob v závislosti na počtu lůžek a intenzitě příchodů klientů.

Aby penzion fungoval efektivně, musí jeho personál splňovat určité požadavky. Na rozdíl od běžného hotelu, kde je práce každého zaměstnance přísně regulována, je v penzionu personál povinen vykonávat několik druhů práce stejně kvalitně.

Na zdraví personálu penzionu jsou kladeny vysoké nároky. Personál penzionu musí mít základní znalosti a dovednosti v poskytování první pomoci nemocnému nebo zraněnému klientovi, hasební technice a evakuaci osob v mimořádných situacích.

Pokud mají prostory poskytované klientům vlastnosti, které zhoršují jeho spotřebitelské vlastnosti, musí být na ně předem upozorněni. Může se jednat například o nevyhnutelný noční hluk mimo kontrolu majitelů penzionu, zápach vlhkosti při bydlení v přízemí atp.

Ručníky. Počet ručníků pro každého klienta musí být minimálně tři. Jsou umístěny ve stohu v koupelně a v případě jeho nepřítomnosti - v čele postele. Velký ručník je na tělo, střední na nohy a malý na ruce.

Prostor na spaní. Lůžko by mělo být středně tvrdé. Pohovka je obecně považována za méně kvalitní postel.

Toaleta. Oblast zvláštní pozornosti pro majitele a hosty. V podstatě je to „vizitka“ domu. Na záchodě by neměl být žádný zápach.

Jídlo je nedílnou součástí provozu penzionu. Penziony mají oproti běžným hotelům výhodu ve stravování, protože penzion obsluhuje omezený počet hostů. Zároveň můžete vzít v úvahu vkus a přání každého hosta individuálně.

Proto je třeba pamatovat na následující pravidla stravování:

• zjistit přání hosta, zda preference jídla závisí na náboženství, odolnosti vůči alergenům atd.;
• informovat hosta o svých typických domácích pokrmech;
• Jídelní lístek si domluvte s hostem předem.

Po dojmech z návštěv atraktivních míst je pro každého turistu druhou podmínkou kvalitního zájezdu jeho vlastní a majetková bezpečnost.

Bezpečnost klientů penzionu zajišťují vnější i vnitřní faktory. Vnější faktory nezávisí na majitelích penzionu. Patří mezi ně obecné politické a socioekonomické prostředí pro podnikání, kvantitativní a kvalitativní úroveň kriminality v zemi obecně a v regionu zvláště. Neexistuje země, ve které by nebyla absolutně žádná kriminalita. Predispozice ke krádežím a chuligánství nezávisí na národnosti, ale je dána sociálním prostředím, ve kterém obyvatelstvo žije.

Vnitřní bezpečnostní faktory jsou zcela na majitelích penzionu. Obvykle se jedná o otázky bezpečného ubytování klientů, dodržování hygienických a hygienických požadavků při přípravě stravy a nákupu potravin, zajištění místní požární a epidemické bezpečnosti v domě a dodržování bezpečnostních opatření při používání domácích elektrospotřebičů.

Kromě standardních ubytovacích a stravovacích služeb jsou zbývající služby poskytované klientům v penzionu klasifikovány jako doplňkové, které jsou nezbytné pro zvýšení konkurenceschopnosti atp. Kvalitativní a kvantitativní skladbu doplňkových služeb určují majitelé penzionů samostatně v závislosti na aktuální poptávce ze strany klientů.

V cestovním ruchu nebo hotelnictví mohou nastat konfliktní situace. Turisté jsou především spotřebitelé, kteří platí za příjemnou, nejpohodlnější, zajímavou a neúnavnou zábavu. Existují situace blízkého konfliktu a konfliktní situace.

Téměř konfliktní situace jsou generovány především výrazným rozdílem mezi očekáváním turisty a jeho konkrétními dojmy z cesty a ubytování. Například náklady na služby penzionu se turistům zdály příliš vysoké při absenci nezbytných životních a hygienických podmínek (žádná teplá voda, studená toaleta na dvoře atd.). V tomto případě musí majitel penzionu zaujmout přiměřený přístup k otázce cenotvorby a zachování parity penzionu „cena-kvalita.“ Zkušení majitelé ve většině případů nepřipouštějí vznik téměř konfliktních situací a pokud nastanou, snaží se problémovou situaci řešit jednáním nebo ústupky na vlastní náklady, protože malý ústupek jednomu vybíravému klientovi nepřinese ekonomice penzionu velké ztráty.

Někdy vznikají konflikty. Ve většině případů jsou spojovány s tzv. „obtížnými“ klienty, mezi které obvykle patří příliš nároční hosté. V praxi penzionů však ke konfliktním situacím dochází méně často než v hotelech, protože majitelé penzionů zacházejí s hosty velmi opatrně.

Prostor přiléhající k penzionu musí být vyklizený, vybavený, mít osvětlení a místo pro parkování vozidel. Na území může být zřízeno vybavené místo pro rekreaci mimo domov s odpovídajícím vybavením (altán, gril, udírna, kotlík, tandyr atd.). Místa pro aktivní odpočinek a koupání je vhodné určit, zkontrolovat a pokud možno vylepšit.

Propagace služeb penzionů na trhu zahrnuje hledání specifického spotřebitelského výklenku. V ideálním případě by se nemělo jednat o prosté zajištění stravy a noclehu, ale o nabídku služeb přitahujících turisty (včetně rekreační atraktivity oblasti). Každá farma penzionu musí být konkurenceschopná, čehož je dosaženo svými specifickými vlastnostmi a jedinečností. Nalezení a propagace takových prvků na turistickém trhu je složitý úkol, který zahrnuje prvky vědy a umění. Majitelé penzionů musí hledat a nacházet své vlastní exkluzivní formy přilákání zákazníků. To je klíč k jejich úspěchu.

Nejprve se musíte rozhodnout o svých potenciálních klientech. Abychom toho dosáhli, musíme si odpovědět na otázky: kdo jsou, jaké je jejich sociální postavení a tedy jejich solventnost? Budou to tranzitní cestovatelé nebo turisté zaměření na ekologické výlety? Majitel penzionu si musí prostudovat potenciální možnosti svého území, zjistit možnosti návštěvy zvláště chráněných území, rybaření, sběr planých rostlin.

Efektivní propagace služeb penzionu znamená, že potenciální klient se rozhodne ve prospěch tohoto konkrétního ubytovacího zařízení před jiným a vynaloží na něj minimum času a energie. Pro klienty je velmi důležitá dobrá dostupnost (hlavně dopravní, méně často pěšky). Pokud se penzion nachází ve vzdálenosti od zastávky MHD nebo od dálnice, je třeba dbát na dopravu turistů přímo do místa jejich bydliště.

Pro přilákání a udržení zákazníků v penzionu je neméně důležitá řada faktorů image. Obecně určují atmosféru domu, jeho pohodlí. Důležitá je pohostinnost majitelů, interiér a neagresivní vymalování interiéru, pořádek na dvoře, čistota domova a hlavně technických místností.

Dalším faktorem úspěchu je konzistence služeb. To znamená, že zákazníci mají zaručeno, že obdrží objednanou službu „bez ohledu na to, co“.

Projekt zahrnuje výstavbu a provoz penzionu na vlastním pozemku na azovském pobřeží Krasnodarského území. Zařízení se nachází v těsné blízkosti města Yeisk.

Požadované investice - 13,8 milionu rublů. Projekt se vyznačuje vysokou úrovní nákladů a významnou dobou návratnosti, ale rizika jsou minimální a trh je poměrně stabilní.

Hlavní konkurenční výhodou projektu je vysoká úroveň kvality služeb včetně dostupnosti široké škály doplňkových služeb. Výhoda penzionu oproti hotelu spočívá v mnohem jednodušších postupech registrace firmy a registrace u dozorových orgánů. Projekt navíc nevyžaduje vysoce kvalifikovaný personál, složitou organizační strukturu nebo strukturu podnikových procesů.

Klíčové ukazatele ekonomické efektivnosti projektu jsou uvedeny v tabulce. 4.

Popis průmyslu a společnosti

Cílem projektu je výstavba penzionu v rekreační oblasti (Azovské pobřeží Krasnodarského území, okres Yeisk). Výhodou penzionu oproti hotelu je mnohem jednodušší provozní schéma: není třeba převádět pozemek na komerční kategorii, není potřeba hodnocení hvězdičkami, není třeba organizovat restauraci atd. Kapacita pokojů penzionu může dosáhnout 20-30 pokojů, což plně odpovídá cílům projektu. Hlavní cílovou skupinou jsou rekreanti v období prázdnin, od začátku května do konce září.

V posledních letech roste zájem o domácí cestovní ruch v Rusku, což je spojeno s řadou ekonomických a politických faktorů: anexí Krymu, popularizací domácích turistických destinací na státní úrovni, poklesem solventnosti obyvatelstva ozbrojené konflikty na Blízkém východě atd.

Podle Světové organizace cestovního ruchu v roce 2014 Rusko navštívilo asi 28 milionů turistů ze zahraničí, což jej řadí na 9. místo na světě z hlediska turistické atraktivity.

Podle Rosstatu se od roku 1995 do roku 2011 zvýšil příliv zahraničních turistů do Ruska o 27 %. Na druhou stranu Rusové ve stejném období ovládli i mnoho zahraničních turistických destinací - především plážové destinace: Turecko, Egypt, Thajsko, Řecko, Bulharsko. V roce 2010 byl počet domácích turistů 32 milionů. Bohužel podobné údaje za poslední roky nejsou uvedeny v otevřených zdrojích Rosstatu nebo Federální agentury pro cestovní ruch. Je však třeba předpokládat, že v roce 2015 byly tuzemské destinace cestovního ruchu ještě více žádané než v předchozích letech; a v roce 2016 můžeme očekávat nebývalý růst v oboru.

Hlavní překážkou rostoucí obliby tuzemských destinací je nerozvinutá infrastruktura: relativně nízká kvalita pokojů, služeb, nedostatek široké nabídky služeb; to vše na pozadí poměrně vysoké cenové hladiny.

Pobřeží Azovského moře dnes představuje o něco ekonomičtější možnost dovolené ve srovnání s pobřežím Černého moře na území Krasnodar nebo Krym. Zejména Yeisk Spit navštěvují rekreanti i ze vzdálených regionů, jako je Novosibirsk region, Yamal Autonomous Okrug atd. Hlavní podíl návštěvníků však tvoří hosté přímo z Krasnodarského území a Rostovského kraje, kteří si přijíždějí odpočinout o víkendu. Územní a cenová dostupnost nám umožňuje dosáhnout vyšší úrovně obsazenosti penzionu oproti hotelu na pobřeží Černého moře.
Konkurence v uvažovaném regionu je mnohem nižší než na pobřeží Černého moře a totéž platí pro úroveň služeb. Oblíbenou tak bude společnost, která nabízí nejúplnější nabídku služeb a jejich vysokou kvalitu. To se plánuje využít jako hlavní konkurenční výhoda projektu.

Samotný penzion je 3 podlažní objekt se suterénem a přilehlým areálem s parkovištěm a odpočinkovou zónou pro hosty. V přízemí se nachází recepce, kuchyně, ubytovna pro majitele a personál, v suterénu prádelna, kotelna a další technické a pomocné místnosti. Kapacita pokoje je 10 pokojů s celkovou kapacitou 30 osob (6 dvoulůžkových a 6 třílůžkových pokojů). Vzdálenost penzionu v přímé linii od pobřeží je 800 m, od veřejné pláže - 1200 m; Penzion je v dosahu MHD pro pohodlí hostů bez auta. Předpokládá se, že si můžete vařit vlastní jídlo ve vybavené kuchyni i na grilu umístěném na přilehlém území.

Struktura řízení penzionu je také jednoduchá. Řízení provádí majitel projektu, který je neustále v penzionu. Pomocné funkce pro úklid domu a území, praní prádla atd. provádějí sezónní najatí pracovníci z řad místních obyvatel. Není potřeba vysoce kvalifikovaný personál.

Celková plocha penzionu je 600 m2. Investiční náklady na výstavbu a dokončení budovy se vypočítávají na základě průměrných tržních cen stavebních společností - 18 000 rublů. / m2 a činí 10,8 milionu rublů. Vybavení budovy a území - asi 3,0 milionu rublů. Celkem - 13,8 milionu rublů, které se mají vzít na úvěr po dobu 18 měsíců.

Všechny pokoje jsou vybaveny split systémy, TV a koupelnami se sprchou. Vytvoření dalších míst v každém pokoji je možné pomocí křesel.

Jako formu vlastnictví je vhodné zvolit individuálního podnikatele se zjednodušeným daňovým systémem (předmětem zdanění je příjem). Majitel vykonává hlavní manažerské a obchodní funkce.

Popis služeb

Penzion poskytuje především ubytovací služby pro hosty, obvykle krátkodobé - v průměru do 10 dnů. Pro zajištění konkurenceschopnosti je plánováno poskytování řady souvisejících služeb, většina z nich zdarma. Kompletní seznam služeb je uveden v tabulce. 1.

Cenový segment projektu je průměrný; Kvalita služeb a stav pokoje jsou přitom nadprůměrné. To přiláká více hostů a zajistí jejich loajalitu pro opakované návštěvy a doporučení.

Tabulka 1. Seznam služeb

Licencování služeb není vyžadováno, potvrzení kategorie hotelu není vyžadováno. Je nutné získat povolení od hasičů a Úřadu pro spotřebitelský dozor.

Prodej a marketing

Podle Rosstatu se trh hotelových služeb v roce 2014 oproti roku 2013 snížil, s čímž souvisí pokles solventnosti obyvatel a úspora peněz. Dochází k poklesu výdajů na turistické i služební cesty. Výsledky roku 2015 získané extrapolací dat za první tři čtvrtletí však zůstávají na úrovni roku 2014. Zároveň rostou ukazatele zisku a ziskovosti, které dosahují rekordních úrovní.

Obrázek 1. Dynamika hlavních finančních ukazatelů trhu hotelových služeb v Rusku v letech 2011-2015, tis. rublů/%

Dá se očekávat, že k hlavnímu poklesu trhu dojde kvůli služebním cestám a turistický segment poroste ve všech ohledech. To je způsobeno, jak již bylo zmíněno výše, popularizací tuzemských letovisek, rozvojem infrastruktury a blokováním oblíbených turistických destinací.

Popularita Yeisk Spit jako turistické oblasti je způsobena mírným klimatem, turistickou infrastrukturou v bezprostřední blízkosti (Yaysk) - vodní park, delfinárium, oceanárium, kavárny, restaurace, parky atd. Kromě toho je tento mikroregion oblíbený z hlediska outdoorových aktivit, především windsurfingu. Kromě toho se 40 km od Yeisk nachází jezero Khanskoe, známé svým léčivým bahnem a prameny jodobromové a sirovodíkové minerální vody. Můžeme tedy mluvit pouze o vyhlídkách na rostoucí popularitu Yeisk a Yeisk Spit jako letoviska.

V širším slova smyslu lze za konkurenty považovat jakékoli pohostinské podniky nacházející se v daném mikroregionu: penziony, hotely, minihotely a penziony. Jejich celkový počet je asi 100 jednotek. Vzhledem k různé úrovni poskytovaných služeb a umístění by však za přímé konkurenty měly být stále považovány pouze penziony - asi 30 jednotek. Mezi hlavní nevýhody stávajících penzionů patří malá kapacita - jedná se především o soukromé domácnosti přestavěné na penzion; monotónní počet pokojů - několik stejných, spíše velkých místností; vybavení není na pokoji - společné WC a sprcha pro více pokojů; nedostatek nebo nízká kvalita doplňkových služeb - nedostatek kuchařských služeb, praní prádla, výměna prádla každých 7-10 dní atd. V souladu s tím provádění všech uvedených v tabulce. 1 poskytnou tomuto projektu nepopiratelnou konkurenční výhodu.

Prodej služeb penzionů se provádí prostřednictvím cestovních kanceláří, jejichž průměrná odměna je 10% z nákladů, a také prostřednictvím internetových stránek booking.com, eisk-leto.ru atd.; Část objemu prodeje bude pocházet od zprostředkovatelů působících přímo na městských železničních a autobusových nádražích. Podíl prodejů přes agentury a zprostředkovatele v prvních dvou letech projektu může dosáhnout 80 %, poté se výrazně sníží, na 30-40 % do pátého roku projektu. Navíc je nutné vytvořit si vlastní webovou stránku s kompletním popisem domu, pokojů a služeb. Objem prodeje webu s dobrou indexací ve vyhledávačích může dosáhnout 30-40%. Podíl opakovaných návštěv s dobrou kvalitou služeb zajišťujících vysokou loajalitu hostů by měl tvořit minimálně 25-30 %.

Interakci s agenturami a zprostředkovateli provádí přímo majitel penzionu, bez účasti specialistů třetích stran.

Plán produkce

Geograficky se zařízení nachází v těsné blízkosti města Yeysk, v přímém přístupu k veřejné dopravě. Vzdálenost penzionu v přímé linii od pobřeží je 800 m, od veřejné pláže - 1200 m. Yeysk je letovisko na pobřeží Azov na území Krasnodar, námořní přístav. Populace města je 85,7 tisíc lidí; se nachází na úpatí Yeisk Spit, omýván vodami Taganrog Bay a Yeisk Estuary. Klima je mírné kontinentální, vyznačuje se relativně nízkými srážkami a absencí častých změn teplot. Prázdninová sezóna trvá od začátku května do konce září. Dopravní infrastrukturu představuje železniční a autobusové nádraží. Regionální dálnice spojuje Jejsk s hlavním městem regionu Krasnodarem a hlavním městem federálního okresu Rostovem na Donu.

Požadované náklady na výstavbu a vybavení budovy jsou 13,8 milionu rublů. Plocha budovy je vypočítána na základě průměrných standardů hotelového průmyslu - 12 m2 na hosta. celková plocha budovy, což je průměr pro segment minihotelů, tzn. třídy, vyšší než penziony. To také poskytne projektu další konkurenceschopnost.

Pro stavbu objektu penzionu je plánováno přilákat místní stavební firmu vybranou na základě soutěže. Kritériem výběru je nejen konečná cena stavby, ale také použití moderních technologií a také kvalita již dříve realizovaných projektů společnosti. Plánovaná doba výstavby a dokončení stavby je 10-11 měsíců.

Náklady na vybavení prostor penzionu jsou uvedeny v tabulce 2. Kromě nákladů uvedených v tabulce jsou zde náklady na vybavení místního areálu, požární signalizace atd.

Tabulka 2. Náklady na vybavení penzionu

Hlavní část prací na zajištění fungování penzionu provádí přímo majitel a jeho rodina. Pro výkon pomocných prací v hlavní sezóně (červen-srpen) se najímají najatí pracovníci (tabulka 3); Je vhodné outsourcovat účetnictví, stejně jako bezpečnostní funkce.

Tabulka 3. Personální a mzdový fond

Hlavní položkou běžných nákladů jsou účty za energie, které lze rozdělit na fixní a variabilní část. Fixní část (fixní náklady) zahrnuje mimosezónní minimální platbu. Variabilní část se mění v závislosti na počtu hostů za sezónu. Kromě faktoru sezónnosti je nutné zohlednit i obsazenost hotelu vzhledem k jeho oblíbenosti; v prvním roce je nepravděpodobné, že by se maximální obsazenost během hlavní sezóny zvýšila nad 50 %. V budoucnu se však očekává obsazenost až 90 %.

Plán prodeje s přihlédnutím k sezónnosti je uveden v příloze 1.

Organizační plán

Vlastník projektu provádí všechny manažerské, obchodní a marketingové funkce: plánování, průzkum trhu, interakci se zprostředkovateli a rezervační systémy. Vyhnete se tak nákladům na zaplacení manažera. Navíc v měřítku penzionu tyto funkce nevyžadují vysokou kvalifikaci a speciální znalosti. Účetnictví je outsourcováno. Pro projekt neexistuje žádná organizační struktura jako taková – najatí a outsourcovaní pracovníci jsou přímo podřízeni vlastníkovi projektu.

Finanční plán

Náklady na přípravné období zahrnují investiční náklady na výstavbu a dokončení budovy, jakož i na rozvoj staveniště - 13,8 milionu rublů. Náklady hlavního období zahrnují: platby za bydlení a komunální služby, mzdy najatých a outsourcingových pracovníků, provize od cestovních kanceláří, rezervačních systémů a zprostředkovatelů, jakož i náklady na poskytování doplňkových služeb, jejichž výše je extrémně malá a těžko předvídatelné.

Finanční ukazatele projektu - výnosy, cash flow, čistý zisk - jsou uvedeny v příloze 1.

Hodnocení efektivity projektu

Projekt se vyznačuje vysokou úrovní nákladů, jak finančních, tak i časových. Výhodou je nízká míra rizik a vysoká ziskovost při dosažení plánovaných cílů.

Doba návratnosti projektu je 28 měsíců, zvýhodněná doba návratnosti je 34 měsíců. S přihlédnutím k nutnosti obsluhy úvěru začíná projekt vykazovat zisk od druhého roku realizace. Ukazatele výkonnosti projektu jsou uvedeny v tabulce. 4. Ukazatele jsou počítány na tříleté období, nicméně s přihlédnutím k dlouhé době návratnosti a neomezené době realizace projektu budou již v pětiletém výhledu výrazně vyšší, až 1,5 milionu rublů. čistý zisk za rok.

Tabulka 4. Ukazatele výkonnosti projektu

Rizika a záruky

Projekt je v sektoru služeb v dobře rozvinutém průmyslu. Toto odvětví je zvládnuto jak z hlediska technologie pro poskytování služeb, tak z hlediska geografického – region je již jako rekreační oblast značně rozvinutý. Rizika spojená s realizací projektu jsou minimální. Snížení rizik ovlivňuje i umístění projektu do středního segmentu s vysokou kvalitou služeb – pokud je potřeba zvýšit ziskovost projektu, můžete zvýšit náklady na služby o 20 % bez znatelných negativních důsledků pro elasticita poptávky. Obecně můžeme říci, že s rostoucími náklady zůstává poptávka pozitivně neelastická a s klesajícími náklady získává významnou elasticitu.

Hlavní rizika jsou uvedena v tabulce. 5.

Tabulka 5. Hodnocení rizik projektu a opatření k zamezení jejich vzniku nebo jejich následků

Vzhledem k tomu, že se neinvestuje do technologie, ale do likvidního hmotného majetku, bankrot podniku ani v nejhorším scénáři vývoje projektu není možný. Náklady na již postavenou a vybavenou budovu penzionu mohou výrazně převýšit náklady na její výstavbu a vybavení.

Aplikace

Výrobní plán a hlavní finanční ukazatele projektu v tříletém výhledu

Nemovitosti, jsou-li správně spravovány, mohou být nejen bezpečným útočištěm financí v době různých ekonomických krizí, ale také velmi výnosným byznysem. Jednou z nejlepších možností, jak investovat své úspory, je penzion.

Podnikatelský plán malého hotelu není složitý, ale abyste se stali úspěšným manažerem, musíte vynaložit veškeré úsilí. Nově ražený podnikatel bude muset vyřešit finanční i organizační záležitosti. Pro jednu osobu je velmi obtížné vyrovnat se se všemi úkoly, takže s největší pravděpodobností budete muset najmout další zaměstnance.

Srovnávací analýza hotelnictví

V ekonomicky vyspělých zemích je situace považována za normální, když 60 % obyvatel dává přednost velkým hotelům a zbývajících 40 % volí soukromý sektor. Současná situace v ruském hotelnictví se v mnohém podobá zahraničním zkušenostem. Jediný podstatný rozdíl je v tom, že v tomto odvětví nemáme prakticky žádnou konkurenci.

V západoevropských zemích mají malé penziony pevně obsazené místo. V takových mini-hotelech je obtížné najít fitness centrum, bar, bazén nebo kasino, ale hosté toto vše zpravidla nepotřebují. Lidé se zajímají především o komfort a kvalitu služeb.

Velký hotel funguje na principu běžícího pásu. Její zaměstnanci vnímají každého nového klienta jako jednoho z mnoha. I při objednávce luxusního pokoje je těžké se zbavit vlezlé obsluhy a předstírané zdvořilosti, za kterou musíte pokaždé dát spropitné. Někteří lidé volí útulný penzion právě z tohoto důvodu.

Jak otevřít svůj vlastní mini-hotel: hledání prostor

První problém, se kterým se člověk, který chce pracovat v hotelnictví, potýká, je najít vhodné prostory. Pro malý hotel není vůbec nutné kupovat výškovou budovu a soukromé sídlo v městských oblastech nebude snadné najít.

Zdálo by se, že z patové situace existuje cesta ven. I dnes je trh s byty doslova přeplněný komunálními byty. Toto je nejlepší možnost pro otevření penzionu. Podnikatelský plán musí zajistit dostupnost určitého počátečního kapitálu, který bude vynaložen na pořízení takových obytných prostor.

Pokud je to možné, je lepší koupit obytné prostory umístěné nad druhým patrem. Je také nutné počítat s tím, že hosté preferují pobyt v centrálních a historických částech města. Měli byste věnovat pozornost přítomnosti kaváren a obchodů v okolí.

Klasifikace soukromého hotelnictví

V naší zemi nejsou pojmy „penzion“ a „malý hotel“ právně definovány. V tomto ohledu vznikají potíže při jejich klasifikaci. Pokud použijeme zahraniční zkušenosti, lze za malý považovat hotel, ve kterém počet pokojů nepřesáhne padesát.

Rusko má také svou vlastní neoficiální klasifikaci. Podle jeho kritérií se rozlišují malé hotely (10-30 pokojů ve speciálně postavených budovách) a apartmánové mini-hotely (5-15 pokojů ve vícepodlažních obytných budovách). Samostatně se také rozlišují ubytovny umístěné v soukromých sídlech.

Někteří lidé jsou zvyklí počítat hvězdičky, aby zjistili, zda je hotel dobrý nebo špatný. Tento přístup nelze aplikovat na malé hotely, protože požadavky na penzion – bez ohledu na jeho velikost – budou stejné. Například pro udělení 5 hvězdiček musí mít budova kadeřnictví, tenisový kurt, několik výtahů a mnoho dalšího.

Denní pronájem bytů

V podmínkách zvýšené poptávky po nemovitostech a nedostatku aktivity stavebních firem cena za metr čtvereční obytné plochy neustále roste. Lidé, kteří mají více bytů nebo domů, je proto raději neprodávají, ale pronajímají. Podobná situace je pozorována v mnoha zemích, ale v Rusku se úspěšné společnosti a organizace, a to nejen obyčejní občané, zabývají každodenním pronájmem obytných prostor.

Tento paradox lze vysvětlit tím, že oficiální registrace hotelového podniku je z právního hlediska velmi složitá procedura. Pokud se mini-hotel nachází v bývalém společném bytě, bude nutné prostory nejprve přeměnit na nebytové prostory a poté bude provedena kompletní přestavba prostoru. To bude vyžadovat spoustu času a úsilí.

Podle statistik se každý druhý penzion registrovaný na jméno jednotlivce nachází v rezidenčním sektoru. Dalším důvodem pro tuto volbu je zdanění, které je v tomto případě mnohem humánnější.

Výhody minihotelů

Podle průzkumů lidé ubytovaní v malých hotelech a soukromých ubytovnách jako hlavní důvod svého výběru uváděli nižší ceny, útulný interiér a individuální přístup ke každému klientovi. Je velmi důležité, aby se hosté cítili jako doma. Velké hotely, které ubytují stovky hostů, se pro tyto účely velmi špatně hodí.

Penzion, jehož podnikatelský záměr je velmi flexibilní a snadno upravitelný, je vhodný pro kreativce i obchodníka. Jídelníček a denní režim lze s klientem také předem probrat. Velký význam má také poskytování služeb, jako je praní prádla, doručování čerstvých novin a pošty.

Malý formát umožňuje vytvořit pro hosta pocit útulnosti a pohodlí, a to se vyplatí. Majitel penzionu může efektivně kontrolovat kvalitu poskytovaných služeb.

Akční program krok za krokem

Podnikatelský plán pro penzion je nejlépe rozdělit na několik malých položek. Je třeba je provádět postupně, pak nebudete muset shánět prostředky na všechno najednou. Tento přístup vám pomůže dosáhnout úspěchu v co nejkratším čase.

Vzhledem k tomu, že moderní obyvatelé města, zbavení možnosti pravidelně relaxovat v přírodě, sní o takové příležitosti alespoň jednou ročně, penzion je vynikající volbou pro ziskové a udržitelné podnikání. Otázka, jak otevřít penzion, zajímá mnoho podnikatelů.

Výhody a sezónní omezení

Cílovou skupinou tohoto odvětví hotelnictví jsou lidé střední a starší generace, manželské páry, rodiny s dětmi. Mladí lidé si samozřejmě mohou jako možnost ubytování vybrat i penzion, ale měli by se zaměřit na více či méně majetné lidi, kteří nepřišli ušetřit, ale odpočinout si. Obvykle si chtějí odpočinout a žít na chvíli daleko od shonu života.

Penzion je ve srovnání s jinými zařízeními příznivý:

• Je to útulnější a klidnější než hostel nebo levný hotel.
• V penzionu můžete získat služby na úrovni 4* bez přeplatků.
• Atmosféra je hezčí a přátelštější než v apartmánech.

Ale abyste vše správně zorganizovali, musíte si pamatovat sezónní omezení a nepočítat stejný podnikatelský plán na celý rok. Pokud přemýšlíte o tom, jak otevřít penzion u moře, podívejte se na statistiku návštěvnosti. Obvykle lidé přijíždějí do letoviska od května do září, po zbytek času nebudou žádní nebo jen velmi málo návštěvníků.

I když si otevíráte penzion ne na pobřeží, ale někde jinde, určitě si zjistěte, co chtějí turisté, kteří do této lokality zavítají. To vám umožní vybrat místo moudře a předem si naplánovat hlavní a mimo sezónu. V opačném případě se projekt může ukázat jako ztrátový nebo dokonce ztrátový.

Zahraniční a ruské zkušenosti

Přestože penziony existovaly v sovětských dobách, dnešní podniky kombinují domácí zkušenosti se zahraničními. Moderní penziony již nejsou elitními podniky „jen pro své lidi“, ale relativně dostupnými, útulnými a klidnými místy, která by měla zanechat dobrý dojem. V ideálním případě je turista natolik spokojen, že penzion doporučí svým přátelům, příbuzným a kolegům.

Z hlediska atraktivity trhu není otázka, jak otevřít penzion v Rusku, příliš obtížné vyřešit. Proveďte průzkum trhu nebo průzkum, získejte statistiky o turistickém ruchu v regionu a zjistěte, co chtějí turisté obecně a členové cílové skupiny zvláště. Obecně jsou statistiky následující:

• V přímořském letovisku je ideální možností poskytnout lidem plážové vybavení: lehátka, slunečníky a tak dále. Čím blíže je dům k pláži, tím lépe.
• Pokud jsou v blízkosti historické památky, lze jako doplňkovou službu nabídnout výlety.
• Existují i ​​další způsoby, jak si zpestřit dovolenou v závislosti na vaší geografické poloze. To zahrnuje potápění, surfování, rafting, džíp, lyžování a snowboarding, turistiku a jízdu na koni.
• Pohodlí hodně závisí na maličkostech. Ujistěte se, že máte přístup k internetu a nešetřete na vybavení koupelen a toalet. Nechte své hosty cítit se v každém pokoji útulně: čalouněný nábytek zvyšuje pohodlí a závěsy na oknech chrání před zvědavými pohledy.
• Transfer, parkování, ale i půjčovna aut, motocyklů, skútrů nebo kol umožňuje hostům cítit se svobodněji a zatraktivnit jejich pobyt.

Otázka jídla by měla být řešena samostatně. Existují dva hlavní přístupy. Prvním je poskytnout hostům moderně vybavenou kuchyň s jídelním koutem, aby si mohli připravovat vlastní jídlo. Druhým je postarat se o dostupnost stravovacích zařízení co nejblíže nebo dokonce otevřít vlastní kavárnu na území. Pokud je to možné, lze tyto dva přístupy kombinovat, aby hosté měli maximální svobodu výběru.

Mezi další prvky, které hostům zpříjemní rybaření, ruská lázeň nebo sauna, vybavená pikniková plocha a grilovací set, dětské hřiště, mateřská školka, venkovní nebo krytý bazén a tak dále.

Nábor

Aby penzion fungoval bez přestávek a víkendů a zajistil pohodlí hostů, bude zapotřebí následující personál:

• Hlavní účetní;
• správci - od dvou nebo více;
• pro pěší výlety - průvodce;
• pro transfery a cestovní zajištění - řidiči;
• pracovat v kavárně nebo baru - kuchař nebo barman;
• ostraha pracující na směny;
• čističe nebo čističe.

V malém penzionu může správce vykonávat více funkcí současně, ale s rostoucí návštěvností bude muset rozlišovat povinnosti. Klíčovými vlastnostmi pro zaměstnance jsou poctivost, pracovitost, přátelskost a nekonfliktnost.

Uspořádání budovy a pozemku

Pokud přemýšlíte o tom, jak otevřít penzion v obytném domě, pak mějte na paměti: ve venkovských oblastech je to mnohem jednodušší než v městských oblastech. V tomto případě nebude přidělení pozemku pro penzion vyžadovat aukční řízení. Najít pozemek v již rozvinutém letovisku nebo turistickém městě bude poměrně obtížné: obvykle je tam již vše obsazeno. Je třeba vzít v úvahu malá sídla: vesnice, vesnice, města nebo dokonce vesničky.

Ideální stavbou pro penzion je chata o dvou, třech nebo čtyřech podlažích, která bude mít od čtyř do deseti pokojů. Pokud najdete budovu v dobrém stavu, ušetříte na opravách, ale bez počátečního kapitálu se stále neobejdete. Dokončení prostor a samotné budovy by mělo být doprovázeno uspořádáním společného prostoru pro hosty, kuchyně nebo jídelny, technických místností a parkování. V závislosti na prostředí se otázka plotu řeší samostatně. Zpravidla se vyrábí pevná, vysoká dva až tři metry, aby se hosté cítili bezpečně.

Složení zařízení a materiálů zahrnuje následující kategorie:

• do kuchyně: sporák, dřez, stoly a židle, skříňky a police, digestoř, nádobí a příbory;
• pro koupelny a toalety: vodovodní armatury, vany nebo sprchy, doplněná sada hygienických a sprchových doplňků;
• pro obývací pokoje: nábytek, ložní soupravy, klimatizace nebo split systémy, závěsy a dekorativní prvky;
• nástroje a spotřební materiál pro čištění;
• zajištění bezpečnosti a zabezpečení: alarmy, bezpečnostní kamery, protipožární systémy a systémy proti vloupání, dveře a zámky.

Využití služeb profesionálního architekta a interiérového designéra vám umožní vyhnout se nepříjemným chybám při přestavbě a zařizování budovy.

Právní základ a dodržování norem

Pokud ještě neplánujete vybudovat hotelový řetězec, zvolte instituci s úrovní příjmu. To vám ušetří nároky z daňové služby a také vám umožní vyjednávat za stejných podmínek s cestovními kancelářemi, organizátory výletů a zábavními podniky.

Pokud přemýšlíte o tom, jak otevřít penzion, budete muset připravit dokumenty v souladu se zákonem. Dokumentační postupy zahrnují:

• získání povolení od Rospotrebnadzor, požárních a hygienicko-epidemiologických služeb;
• certifikace zařízení pro hosty v souladu s ruskými předpisy na základě mezinárodní normy ISO;
• máte-li vlastní bar, udělování licencí na prodej alkoholu a uzavírání souvisejících smluv;
• pokud je k dispozici kuchyně, jídelna nebo kavárna - získávání povolení, uzavírání smluv o sanitárních službách, odstraňování odpadků, ošetření prostor před škůdci.

Abyste o sobě dali vědět a přilákali hosty, budete muset spolupracovat s cestovními kancelářemi a informačními agregátory a hotelovými zařízeními. Pokud chcete, aby dvě, tři nebo čtyři hvězdičky přitahovaly pozornost hostů přiměřeně a oprávněně, přečtěte si požadavky a zkontrolujte, zda vše splňuje požadovanou úroveň.

Vzhledem k tomu, že právní rámec pro otevření penzionu je poměrně složitý a velmi závislý na specifikách, nepřehánějte to s úsporami a vyhledejte podporu u kvalifikovaných právníků. Několik konzultací vám pomůže splnit zákonné požadavky a vyhnout se mnoha problémům.

Přibližné výpočty

Celkové náklady, stejně jako návratnost investice, penzionu závisí na regionu a lokalitě. Průměrné náklady jsou přibližně:

• Nákup budovy s pozemkem - od jednoho a půl milionu rublů.
• Re-vybavení, terénní úpravy, dokončovací práce, výstavba dalších konstrukcí - od jednoho milionu rublů.
• Reklamní kampaň na „propagaci“ stojí asi 100–150 tisíc rublů.
• Měsíční platy zaměstnanců jsou asi 100–200 tisíc rublů.
• Daně a související náklady na údržbu penzionu za měsíc - od 50 tisíc rublů.

Minimální výše počáteční investice se tedy blíží třem milionům rublů. Současně se pokoje obvykle pronajímají za cenu 500 rublů na osobu a den s minimální sadou služeb. Pokud máte doplňkové služby a komfort na úrovni tří nebo čtyř hvězdiček, můžete cenu ubytování zvýšit na jeden a půl, dva nebo tři tisíce rublů na osobu a den. Pět standardních dvou až třílůžkových pokojů bude při průměrné návštěvnosti generovat příjem cca 400-600 tisíc měsíčně. Zaplatit penzion je tak možné v období osmi měsíců při zachování návštěvnosti po celý rok, v případě hlavní a vedlejší sezóny pak za jeden a půl až dva roky.

Penzion jako podnik lze doporučit podnikatelům s počátečním kapitálem 5 milionů rublů a vyšším. Ziskovost a stabilita podnikání bude vysoká, pokud správně přistoupíte k výběru místa a uspořádání provozovny. Nedoporučuje se spoléhat zcela na sebe - je lepší využít zkušeností specialistů: právníka, architekta, interiérového designéra a tak dále. Pokud již v této oblasti podnikáte, bude to pro vás mnohem jednodušší; pokud ne, budete muset věnovat hodně času studiu rysů podnikání v cestovním ruchu, počínaje základy.

Hotelový byznys v Rusku navzdory ekonomické krizi nepolevuje. Jednou z nejoblíbenějších oblastí v tomto byznysu se staly hostely – minihotely ekonomické třídy, které k nám přišly ze Západu, uspořádané jako hostely. Na rozdíl od zavedených sovětských představ o ubytovnách jsou ubytovny umístěny jako čisté, uklizené podniky, kde cestující studenti, mladí podnikatelé na služebních cestách a nenáročná mládež mohou najít levné ubytování na noc a zároveň navázat nové známosti. Ubytovny jsou zajímavé i tím, že nevyžadují velké počáteční investice ve srovnání s hotelovým byznysem obecně a umožňují mladým podnikatelům vyzkoušet si jako majitel domu. Dnes vám prozradíme jak otevřít si vlastní hostel v soukromém domě, jaký právní rámec je pro váš podnik potřeba a jakým potížím budete muset čelit.

Ubytovny v bytových domech a samostatné ubytovny v soukromých domech nebyly dlouhou dobu klasifikovány jako samostatná kategorie, protože na taková zařízení nebyly kladeny žádné zvláštní požadavky. V mnoha ohledech to hrálo do karet první vlně hosteliérů, právě jejich hostely oznámily světu otevření takového podniku v Rusku a staly se příkladem k následování pro další generaci mladých podnikatelů.

To neznamená, že původně hostel nepodléhal zdanění, ale ještě nezískal hromadu předpisů a zákazů, jako jakákoli zisková oblast podnikání pod bedlivou kontrolou státu. Absence byrokratických omezení poskytla úrodnou půdu pro neomezený růst hotelů ekonomické třídy po celém Rusku.

Nové požadavky na ubytovny

V lednu 2015 byla vydána první státní norma, která definovala ubytovny jako samostatnou kategorii pro poskytování přechodného bydlení a stanovila řadu povinných požadavků na ubytovny. Vzhledem k tomu, že první zákon vznikl narychlo, když se zjistilo, že velmi perspektivní segment hotelnictví a cestovního ruchu téměř 10 let nekontrolovatelně žije a vzkvétá, nebyla restriktivní opatření příliš přísná.

Týkaly se především minimálních požadavků na komunikaci a vybavení těchto prostor a standardů SES. A svým způsobem chránily právo hostů na volný prostor, omezovaly zvláště zapálené podnikatele v ultra-ziskovém využití čtvercových záběrů a odsoudily hosty k utrpení ve stísněných prostorách. Samozřejmá myšlenka, že klient sám má právo zvolit si míru přijatelného komfortu, stejně jako má na vytvoření takové ubytovny zájem majitel ubytovny, je zákonodárcům vzdělaným v ekonomice Státního plánovacího výboru cizí.

Pokud nás první verze GOST přiměla přemýšlet o další ziskovosti bytových ubytoven, pak balíček změn v roce 2016 zmátl i majitele ubytoven v soukromých domech. Nicméně rigidní stroj veřejného povědomí stále prezentuje ubytovny jako extrémně ziskový podnik v Rusku. To nelze zcela popřít, ale pokud jste se vážně rozhodli vyzkoušet si jako hosteliér, nespěchejte se zkoušením růžových brýlí. Níže se podrobněji budeme věnovat rysům aktualizovaného zákona.

Na pozadí nových požadavků na přítomnost samostatné koupelny (koupelna + sprcha + toaleta) pro každých 10 hostů je snazší uspořádat ubytovnu v soukromém domě, už jen proto, že je snazší získat povolení od ZISZ a odboru ochrany historických a kulturních památek na sanaci, které se nyní asi nelze vyhnout. Otevření ubytovny v soukromém domě také usnadňuje nepřítomnost sousedů.

Navzdory tomu, že někdy jsou jejich stížnosti skutečně oprávněné, většinou jsou obvinění ze strany stále ostražitých dobrovolných vrátných na schodech pro majitele hostelů skutečným bolehlavem. Regulační úřady si zase velmi rády přihřejí ruce u ohně vašeho podnikání, přestože zákon je na jejich straně. Pokud tedy s někým sdílíte privát, získejte si předem jeho podporu a důvěru. A určitě se snažte ze všech sil udržovat přátelské vztahy se svými sousedy.

Jaké další novinky se dotkly ubytoven na privátech?

Pokud dříve otázka, zda bylo možné otevřít ubytovnu v soukromém domě, nebyla pochybná, nyní se situace radikálně změnila. Od nynějška je přípustné využívat areál pouze ke komerčním účelům v nebytových prostorách. To znamená, že pokud jste snili o vlastním osobním penzionu, vzdejte se těchto myšlenek. Prostory pro ubytovnu musí být vyňaty z bytového fondu a převedeny do nebytového užívání. Tato iniciativa měla u bytových ubytoven určitý smysl a podle představ autorů měla chránit spánek nevědomých sousedů hostelu. Ale proč je tato praxe aplikována na majitele soukromých domů, zůstává záhadou.