მრავალბინიანი შენობების მართვის პრობლემები pdf ფორმატში. მრავალბინიანი შენობების მართვის პრაქტიკა, პრობლემები და პერსპექტივები

საცხოვრებელი კორპუსის ეფექტური მართვა. სუბოტინი ვ.ნ.

მ.: ექსმო, 200 8 . - 224 წ. (უახლესი იურიდიული დირექტორია)

წიგნი ეძღვნება ძალიან აქტუალურ თემას - ბინის მენეჯმენტს. პუბლიკაცია მომზადდა რუსეთის ფედერაციის სხვადასხვა ქალაქების სპეციალისტების მიერ დაგროვილი პრაქტიკული გამოცდილების გათვალისწინებით.

ეს პრაქტიკული გზამკვლევი ასახავს საცხოვრებელი კორპუსის მართვის პროცედურას სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციის, საბინაო კოოპერატივის, საბინაო სამშენებლო კოოპერატივის, მმართველი კომპანიის და უშუალოდ შენობის შენობის მფლობელების მიერ. ასევე მოცემულია მენეჯმენტის თითოეული მეთოდის გამოყენების მეთოდოლოგია და მექანიზმი, ნაჩვენებია მრავალბინიანი კორპუსის მართვის პროცესის ორგანიზება და განხილულია მენეჯმენტის წლიური გეგმის შედგენის პრინციპები.

წიგნი გამოადგებათ მმართველი ორგანიზაციების მენეჯერებსა და იურისტებს, საბინაო და კომუნალური მომსახურების მართვის ორგანოების სპეციალისტებს, შენობების პროაქტიულ მფლობელებს, ბინის შენობების მართვაში ჩართულ სხვა პირებს, ეკონომიკისა და იურიდიული უნივერსიტეტების სტუდენტებს.

ფორმატი: pdf/zip

ზომა: 6.3 მბ

ჩამოტვირთვა:

RGhost

შინაარსი
წინასიტყვაობა 5
მკითხველებისთვის 7
შესავალი 9
თავი 1. ბინის კორპუსის მართვა: ზოგადი ცნებები 12
1.1. ბინის კორპუსის კონცეფცია 12
1.2. საერთო ქონება 18 კორპუსში
1.3. საერთო საკუთრების საერთო საზიარო საკუთრების უფლება 27
1.4. მენეჯმენტის კონცეფცია. მიზნები და ამოცანები 34
თავი 2. მრავალბინიანი შენობების მართვის მეთოდის არჩევის ორგანიზაცია 39
2.1. ზოგადი დებულებები 39
2.2. შენობის მფლობელების მიერ ბინის შენობის მართვის მეთოდის არჩევა 40
2.3. ადგილობრივი ხელისუფლების მართვის მეთოდის არჩევა 49
2.4. სახლების მართვა მესაკუთრეებზე ან მათ უფლებამოსილ პირებზე გადაცემა 62
თავი 3. ბინის შენობის მართვის მეთოდები. 71
3.1. პირდაპირი კონტროლი 71
3.1.1. პირდაპირი კონტროლის ზოგადი მახასიათებლები 71
3.1.2. მომზადება უშუალო მენეჯმენტისთვის 73
3.1.3. პირდაპირი კონტროლის განხორციელება 74
3.1.4. მართვის პროცესი 74
3.1.5. საბინაო მომსახურების გაწევა 74
3.1.6. კომუნალური უზრუნველყოფა 80
3.2. საცხოვრებელი კორპუსების მართვა სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციების, საცხოვრებელი კომპლექსების, საბინაო კოოპერატივების მიერ 82
3.2.1. 82 მეთოდის ზოგადი მახასიათებლები
3.2.2. მომზადება ბინის შენობის მართვისთვის HOA 86-ის შექმნის გზით
3.2.3. მართვის პროცესი 89
3.2.4. საბინაო და კომუნალური მომსახურების გაწევა. . 94
3.3. მრავალბინიანი შენობების მართვა მმართველი ორგანიზაციის მიერ 97
3.3.1. სახლის კონტროლის მეთოდის ზოგადი მახასიათებლები 97
3.3.2. მმართველი ორგანიზაციის შერჩევა 98
3.3.3. მართვის კონტრაქტი 101
3.3.4. 103 ბინის კორპუსის მართვის მმართველი ორგანიზაციის საქმიანობა
3.4. ბინის კორპუსის მართვის მეთოდების შედარებითი მახასიათებლები 106
თავი 4. მრავალბინიანი კორპუსის მართვის პროცესის ორგანიზება 110
4.1. ბინის კორპუსის მართვის წლიური გეგმა. ... 110
4.2. საბინაო მომსახურების გაწევა 130
4.3. ადგილობრივი მთავრობების მიერ ბინის კორპუსის კაპიტალური რემონტის დაფინანსება 143
4.4. საჯარო სერვისების მიწოდება 157
4.5. საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარისხის კონტროლი 165
4.6. საინფორმაციო მუშაობის ორგანიზება ბინის კორპუსის მენეჯმენტში 170
4.7. დეფოლტებთან მუშაობა 188

. 2004 წლიდან საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორის კანონმდებლობამ მრავალი ცვლილება განიცადა. ახალი საბინაო კოდექსისა და სხვა რეგულაციების გამოსვლის შემდეგ, დადებით ეფექტთან ერთად, გარკვეული პრობლემებიც გაჩნდა. თუ ყურადღებით გააანალიზებთ ვითარებას საბინაო რეფორმის შემდგომ განვითარებასთან დაკავშირებით და გაიგებთ, თუ როგორ მუშაობს ახალი საბინაო კანონმდებლობის ნორმები, აშკარა ხდება, რომ ყველა არსებული პრობლემა მოითხოვს როგორც გაგებას, ასევე მათ გადაწყვეტას. ჩვენ შევეცდებით გავიგოთ უმთავრესი საკითხი იმის უზრუნველსაყოფად, რომ მენეჯმენტმა კომპანიებმა სრულად შეასრულონ რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 161-ე მუხლის დებულებები მოქალაქეებისთვის ხელსაყრელი და უსაფრთხო საცხოვრებელი პირობების უზრუნველსაყოფად, აგრეთვე საერთო ქონების სათანადო მოვლა-პატრონობის შესახებ. საცხოვრებელი კორპუსები.

მენეჯმენტის პრობლემები.

საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორი, ალბათ, რუსეთის ეკონომიკის ერთადერთი სექტორია, რომელიც საბაზრო ურთიერთობების მიღმაა. ბოლო 10 წლის განმავლობაში ხელისუფლების სხვადასხვა დონეზე ისინი საუბრობდნენ საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორის რეფორმაზე, მაგრამ პრაქტიკული მოძრაობა საბინაო და კომუნალური მომსახურების ინდუსტრიის ბაზრისკენ უკიდურესად ნელი ტემპით განხორციელდა.

2005 წელს რუსეთის ფედერაციის ახალი საბინაო კოდექსის შემოღებით, დაგეგმილი იყო როგორც საცხოვრებელი კორპუსების მფლობელების, ასევე საბინაო ფონდის მომსახურე ორგანიზაციების დამოკიდებულების შეცვლა მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესების მიმართ და ერთდროულად მოსახლეობის ადეკვატურად აღქმა. პასუხისმგებლობა ამ მარაგის უსაფრთხოებაზე. თუმცა, მოსახლეობაში წლების განმავლობაში ჩამოყალიბებული სტერეოტიპები საბინაო-კომუნალური მომსახურების სისტემის მუშაობასთან დაკავშირებით საკმაოდ ართულებს ამ მიმართულებით მუშაობას.

ბოლოს და ბოლოს, რა შეიცვალა ახალი კანონის შემოღებით? დიახ, პრინციპში, არაუშავს, მხოლოდ ის, რომ ბაზარზე მრავალბინიანი შენობების მართვის ახალი ფორმები გამოჩნდა. მაგრამ რაც შეეხება თავად საბინაო მარაგს? მაგრამ ეს არის მთავარი პრობლემა. ავიღოთ, მაგალითად, ჩვენი ქალაქის ცენტრალური - უძველესი უბნების საბინაო ფონდი. დიახ, მრავალი სახლის მაცხოვრებლებმა, კანონის შესაბამისად, გამოიყენეს არჩევანის უფლება და დაიწყეს აქტიური ჩართვა HOA-ების შექმნასა და ახალი მენეჯმენტის კომპანიების შერჩევაში. მაგრამ ძირითადად ეს ხდებოდა აყვავებულ სახლებში. რა დარჩათ გაცვეთილი საბინაო ფონდის მცხოვრებლებს? ყოველივე ამის შემდეგ, ყველას კარგად ესმის, რომ HOA-ს შექმნა სახლზე, მაგალითად, აშენდა 1890 წელს, 70% -ზე მეტი ცვეთა ხარისხით, უბრალოდ არარეალურია და ეკონომიკურად წამგებიანი. ამიტომ, რუსეთის ფედერაციის მთავრობის №75 დადგენილების შესაბამისად, რაიონის გამგეობებმა ჩაატარეს შეჯიბრებები და სახლები გადაეცა მმართველ კომპანიებს. სხვა ვარიანტი უბრალოდ არ იყო. ვინმემ უნდა მართოს სახლი, შეინახოს იგი, მოამზადოს კომუნალური საშუალებები ზამთრის გამოყენებისთვის და მრავალი სხვა.

სახლების დანგრეული ფასადები, წლების განმავლობაში არ გაწმენდილი სადარბაზოები, დამტვრეული ასფალტი, მუდმივი ავარიები კომუნიკაციებზე არის ის, რაც გადაეცა მენეჯმენტს.და რატომღაც არავინ ფიქრობდა იმაზე, თუ როგორ არის შესაძლებელი 15-30 ბინიანი სახლის მართვა მისი მაცხოვრებლების მიერ შეტანილი სახსრებით, რათა სახლის საერთო ქონება ასეთ ტექნიკურ მდგომარეობაში შენარჩუნდეს. ყოველივე ამის შემდეგ, იგივე საბინაო კოდექსის შესაბამისად, მმართველი კომპანია ვალდებულია გამოიყენოს მაცხოვრებლების სახსრები მხოლოდ კონკრეტული სახლისთვის. და ამაოდ ბევრი მცხოვრები ფიქრობს, რომ როცა სახლი მენეჯმენტში გადავიდა, მმართველმა კომპანიებმა ქალაქის ბიუჯეტიდან დამატებითი თანხები მიიღეს. არა, ჩვენ მივიღეთ ის, რაც მივიღეთ. თავად სახლი თავისი პრობლემებით, არარემონტით და ბევრი სხვა ხარვეზებით. ასე რომ, გამოდის, რომ დამხრჩვალთა ხსნა თავად დამხრჩვალების საქმეა.

საცხოვრებელ კორპუსს, რომელიც დაბზარულია და საჭიროებს გადაუდებელ სამუშაოებს საძირკვლის გასამაგრებლად, ანგარიშზე არ აქვს სახსრები ძვირადღირებული სამუშაოების შესასრულებლად, მაგრამ რატომღაც ამ საკითხის გადაწყვეტის ბრალი ეკისრება მმართველ კომპანიას, რომელმაც აიღო ეს სახლი ასეთ პირობებში. სავალალო ტექნიკური მდგომარეობა. სად არის სახელმწიფოს პასუხისმგებლობა?

სამწუხაროდ, დღეს ინსპექტირების ორგანიზაციებს აქვთ გარკვეულწილად ცალმხრივი მიდგომა სახლების ტექნიკური მოვლა-პატრონობის დარღვევების გამოვლენისა და აღმოფხვრის მიზნით. ყოველივე ამის შემდეგ, მრავალბინიანი შენობების ტექნიკური მდგომარეობის შემოწმების დროს, რატომღაც არავის აინტერესებს, აქვთ თუ არა კონკრეტული შენობის მფლობელებს სახსრები გარკვეული ხარვეზების აღმოსაფხვრელად. ბოლოს და ბოლოს, როგორ შეიძლება რაღაცის გაკეთება ამისთვის სახსრების გარეშე და როგორც ზემოთ აღინიშნა, მმართველ კომპანიას არ აქვს სახსრების გამოყენების უფლებასხვა სახლები. რა არის ასეთი სამწუხარო და სრულიად სასოწარკვეთილი მდგომარეობის მიზეზი?

ჯერ კიდევ 1992 წელს, ფასების ლიბერალიზაციის დროს, გადაწყდა, რომ არ შეხებოდა საბინაო და კომუნალური მომსახურების ტარიფებს (HCS) და ქირა აღმოჩნდა დონეზე. 1928 წ . მანამდე 2000 გ . ხელისუფლებამ შეინარჩუნა საბინაო და კომუნალური მომსახურების ტარიფები ყველა სხვა ფასების ზრდის ფონზე, შემდეგ კი დაიწყო მათი დაჩქარებული ზრდა, თუმცა სახელმწიფო რეგულაცია უცვლელად იყო შენარჩუნებული. გაზისა და ელექტროენერგიის, თბოენერგიის ღირებულება საცხოვრებლისა და კომუნალური მომსახურების ღირებულების ლომის წილს შეადგენს და მათ მონოპოლისტები აწვდიან, რაც ნიშნავს, რომ ფასის რეგულირებისა და ამ ბაზრების რეგულირების აუცილებლობა გარდაუვალია.

TO 2004 წ საბინაო და კომუნალური მომსახურების სუბსიდირებულ ფასებში მიღებისას მოქალაქეები მათზე ხარჯავდნენ ბიუჯეტის საშუალოდ 10,8%-ს. თუმცა, რეალური ხარჯების გათვალისწინებით, რომელიც ასახავს განსხვავებებს საბინაო უზრუნველყოფისა და საცხოვრებლის ხარისხში, საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარჯების წილი რუსების ოჯახის ბიუჯეტში ჯერ კიდევ შესამჩნევად დაბალია. IN 1997 წ . ბ.ელცინმა ხელი მოაწერა განკარგულებას „საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის შესახებ“, რომლის მიხედვითაც დაგეგმილი იყო მოსახლეობის წილის გაზრდა საბინაო და კომუნალური მომსახურებისთვის 35%-დან. 1997 წ . 100%-მდე in 2003 წ . შემდგომში 100%-იანი გადახდა სახელმწიფო დუმამ გადაიდო 2008 წ .

2003 წლის კანონის ახალმა რედაქციამ „ფედერალური საბინაო პოლიტიკის საფუძვლების შესახებ“ მთლიანად გააუქმა მოსახლეობის მიერ საბინაო და კომუნალური მომსახურების 100%-იან გადახდაზე გადასვლის ვადა. IN 2001 წ . მიღებულ იქნა დოკუმენტი, რომელიც ჯერ კიდევ განსაზღვრავს სახელმწიფო პოლიტიკას ინდუსტრიაში - ქვეპროგრამა "რუსეთის ფედერაციის საბინაო და კომუნალური მომსახურების კომპლექსის რეფორმა და მოდერნიზაცია" ფედერალური მიზნობრივი პროგრამის "საბინაო" 2002 - 2010 წლებში და ბოლოს. 2004 წ . დამტკიცდა ახალი საბინაო კოდექსი, რომელმაც შემოიღო სამოქალაქო ხელშეკრულების ახალი ფორმა - ხელშეკრულება საცხოვრებელი კორპუსის მართვის შესახებ.

ძირითადი რემონტის პრობლემები.

თუ წაიკითხავთ საბინაო კოდექსის ნორმებს კაპიტალურ რემონტთან დაკავშირებით, ნათლად ხედავთ, რომ მისი განხორციელების ხარჯების ტვირთი 100%-ით ეკისრება მრავალბინიანი შენობების მფლობელებს. ეს ნიშნავს, რომ მფლობელებმა დამოუკიდებლად უნდა გამართონ საერთო კრება, დაადგინონ სამუშაოს სახეები, დაამტკიცონ ამ სამუშაოების ღირებულება, აირჩიონ ორგანიზაცია სამუშაოს განმახორციელებელი და საბოლოოდ გადაიხადონ მათთვის 100% გადახდა. რა თქმა უნდა, ყველა ფაქტორის გათვალისწინებით, რომელიც ართულებს ამ პროცედურას და პასუხისმგებლობის გააზრებას რუსეთის ფედერაციის მთავრობის მიერ საბინაო ფონდის შენარჩუნებაზე.

2007 წ. ავარიული და დანგრეული საცხოვრებელი სახლების შეკეთებისა და განსახლების დასაფინანსებლად შეიქმნა სახელმწიფო კორპორაცია „საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის დახმარების ფონდი“. ამ ფონდის მიმღებები არიან რეგიონები და მუნიციპალიტეტები, იმ პირობით, რომ ისინი კერძო საკუთრებაში გადასცემენ საცხოვრებელი კორპუსების მართვისა და მოვლის ფუნქციებს და ხელს უწყობენ HOA-ების შექმნას. ამ თანხების მისაღებად რეგიონებმა უნდა შეასრულონ საკანონმდებლო მოთხოვნა, რომ სახლების მინიმუმ 50%-ს მართავდნენ კერძო მენეჯმენტი კომპანიები, ხოლო მუნიციპალიტეტის წილი მათ სააქციო კაპიტალში არ უნდა აღემატებოდეს 25%-ს. ამრიგად, საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორში მენეჯმენტის ორგანიზაციების საქმიანობის ერთ-ერთი მთავარი მიმართულება უნდა იყოს მათი მონაწილეობა ფედერალური ფონდიდან თანხების მოზიდვაში და იმ სახლების იდენტიფიცირებაში, რომლებსაც უკიდურესად ესაჭიროებათ ძირითადი რემონტი.

აღსანიშნავია, რომ კანონით დადგენილ ასეთ მოკლე ვადებში ამ მიმართულებით მუშაობა იოლი არ არის. ყველა პირობის შესასრულებლად აუცილებელია:

მრავალბინიანი შენობების ტექნიკური მდგომარეობის დეტალური ანალიზის ჩატარება;

მოითხოვეთ მფლობელები გამართონ საერთო კრება;

შეაგროვეთ დოკუმენტების პაკეტი (მესაკუთრეთა ხმის მიცემის რეესტრი, საერთო კრების ოქმები);

ხარჯთაღრიცხვების შედგენა და საპროექტო დოკუმენტაციის მომზადება;

მიაღწიეთ კონკრეტული სახლების ჩართვას მიზნობრივი კაპიტალური რემონტის პროგრამაში.

იმ მენეჯმენტმა კომპანიებმა, რომლებიც ამ საქმეში იყვნენ ჩართული, კარგად იციან, რამდენი პრობლემაა ამ გზაზე. ბინის შენობების ტექნიკური მდგომარეობის დეტალური ანალიზის მომზადება არ არის ყველაზე რთული პრობლემა მმართველი კომპანიების სპეციალისტებისთვის. უფრო მეტიც, თუ თვლით, რომ ქალაქს აქვს საბინაო ფონდის ტექნიკური მდგომარეობის მონიტორინგის პროგრამა და მმართველმა კომპანიებმა გააფორმეს ხელშეკრულებები სპეციალიზებულ ორგანიზაციასთან, რომელიც ამ სამუშაოს ახორციელებს.

პრობლემა იწყება ზუსტად მესაკუთრეთა საერთო კრების ორგანიზების ეტაპზე. მართლაც, საბინაო კანონმდებლობის თანახმად, მენეჯმენტ კომპანიას არ აქვს უფლება დაიწყოს მისი განხორციელება, მას შეუძლია დახმარება გაუწიოს მფლობელებს მხოლოდ მართვის ხელშეკრულების ფარგლებში. მაგრამ, სამწუხაროდ, მფლობელებს შორის განსაკუთრებული ინიციატივა არ არსებობს. ასე რომ, გამოდის, რომ მმართველი კომპანია ამ საქმის მნიშვნელობის გაცნობიერებით იძულებულია კანონის დარღვევით გამართოს მსგავსი შეხვედრები. და შედეგად, საჩივრები მაცხოვრებლებისგან, წერილები ყველა ხელისუფლებას გარკვეული დარღვევების შესახებ და მრავალი სხვა. ალბათ, მესაკუთრეთა დამოკიდებულების პრობლემა ძირითადი რემონტის მიმართ წარმოიშვა თავად საბინაო კანონმდებლობაში არსებული წინააღმდეგობების გამო. ყოველივე ამის შემდეგ, თუ საბინაო კოდექსი ითვალისწინებს მფლობელების ხარჯების 100%-იან დატვირთვას მის განხორციელებაში, მაშინ ფედერალურმა კანონმა No185 დააწესა ეს ზღვარი 5%-ით, რითაც მხარს უჭერს მესაკუთრეთა დამოკიდებულ დამოკიდებულებას საკუთარი სახლის მიმართ.

მონოპოლისტურ სერვის პროვაიდერებთან ურთიერთობის პრობლემები.

მოქმედი კანონმდებლობის მიხედვით, მმართველ კომპანიებს ამჟამად ზარალი აქვთ სახლების კომუნალური მომსახურების მიწოდებისას. კომუნალური რესურსების შეძენისას მმართველმა კომპანიებმა დროულად და დროულად უნდა გადაიხადონ ისინი, წინააღმდეგ შემთხვევაში ისინი გათიშვის რისკის ქვეშ არიან. თუმცა, საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორში თითქმის შეუძლებელია გადახდების 100%-ით დროული შეგროვება, რაც არ უნდა იდეალური იყოს მოსახლეობა და ეს ყველამ იცის.მედიაში გავრცელდა ინფორმაცია, რომ მმართველი კომპანიები მონოპოლისტებისგან იღებენ საკომისიოს მოსახლეობისგან გადასახადების აკრეფის სამუშაოებისთვის. ეს არ არის ახალი წინადადება, მაგრამ საკმაოდ სამართლიანია. ბოლოს და ბოლოს, როცა მომსახურების მიმწოდებლებთან კონტრაქტები იდება უშუალოდ მაცხოვრებლებთან, ვალების პრობლემები თავად მომსახურების მიმწოდებლების პასუხისმგებლობა იყო. ბუნებრივია, ეს არ აწყობდა მონოპოლისტებს, რადგან ერთ აბონენტთან მუშაობა უფრო ადვილია, ვიდრე ასობით მაცხოვრებელთან. თუმცა, 2002 წლამდე ეს პრაქტიკა არსებობდა და, მაგალითად, Vodokanal-მა თანხების შეგროვების 5% დაუბრუნა ჩვენი ქალაქის HOA-ს, Donenergo-მ ანაზღაურა 12%. ზოგიერთმა მენეჯმენტმა კომპანიამ და HOA-ს თავმჯდომარემ სცადა გადახდის ამ მეთოდის დაბრუნება, სამწუხაროდ, მაგრამ უშედეგოდ.

ბოლოს და ბოლოს.

ბინის კორპუსების მართვის ტაქტიკური პრობლემების გადაჭრისას დღეს აუცილებელია განვითარების სტრატეგიის შემუშავება რამდენიმე წლის განმავლობაში, რაც საშუალებას მისცემს არა მხოლოდ ეფექტურად მართოს მოსახლეობის სახსრები, არამედ სერიოზულად მოიპოვოს ფეხი ბაზარზე, გააუმჯობესოს ხარისხი. მომსახურება, ხარჯების შემცირება და ეკონომიურად გამართული და გამჭვირვალე ტარიფებით მუშაობა. ნებისმიერი მმართველი კომპანიის საბოლოო მიზნები, გარდა მოგების მიღებისა, არის ბიზნესის გაფართოება, მართვის ქვეშ მყოფი საბინაო მარაგის მოცულობის გაზრდა და ლიდერობის შენარჩუნება ამ სფეროში.

გორობეც ს.ლ

(სოციალური) .

NP „საბინაო-კომუნალური მომსახურების სფეროში საზოგადოებრივი კონტროლის ეროვნულმა ცენტრმა „საბინაო-კომუნალური მომსახურების კონტროლმა“ 2016 წლის პირველი კვარტლის საბინაო-კომუნალური მომსახურების სფეროში არსებული პრობლემების რეიტინგი შეადგინა. რეიტინგი ჩამოყალიბდა რუსეთის ფედერაციის 72 შემადგენელ სუბიექტში მოქმედი საზოგადოებრივი მიმღების ცენტრებში მოქალაქეთა მოთხოვნის შედეგების საფუძველზე. სულ პირველ კვარტალში ამ მიმღებ ცენტრებს 8644-მა ადამიანმა მიმართა.

NP "ZhKHKH Control"-ის აღმასრულებელი დირექტორი სვეტლანა რაზვოროტნევა:
— წლის განმავლობაში გარკვეული ცვლილებები მოხდა საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორში. რაც მთავარია, კაპიტალური რემონტის თემაზე ვნებების ინტენსივობა მცირდება. ამ თემაზე გამოხმაურებულთა პროცენტული მაჩვენებელი წლის განმავლობაში 5%-ზე მეტით დაეცა და თავად თემა 2015 წლის პირველ კვარტალში მე-2 ადგილიდან 2016 წელს მე-5 ადგილზე გადავიდა. ასევე მნიშვნელოვნად შემცირდა მოთხოვნების რაოდენობა თემაზე „საბინაო და კომუნალური მომსახურების გადასახადის გადახდა“ (8.5%), თუმცა თავად ეს თემა უცვლელად იკავებდა პირველ ადგილს რეიტინგში 2015 წელს და 2016 წლის დასაწყისში. სერიოზულად გაიზარდა მოთხოვნის პროცენტული მაჩვენებელი თემაზე „კომუნალური რესურსების ხარისხი“, თუმცა, ჩვენი აზრით, ეს ფაქტი სეზონური ფაქტორებით არის განპირობებული და ძირითადად 2015-2016 წლების გათბობის სეზონის (მეოთხე კვარტალში) პრობლემებს უკავშირდება. 2015 წელს პირველ ადგილზე იყო კომუნალური რესურსების ხარისხის თემა). მცირედ გაიზარდა მოთხოვნათა რაოდენობა მრავალბინიანი შენობების მართვასთან დაკავშირებით. ამავდროულად, 2015 და 2016 წლებში თემა „ბინის შენობების მართვა“ უცვლელად მე-3 ადგილს იკავებდა, ხოლო „ბინის შენობების არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა“ მე-5-დან მე-4 ადგილზე გადავიდა. ეს ყველაფერი, ჩემი აზრით, იმაზე მეტყველებს, რომ ლიცენზირების ინსტიტუტს, რომელმაც 2015 წლის 1 მაისს დაიწყო მუშაობა, ჯერ არ მოუტანა მოსალოდნელი შედეგი“.

რა აწუხებს რუსეთის მოქალაქეებს ყველაზე მეტად საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორში 2016 წლის პირველი კვარტლის შედეგების მიხედვით?

I. საბინაო და კომუნალური მომსახურების საფასურის გაანგარიშება მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
პრობლემები საბინაო და კომუნალური მომსახურების დარიცხვისას;
გადაანგარიშებები;
გადახდის დოკუმენტების გენერირება;
დამატებითი გადახდები;
საყოფაცხოვრებო საჭიროებისთვის მოხმარებული კომუნალური გადასახადების დარიცხვის პრობლემების ჩათვლით - 662 საჩივარი (მთლიანი მოცულობის 7.7%).
II. მიწოდებული კომუნალური მომსახურების არადამაკმაყოფილებელი ხარისხი
III. MKD-ის მართვა მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
მრავალბინიანი შენობების მართვა (ორმაგი გადახდის საბუთების პრობლემა);
სახლის მესაკუთრეთა ასოციაციების, საბინაო კოოპერატივების, მმართველი ორგანიზაციების ქმედებების კანონიერება (მათ შორის, საფინანსო და ეკონომიკურ საქმიანობასთან დაკავშირებული საკითხები);
მართვის ორგანიზაციების მიერ ინფორმაციის გამჟღავნება;
საცხოვრებელი კორპუსების მართვის საქმიანობის ლიცენზირება - 129 განაცხადი (მთლიანი მოცულობის 1,5%)
მესაკუთრეთა საერთო კრების ჩატარება - 236 მოთხოვნა (მთლიანი მოცულობის 2,7%):
— პრობლემები განხორციელებისას;
- მიღებული გადაწყვეტილებების აღსრულების პრობლემები
- და სხვა.
IV. MKD-ის არადამაკმაყოფილებელი მდგომარეობა მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
მრავალბინიანი შენობების მოვლა-პატრონობისა და მიმდინარე რემონტის მომსახურების არასათანადო მიწოდება.
V. ძირითადი რემონტი მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
ძირითადი რემონტის დრო;
ძირითადი რემონტის ხარისხი;
ძირითადი რემონტისთვის შენატანის ოდენობა;
ინფორმაციის ნაკლებობა რეგიონული კაპიტალური რემონტის პროგრამების შესახებ.
VI. ადგილობრივი ტერიტორიის არადამაკმაყოფილებელი გამწვანება
VII. ინდივიდუალური და კომუნალური აღრიცხვის მოწყობილობებთან დაკავშირებული პრობლემები მოიცავს შემდეგ საკითხებს:
შესყიდვები;
დანადგარები;
ოპერაცია.
VIII. გადაუდებელი და დანგრეული საცხოვრებელი მოიცავს შემდეგ პრობლემებს:
მრავალბინიანი შენობების არასაიმედო აღიარებით;
გადატანის დროით;
ახალაშენებული კორპუსების ხარისხით.
IX. საჩივრები უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანოებისა და ადგილობრივი თვითმმართველობების ქმედებებზე და უმოქმედობებზე, რომლებიც გავლენას ახდენს საბინაო და კომუნალური მომსახურების სფეროში მოქალაქეთა უფლებებისა და კანონიერი ინტერესების დაცვაზე;
X. სხვა თემები მოიცავს შემდეგ საკითხებს:
საცხოვრებელი კორპუსის საერთო საკუთრებით სარგებლობა;
სოციალური დაქირავება;
კორუფციის კომპონენტი;
სხვა.

სტრატეგიის ძირითადი მიმართულებებია:

• საცხოვრებელი კორპუსების მართვის გაუმჯობესება;
• ბინის კორპუსში საერთო ქონების კაპიტალური რემონტის ხარჯების ოპტიმიზაცია;
• მოქალაქეების გადასახლება გადაუდებელი საცხოვრებლიდან;
• მოსახლეობისთვის ხარისხიანი საჯარო სერვისების მიწოდება;
• საზოგადოებრივი კონტროლი.

MKD მართვის პროცესი

ეს ტერმინი ეხება საბინაო-კომუნალური მომსახურების სფეროში ბიზნეს საქმიანობის რეგულირების სახელმწიფო მექანიზმს, კერძოდ, ბინის შენობის მართვის ლიცენზირებას.

2014 წლის 21 ივლისის ფედერალურმა კანონმა №255-FZ შეიტანა ცვლილებები რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსში, რომელიც ავალდებულებს იურიდიულ და კერძო მეწარმეებს, რომლებიც დაკავებულნი არიან საცხოვრებელი კორპუსების მართვასა და მოვლა-პატრონობაში, მიიღონ ლიცენზიები შემადგენელი ერთეულის სახელმწიფო საბინაო ზედამხედველობის ორგანიზაციებისგან. რუსეთის ფედერაცია. მმართველი კომპანიების მენეჯერები ვალდებულნი არიან ჩააბარონ საკვალიფიკაციო გამოცდა და მიიღონ კვალიფიკაციის ამაღლების სერტიფიკატი, შემდგომში ყოველ ხუთ წელიწადში ერთხელ.

2015 წელს რაიონში ლიცენზიები მიიღეს შემდეგმა ორგანიზაციებმა: შპს PRIORITET (ხელმძღვანელი ალექსანდრე ნეფედოვი), შპს მართვის კომპანია (ხელმძღვანელი ანდრეი აბრამოვი), შპს ჟილსერვისი (ხელმძღვანელი ოლგა იუშინა) და შპს Upravdom Plus.

1 იანვრის მდგომარეობით, რაიონში 287 საცხოვრებელი კორპუსია (დაბლოკილი შენობების გამოკლებით). ამჟამად მენეჯმენტშია 181 საცხოვრებელი კორპუსი (63% იმ მრავალბინიანი კორპუსების, რომლებშიც მფლობელებმა მართვის მეთოდი აირჩიეს).

საცხოვრებელ კორპუსში საერთო ქონების კაპიტალური რემონტი

2015 წლის 29 ივნისის ფედერალურმა კანონმა No176-FZ შეიტანა ძირითადი ცვლილებები საბინაო კოდექსში:

• შეიცვალა რეგიონული კაპიტალური რემონტის პროგრამების ფორმირებისა და ოპტიმიზაციის პროცედურა და მისი განხორციელების ვადები;
• განისაზღვრა სპეციალური ანგარიშების ფუნქციონირების სამართლებრივი მექანიზმი;
• დაფიქსირებულია ამ ანგარიშის მფლობელის სამართლებრივი სტატუსი;
• გამოიკვეთა რეგიონული ოპერატორების საქმიანობა.

2016 წლის 5 მარტის მდგომარეობით, საცხოვრებელ კორპუსების საერთო საკუთრებაში არსებული შენატანების სარემონტო სამუშაოების ჯამური შენატანები შეადგენს 83,6%-ს (რეგიონულ საშუალო მაჩვენებელს - 78,6%), მათ შორის შენატანების ანაზღაურება მუნიციპალური ქონების საცხოვრებელ შენობებში 88,95 (ზემოთ. რეგიონისთვის საშუალოდ 82,1%-ია.

2016 წელს, საცხოვრებელი კორპუსების საერთო საკუთრების მოკლევადიანი კაპიტალური შეკეთების გეგმის შესაბამისად, დაგეგმილია რემონტის განხორციელება 8 კორპუსში. გარდა ამისა, 2015 წელს რემონტი არ განხორციელებულა ერთ სახლზე მისამართზე: ხაროვსკი, კიროვას ქ., 10, კონკურენტების მხრიდან საკონკურსო პროცედურების დროს განაცხადების არარსებობის გამო. ამ სახლის გარემონტებაც 2016 წელს იგეგმება.

სპეციალიზებულმა საპროექტო ორგანიზაციამ შეიმუშავა შეფასების დოკუმენტაცია. დაგეგმილი სამუშაოების ძირითადი ტიპები: სახურავების შეკეთება, საინჟინრო სისტემები, ფასადის შეკეთება. ამჟამად, საცხოვრებელი ფართის მეპატრონეები აწყობენ შეხვედრებს სამუშაოს ტიპებსა და სავარაუდო ღირებულებაზე შესათანხმებლად. მესაკუთრეთა გადაწყვეტილებების ოქმები უნდა გაეგზავნოს არაკომერციულ VO-ს „ვოლოგდას რეგიონში მრავალბინიანი შენობების კაპიტალური შეკეთების ფონდს“ 2016 წლის 1 აპრილამდე. შემდეგ, რეგიონული ოპერატორი ატარებს კონკურენტულ პროცედურებს კონტრაქტორის შესარჩევად.

შეფასებით, 2016 წელს სარემონტო სამუშაოებისთვის სახსრების მთლიანი საჭიროება 26 მილიონი რუბლია. რაიონში შეგროვების მაჩვენებელი 14,1 მილიონი რუბლია. ამასთან დაკავშირებით შესაძლებელია გეგმის კორექტირება სარემონტო სამუშაოების ტიპების შემცირებისკენ. საცხოვრებელი ფართის მფლობელების დავალიანება ძირითადი რემონტისთვის შენატანების გადახდაზე შეადგენს 3,6 მილიონ რუბლს.

მოქალაქეების გადასახლება სასწრაფო საცხოვრებლიდან

აუცილებელია 2012 წლის 1 იანვრამდე ასეთ აღიარებულ გადაუდებელ საცხოვრებელში მცხოვრები მოქალაქეების 2017 წლის 1 სექტემბრამდე განსახლება.

2015 წელს, ოლქის ადმინისტრაციისა და ქალაქ ხაროვსკის ადმინისტრაციის მიერ წარდგენილი იქნა განაცხადები რეგიონალურ მიზნობრივ პროგრამაში No7 „მოქალაქეთა გადასახლება სასწრაფო საბინაო ფონდიდან ვოლოგდას რეგიონის მუნიციპალიტეტებში“ მონაწილეობისთვის.

დაგეგმილია მაცხოვრებლების გადასახლება 128 ბინიდან 4470.3 კვ.მ. დანგრევას ექვემდებარება 65 სახლი.

საცხოვრებელი კორპუსების მშენებლობის დაწყებამდე აუცილებელია აუქციონის ჩატარება მიწის ნაკვეთების იჯარით გაცემის, საერთო მშენებლობის ან საცხოვრებელი ფართის შესაძენად.

დაფინანსების მთლიანი ოდენობა, საბინაო და კომუნალური სექტორის რეფორმის დახმარების ფონდის სახსრების გათვალისწინებით, იქნება 153,8 მილიონი რუბლი, მათ შორის. 7,7 მილიონი რუბლი (5%) - ადგილობრივი ბიუჯეტის სახსრები.

მოსახლეობისთვის ხარისხიანი საჯარო სერვისების მიწოდება

რაიონში ფუნქციონირებს 14 ორგანიზაცია საბინაო-კომუნალური მომსახურების სფეროში, სადაც დასაქმებულია 383 ადამიანი.

საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმის მთავარი მიზანია მოსახლეობისთვის საბინაო და კომუნალური ცხოვრების მხარდაჭერის სისტემების ფუნქციონირების ეფექტიანობის, მდგრადობისა და საიმედოობის გაზრდა, საბინაო და კომუნალური მომსახურების ხარისხის გაუმჯობესება და ამავდროულად არარაციონალური ხარჯების შემცირება.

ამ მიზნების მიღწევა შეუძლებელია მოსახლეობას, ბიზნესის წარმომადგენლებსა და ხელისუფლების წარმომადგენლებს შორის მჭიდრო ურთიერთქმედების გარეშე.

2015 წელს რაიონულ დონეზე განიხილეს მოქალაქეების 53 მიმართვა საბინაო-კომუნალური მომსახურების საკითხებზე (მთლიანი განცხადების 25%).

ქალაქ ხაროვსკის განყოფილების მენეჯერებთან და სპეციალისტებთან მჭიდრო თანამშრომლობის წყალობით, შპს MMP "Interstrict ETS" (ხელმძღვანელი ლიუბოვ სვეტიკოვა), რაიონის ადმინისტრაციაში გასული გათბობის პერიოდის განმავლობაში, განიხილეს მოთხოვნები და მიიღეს გადაწყვეტილებები მდგრადობის უზრუნველსაყოფად. ქალაქის აღმოსავლეთ ნაწილში საცხოვრებელი კორპუსების სითბოს მიწოდება, თბება No18 საქვაბე სახლიდან, თბოენერგიის აღრიცხვის რეგულირებადი მოწყობილობები მრავალბინიან კორპუსებში, რომლებიც თბება ქვაბის სახლიდან No10, უხარისხო ცხელი წყლით მომარაგების მომსახურება საცხოვრებელ კორპუსებში გაცხელებული. შპს ხაროვსკლესპრომის საქვაბე სახლიდან.

2016 წლიდან სითბოს მიმწოდებელ კომპანიებზე გრძელვადიანი ტარიფები 3 წლის ვადით ვრცელდება.

შემცირდა მოქალაქეების მოთხოვნები საგანგებო სიტუაციების შესახებ შპს „პრიორიტეტის“ მიერ (ხელმძღვანელი ალექსანდრე ნეფედოვი) წყალმომარაგების სისტემებზე.

სოფლის დასახლებებში წყალმომარაგება-სანიტარიის უზრუნველყოფა წამგებიანია და მოითხოვს მოსახლეობისთვის მიუწვდომელი ტარიფების დაწესებას. სტრატეგია განსაზღვრავს: მცირე დასახლებულ პუნქტებში წყალმომარაგებისა და სანიტარიული მომარაგების ორგანიზაციები უზრუნველყოფილნი იქნებიან სახელმწიფო მხარდაჭერით.

საზოგადოებრივი კონტროლი

საბინაო და კომუნალური მომსახურების სფეროში პრობლემების ეფექტურად გადაჭრა და საცხოვრებელი კორპუსებში ადამიანებისთვის კომფორტული პირობების შექმნა საზოგადოებრივი კონტროლის მონაწილეთა საერთო მიზანია.

რუსეთის ფედერაციის საბინაო კოდექსის 20-ე მუხლის მე-8 ნაწილი განსაზღვრავს საზოგადოებრივი კონტროლის სუბიექტებს: ასოციაციები, სხვა არაკომერციული ორგანიზაციები, საცხოვრებელი კორპუსების საბჭოები, სხვა დაინტერესებული მხარეები რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობის შესაბამისად.

სტრატეგიის ფარგლებში განხორციელდება კონტროლი კაპიტალური სარემონტო პროგრამების განხორციელებაზე, რაც ხელს შეუწყობს დროული ინფორმაციის მოპოვებას მისი განხორციელების შესახებ თითოეული საცხოვრებელი კორპუსისთვის, ეტაპებზე, ხარისხისა და სამუშაოს ღირებულების კონტროლზე. ამოქმედდა რეგიონული პროგრამების შესრულების მონიტორინგის ავტომატური სისტემა. ვებ-გვერდზე „საბინაო და კომუნალური მომსახურების რეფორმა“ განყოფილებაში „ძირითადი რემონტი“ ნაჩვენები იქნება კაპიტალური შეკეთების პროგრამის განხორციელების ხარისხი.

მოქალაქეთა საჩივრების საფუძველზე, საზოგადოებრივი კონტროლის ცენტრები ადგენენ საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორის ყველაზე აქტუალური პრობლემების რეიტინგს და აყალიბებენ მმართველი ორგანიზაციების რეგიონულ რეიტინგებს.

გასული ათწლეულის განმავლობაში ფედერალურ, რეგიონალურ და მუნიციპალურ დონეზე მიღებულ იქნა უამრავი კანონი და პროგრამა. მოქალაქეთა უმრავლესობა უარყოფითად არის განწყობილი საბინაო და კომუნალური მომსახურების სექტორის რეფორმის მიმართ. მიზეზი ის არის, რომ საბინაო და კომუნალურ მომსახურებაზე ტარიფების ზრდა აღემატება მოქალაქეთა შემოსავლების ზრდის ტემპს.

მიუხედავად სირთულეებისა, ორგანიზაციები და საწარმოები, რომლებიც უზრუნველყოფენ საბინაო და კომუნალურ მომსახურებას, პოულობენ გადაწყვეტილებებს და ადგენენ მიზნებს ხარჯების შესამცირებლად. 2015/2016 წლების გათბობის სეზონზე შპს MMP Interdistrict Electric Heating Networks-ის ხელმძღვანელობამ საწვავი-ნახშირი შარშანდელთან შედარებით 30%-ით დაბალ ფასად შეიძინა და ქვაბის სახლებში გამოყენებული ადგილობრივი საწვავის (შეშა) წილი გაზარდა.

საბინაო და კომუნალური მომსახურების განვითარების მნიშვნელოვანი პოტენციალი არის რესურსების კონსერვაცია. მიღებულია ზომები 118 მრავალბინიანი კორპუსის საერთო საცხოვრებლის ელექტრო მრიცხველით აღჭურვისთვის (44%), ყველა საცხოვრებელი კორპუსი, რომელიც მოიხმარს 0,2 გკალ-მდე თბოენერგიას, აღჭურვილია სითბოს ენერგიის მრიცხველით, 84 სახლს (65%) აქვს ცივი წყლის მოხმარების მრიცხველი. .

ვალენტინა მაკსიმოვა,რაიონის გამგეობის სამშენებლო, საბინაო, კომუნალური და საგზაო მომსახურების დეპარტამენტის უფროსი