สมาคมเจ้าของบ้านเป็นแนวทางในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ข้อดีข้อเสียของวิธีโดยตรงในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ สมาคมเจ้าของบ้าน และวิธีการจัดการอื่น ๆ

HOA ในอาคารอพาร์ตเมนต์คืออะไร?

คำนี้หมายถึง ไม่แสวงหาผลกำไรองค์กรที่สร้างขึ้นโดยเจ้าของอพาร์ทเมนต์เพื่อจัดการพวกเขา () และก่อตั้งขึ้นในการประชุมใหญ่สามัญ

สม่ำเสมอ เมื่ออาคารที่อยู่อาศัยยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างเจ้าของสามารถทำได้แล้ว (มาตรา 139 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย) องค์กรนี้สามารถจัดโครงสร้างใหม่ให้เป็นสหกรณ์การก่อสร้างที่อยู่อาศัยได้ ()

สมาคมเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นไม่มีอะไรมากไปกว่านั้น เอนทิตี- นั่นคือตามมาตรฐานที่กำหนดขึ้นสำหรับสิ่งนี้ มีที่อยู่ตามกฎหมาย ตราประทับพิเศษ และบัญชีธนาคาร

ปัญหาอีกประการหนึ่งของรัฐบาลประเภทนี้ก็คือ ความไม่ยืดหยุ่น- ดังที่เห็นได้จากตัวอย่างที่แล้ว สำหรับทุกการตัดสินใจ แม้แต่การตัดสินใจที่ง่ายที่สุด ก็จำเป็นต้องมีคนอย่างน้อยห้าคน เพื่อให้การตัดสินใจถูกกฎหมายเป็นอย่างน้อย ประสิทธิภาพมักจะประสบกับผลที่ตามมา

นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังตั้งข้อสังเกตว่าสมาชิกคณะกรรมการจะต้องได้รับการเลือกตั้งใหม่อย่างต่อเนื่อง และการเป็นผู้นำขององค์กรควร

ปัญหาก็คือเช่นกัน มุมมองที่แตกต่างกันของเจ้าของเกี่ยวกับการจัดการอาคารหรือการใช้ประโยชน์ของท้องถิ่น ตัวอย่างเช่นบางคนปลูกเตียงดอกไม้และเจ้าของสุนัขอันธพาลในทุกวิถีทางในขณะที่บางคนบอกว่าไม่จำเป็นต้องสร้างสนามหญ้าที่สามารถชื่นชมได้เท่านั้นเป็นต้น

ประธานกรรมการได้รับเลือกตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในเอกสารประกอบการเลือกตั้ง ให้ข้อมูลปกติแก่สำนักงานสรรพากร สรุปสัญญา เก็บรักษาบันทึกขององค์กร

ถ้า ประธานด้วยเหตุผลบางประการจึงไม่สามารถเลือกได้ เขาได้รับการแต่งตั้ง

สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก HOA

ประการแรกประกอบด้วย:

• โอกาส การกำจัดทรัพย์สินของคุณโดยไม่มีข้อตกลงกับสมาชิกคนอื่น ๆ ขององค์กร
• การมีส่วนร่วมในการประชุมจัดทำข้อเสนอเพื่อปรับปรุงคุณภาพที่พักหรือประสิทธิภาพของคณะกรรมการ
• เข้าถึงเป็นทรัพย์สินส่วนกลาง
• เลือกสมาชิกคณะกรรมการและประกาศผู้สมัครรับเลือกตั้งของคุณด้วยตัวคุณเอง

ในส่วนของความรับผิดชอบได้แก่

• ใช้บ้านเป็นไปตามมาตรฐานด้านสุขอนามัยและความปลอดภัยจากอัคคีภัยตลอดจนข้อกำหนดทางกฎหมายอื่น ๆ
• ตรงต่อเวลาและครบถ้วน
• เติมเต็ม ข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการองค์กร
• การมีส่วนร่วมในเนื้อหา; การก่อสร้าง; การปรับปรุงบ้านครั้งใหญ่

• กำหนดจำนวนเงินที่ชำระสำหรับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน
• เตรียมประมาณการ
• ลงนามในเอกสารการให้บริการต่างๆ รวมถึงการจัดการบ้านและการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง
• จัดเตรียม ;
• ดำเนินการทางกฎหมายกับสถานที่ที่เป็นทรัพย์สินขององค์กรนี้
• ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในความเป็นเจ้าของขององค์กร
• ให้ส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลางสำหรับการใช้งานของบุคคลที่สาม

ในการใช้สิทธิห้างหุ้นส่วนจะพิจารณาว่าจะกระทบต่อผลประโยชน์โดยชอบด้วยกฎหมายของบุคคลอื่นหรือไม่โดยเฉพาะผู้พักอาศัยในบ้าน

หากคุณพบข้อผิดพลาด โปรดเน้นข้อความและคลิก Ctrl+ป้อน.

ไอพี เปอร์มิโนวา โอลก้า

เป็นเวลาเกือบ 17 ปีแล้วนับตั้งแต่กฎหมายของรัฐบาลกลาง "ว่าด้วยสมาคมเจ้าของบ้าน" ถูกนำมาใช้เมื่อวันที่ 15 มิถุนายน พ.ศ. 2539 (ปัจจุบันไม่มีผลใช้บังคับอีกต่อไป) ในปีพ.ศ. 2547 การบริหารรูปแบบนี้ก็ได้ประดิษฐานอยู่ใน รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย- ในปี 2554 มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญกับรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย
HOA คืออะไร? ข้อดีและข้อเสียของมันคืออะไร?
ยู โฮอามีทั้งผู้สนับสนุนและฝ่ายตรงข้าม บางคนคิดว่านี่เป็นโอกาสในการจัดการร่วมกันของทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์ บางคนคิดว่านี่เป็นอีกรูปแบบหนึ่งของการหลอกลวงผู้อยู่อาศัยและดึงเงินที่หามาอย่างยากลำบาก
ฉันต้องการพยายามช่วยให้คุณเข้าใจว่า HOA คืออะไร สาระสำคัญของมันคืออะไร และจำเป็นหรือไม่ และหากจำเป็น เพราะเหตุใด
สมาคมเจ้าของบ้านเป็นรูปแบบหนึ่งของสมาคมของพลเมืองที่เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในอาคารอพาร์ตเมนต์ วัตถุประสงค์ของการสร้าง HOA ตามรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียคือการจัดการร่วมกันของอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนในอาคารอพาร์ตเมนต์เพื่อให้มั่นใจว่าการดำเนินงานการเป็นเจ้าของการใช้และการกำจัดทรัพย์สินส่วนกลางภายในขอบเขตที่กฎหมายกำหนด
HOA หมายถึงการประยุกต์ใช้หลักการจัดการร่วมกันของทรัพย์สิน - อสังหาริมทรัพย์ เจ้าของบ้าน (ผู้พักอาศัย) จะต้องแก้ไขปัญหาทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วยตนเอง ในกรณีนี้ โดยการสร้าง HOA จะถือว่าพวกเขาจะใช้มาตรการเพื่อให้แน่ใจว่ามีวิธีการจัดการทรัพย์สินที่มีประสิทธิภาพและประสิทธิผล
การจัดการกับปัญหาที่เกิดขึ้นใหม่เกี่ยวกับการบำรุงรักษาและการบริการทรัพย์สินของคุณเพียงอย่างเดียวนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย แต่หากคุณเป็นหนึ่งเดียวกันและความสนใจของคุณแสดงโดยมืออาชีพ โอกาสในการแก้ไขปัญหาก็จะเพิ่มขึ้นหลายเท่า นี่ไม่ใช่แค่คำพูดเท่านั้น

ฉันจะยกตัวอย่างการป้องกันผลประโยชน์ของ HOA มากมายในอาคารที่มี HOA และฉันจัดการ: การเป็นตัวแทนของผลประโยชน์ในศาลและ การลดข้อเรียกร้อง, องค์กร, การติดตามหนี้จากเจ้าของที่ประมาท, การแก้ไขคำขออย่างต่อเนื่องและการโต้ตอบกับและอื่น ๆ อีกมากมายโดยทันที

นอกจากนี้กิจกรรมทั้งหมดจะถูกควบคุมโดยลูกบ้านเองซึ่งเป็นตัวแทนของผู้อยู่อาศัย
สิทธิและหน้าที่ของ HOA
HOA มีสิทธิ์:
ทำข้อตกลงสำหรับการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ข้อตกลงในการให้บริการสาธารณูปโภคข้อตกลงในการบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางและข้อตกลงอื่น ๆ เพื่อประโยชน์ของสมาชิกของห้างหุ้นส่วน
กำหนด การประมาณการต้นทุนและรายได้เป็นเวลาหนึ่งปี เงินสมทบพิเศษและการหักเงินกองทุนสำรอง ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างใหม่และการซ่อมแซมที่สำคัญ ค่าใช้จ่ายสำหรับวัตถุประสงค์อื่นตามกฎบัตรของห้างหุ้นส่วน;
ขึ้นอยู่กับการยอมรับ การประมาณการรายได้และค่าใช้จ่ายห้างหุ้นส่วนเป็นเวลาหนึ่งปีกำหนดจำนวนเงินที่จ่ายและเงินสมทบสำหรับเจ้าของสถานที่ในบ้านแต่ละรายตามส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลาง
ทำงานให้กับเจ้าของสถานที่ในบ้านและให้บริการแก่พวกเขา
ขาย โอนเพื่อใช้ชั่วคราวและแลกเปลี่ยนทรัพย์สินของห้างหุ้นส่วน
หากเจ้าของสถานที่ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันในการมีส่วนร่วมในค่าใช้จ่ายทั่วไป โฮอามีสิทธิที่จะเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนที่บังคับในศาลสำหรับการบริจาคและการจ่ายเงินบังคับรวมถึงความสูญเสียที่เกิดขึ้นกับห้างหุ้นส่วน
หากไม่เป็นการละเมิดสิทธิและผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของเจ้าของสถานที่ในบ้าน HOA มีสิทธิ์:
จัดให้มีทรัพย์สินส่วนกลางส่วนหนึ่งเพื่อใช้;
สร้างหรือสร้างใหม่ส่วนหนึ่งของทรัพย์สินส่วนกลาง
รับหรือได้มาซึ่งที่ดินเพื่อใช้หรือถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในการก่อสร้างอาคารพักอาศัย อาคารพาณิชย์ และอาคารอื่น ๆ เพื่อใช้ประโยชน์ต่อไป
ทำธุรกรรมและดำเนินการอื่น ๆ ที่บรรลุเป้าหมายของห้างหุ้นส่วน
เพราะว่า โฮอา– เป็นองค์กรที่ไม่แสวงหาผลกำไร มีสิทธิ์เข้าร่วมเฉพาะกิจกรรมที่ได้รับอนุญาตเท่านั้น กฎบัตรของห้างหุ้นส่วน.
ความรับผิดชอบของห้างหุ้นส่วนประกอบด้วย:
การปฏิบัติตามข้อกำหนด อาคารที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียกฎหมายของรัฐบาลกลางอื่น ๆ และกฎบัตรของห้างหุ้นส่วน
ทำข้อตกลงการซ่อมแซมและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางกับเจ้าของสถานที่ในบ้านซึ่งมิใช่สมาชิกของห้างหุ้นส่วน
การปฏิบัติตามภาระผูกพันภายใต้สัญญา
รับรองสภาพสุขอนามัยและเทคนิคที่เหมาะสมของทรัพย์สิน
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเจ้าของสถานที่ทุกคนปฏิบัติตามภาระหน้าที่ในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินตามขนาดของหุ้นในสิทธิในการเป็นเจ้าของร่วมกันของทรัพย์สินนี้
ดำเนินมาตรการเพื่อป้องกันการกระทำของบุคคลที่สามที่ขัดขวางการเป็นเจ้าของและการใช้ทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของ
เป็นตัวแทนของผลประโยชน์ที่ชอบด้วยกฎหมายของเจ้าของสถานที่รวมถึงความสัมพันธ์กับบุคคลที่สาม
สิทธิและหน้าที่ของสมาชิก HOA
คุณสามารถเป็นสมาชิกของ HOA ได้หลังจากได้รับกรรมสิทธิ์ในอาคารพักอาศัยในอาคารที่มีอยู่แล้ว แต่นี่ไม่ใช่ข้อผูกมัด - เมื่อซื้อที่อยู่อาศัยในบ้านดังกล่าวแล้วคุณจะไม่ได้เป็นสมาชิกของห้างหุ้นส่วนโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตามการขาดการเป็นสมาชิกไม่ได้ยกเว้นคุณจากการเข้าร่วมในค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและดำเนินการบ้านและการชำระค่าสาธารณูปโภค
กลายเป็นสมาชิก โฮอาเป็นไปได้โดยยื่นคำขอเข้าร่วมห้างหุ้นส่วนและแสดงหนังสือรับรองการจดทะเบียนความเป็นเจ้าของสถานที่ของรัฐ การตัดสินใจยอมรับเจ้าของห้างหุ้นส่วนจะต้องกระทำในที่ประชุมใหญ่สามัญ
เจ้าของที่ไม่ได้เข้ามา โฮอาจะต้องสรุปข้อตกลงกับเขาในการโอนอำนาจให้กับ HOA สำหรับการจัดหาสาธารณูปโภคเพื่อการจัดการบ้านเพื่อการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง ห้างหุ้นส่วนไม่มีสิทธิที่จะกำหนดบุคคลดังกล่าวเพิ่มเติมใด ๆ ภาระผูกพัน ยกเว้นที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย และข้อกำหนดและข้อบังคับทางกฎหมายอื่นๆ
สมาชิกภาพสมัครใจ โฮอาถือว่ามีทางออกฟรีจากมัน จะต้องระบุขั้นตอนการออกไว้ในกฎบัตรตั้งแต่นั้นมา จอแอลซีดีไม่มีบทบัญญัติเกี่ยวกับเรื่องนี้ หลังจากการขายที่อยู่อาศัยหรือการทำธุรกรรมอื่น ๆ ที่ทำให้สิทธิการเป็นเจ้าของสิ้นสุดลง การเป็นสมาชิกใน HOA ก็สิ้นสุดลงเช่นกัน
หากสมาชิกของห้างหุ้นส่วนล้มเหลวในการปฏิบัติหน้าที่อย่างเป็นระบบหรือขัดขวางงานของเขาในทางใดทางหนึ่ง เขาอาจถูกไล่ออกจากการเป็นสมาชิกของ HOA และอาจถูกนำไปสู่ความรับผิดทางการบริหารหรือทางแพ่งตามกฎหมายของรัสเซีย สหพันธ์.
สมาชิกของห้างหุ้นส่วนมีสิทธิ:
กำจัดทรัพย์สินของคุณโดยไม่มีข้อตกลงกับเจ้าของรายอื่น
ตามข้อกำหนดของกฎบัตรและกฎหมาย ใช้ทรัพย์สินส่วนกลางเพื่อวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ตามเงื่อนไขของการเป็นเจ้าของร่วมกัน การใช้ และการกำจัด
มีส่วนร่วมในการตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับการจัดการบ้าน เป็นการส่วนตัวหรือผ่านตัวแทน
จัดทำข้อเสนอเพื่อปรับปรุงกิจกรรมของหุ้นส่วนและกำจัดข้อบกพร่องในการทำงาน
คัดเลือกและได้รับเลือกให้เป็นฝ่ายบริหารของห้างหุ้นส่วน
สมาชิกของห้างหุ้นส่วนมีหน้าที่:
มีส่วนร่วมในการประชุมใหญ่สามัญ
ปฏิบัติตามข้อกำหนด รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย และกฎบัตรของห้างหุ้นส่วน;
ปฏิบัติตามมาตรฐานทางเทคนิคและความปลอดภัยจากอัคคีภัยกฎสุขอนามัยในการดูแลบ้านพื้นที่และที่อยู่อาศัย
ชำระค่าสาธารณูปโภคตามเวลาที่กำหนด รวมถึงค่าธรรมเนียมพิเศษและเงินสมทบตามเป้าหมายในจำนวนที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมสามัญของสมาชิก HOA
มีส่วนร่วมในต้นทุนที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษา การดำเนินงาน การก่อสร้าง การสร้างใหม่ และการซ่อมแซมหลักของอาคารอพาร์ตเมนต์ตามขนาดของส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลาง
ห้างหุ้นส่วนต้องรับผิดต่อภาระผูกพันต่อทรัพย์สินของตนทั้งหมด ในเวลาเดียวกัน โฮอาจะไม่รับผิดชอบต่อภาระผูกพันของสมาชิก และสมาชิกของ HOA ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน โฮอา.

เพื่อสร้างสภาพความเป็นอยู่ที่ดีและปลอดภัยให้กับประชาชนในอาคารอพาร์ตเมนต์ การบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลางในอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างเหมาะสม แก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการใช้ทรัพย์สินดังกล่าวตลอดจนจัดให้มี สาธารณูปโภคพลเมืองที่อาศัยอยู่ในบ้านดังกล่าว HOA มีสิทธิ: จัดการ ด้วยตัวเอง, การควบคุมการถ่ายโอน บริษัทจัดการหรือ ผู้ประกอบการรายบุคคลหรือเกี่ยวข้องกับบุคคล พนักงาน ในการจัดการ ผู้จัดการภายในกรอบประมาณการต้นทุนที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่สมาชิก HOA..
หากอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ ไม่ได้สร้างขึ้นสมาคมเจ้าของบ้านหรืออาคารนี้ไม่ได้รับการจัดการโดยสหกรณ์การเคหะหรือสหกรณ์ผู้บริโภคเฉพาะทางอื่นๆ และในขณะเดียวกันก็มีอพาร์ทเมนท์มากกว่าสี่ห้องในอาคารนี้ เจ้าของสถานที่ในอาคารนี้ในการประชุมใหญ่สามัญจะต้องเลือก

เพื่อให้การสื่อสารและทรัพย์สินส่วนกลางอื่น ๆ ของเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ทำงานได้ตามที่คาดไว้ จำเป็นต้องมีการจัดการที่มีความสามารถ สิ่งนี้ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้หากผู้อยู่อาศัยต้องการรักษาสภาพปกติของอาคารและโครงสร้าง เราจะบอกวิธีเลือกวิธีจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์

ตามกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย เจ้าของอพาร์ทเมนท์จะต้องตัดสินใจเกี่ยวกับวิธีการจัดการบ้าน สิ่งนี้เกิดขึ้นโดยการจัดประชุมใหญ่กับเจ้าของสถานที่อยู่อาศัย

ปัญหาที่สำคัญที่สุดได้รับการแก้ไขในที่ประชุม เจ้าของทุกคนมีสิทธิ์แสดงความคิดเห็น ทุกสิ่งที่เกิดขึ้นในการประชุมของผู้อยู่อาศัยจะถูกบันทึกไว้ในรายงานการประชุม

เพื่อให้การตัดสินใจในงานถูกต้องตามกฎหมายโดยสมบูรณ์ จะต้องปฏิบัติตามลำดับของงาน บ่อยครั้งที่การตัดสินใจถูกประกาศว่าผิดกฎหมายด้วยเหตุผลดังต่อไปนี้:

• เจ้าของอพาร์ทเมนท์มากกว่า 50% ไม่อยู่ในการประชุม
• แบบฟอร์มการลงคะแนนเสียงไม่มีข้อมูลที่กฎหมายกำหนด
• ไม่เป็นไปตามข้อกำหนดสำหรับกระบวนการแจ้งเจ้าของเกี่ยวกับการประชุมและการลงคะแนนเสียง
• วาระไม่สอดคล้องกับประเด็นที่เสนอในที่ประชุมและลงมติ

เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยจะต้องตัดสินใจภายในหนึ่งปี หากเจ้าของไม่สามารถตัดสินใจเลือกวิธีการจัดการได้ เทศบาลจะแก้ไขปัญหานี้อย่างเป็นอิสระโดยการแต่งตั้งบริษัทจัดการบนพื้นฐานการแข่งขัน

นี่คือคำอธิบายโดยข้อเท็จจริงที่ว่าองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นมีหน้าที่รับผิดชอบต่อความปลอดภัยของประชาชน นอกจากนี้สถานที่บางแห่งในบ้านอาจเป็นของเทศบาล ดังนั้นหากผู้อยู่อาศัยไม่ต้องการปล่อยให้เรื่องนี้เกิดขึ้น จำเป็นต้องเลือกตัวเลือกการจัดการ

วิธีการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ตามรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

วิธีการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ ได้แก่ :

1. หากอาคารมีอพาร์ทเมนท์ไม่เกิน 30 ห้อง
2. การจัดการผ่าน HOA หรือสหกรณ์การเคหะ
3. การดูแลบ้านโดยบริษัทจัดการ

วิธีการจัดการแต่ละวิธีมีข้อดีและข้อเสีย อย่างไรก็ตาม สิ่งเหล่านี้ล้วนแสดงถึงความรับผิดชอบของผู้จัดการในการบำรุงรักษาบ้าน เช่นเดียวกับการที่เจ้าของบ้านได้รับที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนที่จำเป็น (น้ำประปา แก๊ส ไฟฟ้า และการรักษาความสะอาดในพื้นที่ท้องถิ่น)

วิธีจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรง

แบบฟอร์มนี้ระบุไว้ในมาตรา 161 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF การจัดการโดยตรงดำเนินการอย่างอิสระโดยเจ้าของอพาร์ทเมนท์โดยไม่เกี่ยวข้องกับองค์กรใด ๆ ค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกิดขึ้นในกระบวนการตรวจสอบสภาพที่เหมาะสมของอาคารและการสื่อสารจะตกเป็นภาระของผู้อยู่อาศัยแต่เพียงผู้เดียว

ข้อดีและข้อเสียของการควบคุมโดยตรงแสดงไว้ในตาราง

การเปลี่ยนไปใช้รูปแบบการจัดการนี้ดำเนินการในสามขั้นตอน:

1. กำลังจัดตั้งกลุ่มความคิดริเริ่ม
2. มีการประชุมใหญ่สามัญ
3. สรุปสัญญาการจัดหาทรัพยากร

กลุ่มคนที่กระตือรือร้นและกระตือรือร้นจะต้องเตรียมพร้อมสำหรับการประชุมสามัญของเจ้าของทรัพย์สินที่อยู่อาศัย นักเคลื่อนไหวจำเป็นต้องอธิบายสาระสำคัญให้ผู้อยู่อาศัยคนอื่นๆ และค้นหาว่าวิธีการจัดการแบบใดที่พวกเขายอมรับได้มากกว่า

เจ้าของสถานที่แต่ละคนจะต้องแจ้งสถานที่จัดการประชุมใหญ่ล่วงหน้าอย่างน้อย 10 วัน การแจ้งเตือนจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษรและส่งถึงเจ้าของแต่ละรายเป็นการส่วนตัวพร้อมลายเซ็น (เป็นไปได้ทางไปรษณีย์หรือการเยี่ยมชมส่วนตัว)

การตัดสินใจเลือกวิธีการจัดการนั้นกระทำโดยผู้ลงคะแนนเสียงข้างมาก วาระการประชุมควรมีการอภิปรายและแก้ไขปัญหาดังต่อไปนี้

1. ความยินยอมของผู้พักอาศัยในการจัดการโดยตรง
2. การเสนอชื่อผู้สมัครที่จะเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของในการสื่อสารกับองค์กรบุคคลที่สาม
3. สรุปสัญญาสำหรับการให้บริการและทรัพยากร

ด้วยวิธีการจัดการนี้ จำเป็นต้องทำสัญญากับบริษัทเหล่านั้นซึ่งจะกลายเป็นซัพพลายเออร์ของทรัพยากรที่สำคัญเป็นการส่วนตัว งานนี้สามารถมอบหมายให้กับตัวแทนหนึ่งคนจากเจ้าของทั้งหมดได้

ในการดำเนินการนี้ ตัวแทนจะต้องมีรายงานการประชุมสามัญพร้อมการตัดสินใจใช้วิธีการจัดการโดยตรง ตลอดจนหนังสือมอบอำนาจที่รับรองโดยทนายความ

หากอาคารมีอพาร์ทเมนท์ไม่เกิน 12 ห้อง เจ้าของจะต้องรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลางด้วยตนเอง สำหรับสถานที่อยู่อาศัยจำนวนมาก จะต้องมีข้อตกลงกับบริษัทบุคคลที่สาม

เรียนผู้อ่าน! เราครอบคลุมวิธีการมาตรฐานในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่กรณีของคุณอาจเป็นกรณีพิเศษ เราจะช่วย ค้นหาวิธีแก้ไขปัญหาของคุณได้ฟรี- เพียงโทรติดต่อที่ปรึกษากฎหมายของเราที่:

มันเร็วและ ฟรี- คุณสามารถรับคำตอบได้อย่างรวดเร็วผ่านแบบฟอร์มที่ปรึกษาบนเว็บไซต์

อาคารที่พักอาศัยและสมาคมเจ้าของบ้านเป็นวิธีการจัดการ

สมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) คือสมาคมของเจ้าของเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดการ สหกรณ์การเคหะ (LC) คือสมาคมสำหรับการก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยและการใช้งานในภายหลัง

งานจะดำเนินการซ่อมแซมและบำรุงรักษาทรัพย์สินส่วนกลาง การจัดหาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชน ตลอดจนกิจกรรมการจัดการอื่น ๆ ผ่าน HOA ในเวลาเดียวกันเจ้าของมีสิทธิ์ที่จะดำเนินงานบางอย่างด้วยตนเอง เช่น รักษาโถงทางเดินให้สะอาด

ข้อดีและข้อเสียของ HOA แสดงอยู่ในตาราง

HOA มีสิทธิ์ทุกประการในการดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์ นี่เป็นหนึ่งในข้อได้เปรียบหลักของวิธีการจัดการนี้

บริษัทจัดการ

นี่เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในการควบคุมบ้าน โดยการสรุปข้อตกลงกับองค์กรการจัดการจะมีการสร้างเงื่อนไขสำหรับการให้บริการที่จำเป็นทั้งหมดเพื่อรักษาสภาพของบ้านให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม

วิธีการดังกล่าวจะต้องได้รับการอนุมัติจากบุคคลทั่วไปด้วย ผู้อยู่อาศัยจะต้องศึกษาองค์กรที่มีอยู่อย่างอิสระและเลือกองค์กรที่เหมาะสม

มีการสรุปข้อตกลงกับบริษัทที่เลือกเป็นระยะเวลาสูงสุดห้าปี หากคุณภาพงานและบริการไม่ดีพออาจเลิกจ้างก่อนกำหนดได้ ข้อความของสัญญาจะต้องระบุ:

• รายการงานและบริการที่สมบูรณ์
• ขั้นตอนการปรับเปลี่ยนสัญญา
• ที่อยู่ของอาคารอพาร์ตเมนต์
• องค์ประกอบของทรัพย์สิน
• วิธีการติดตามการปฏิบัติตามพันธกรณีของบริษัทจัดการ
• จำนวนและขั้นตอนการชำระเงินสำหรับการให้บริการ
• จำนวนเงินและขั้นตอนการชำระค่าซ่อมแซมสถานที่และสาธารณูปโภค

บริษัทจัดการเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของในทุกกรณีและสรุปข้อตกลงที่จำเป็นกับองค์กรอื่น

งานบำรุงรักษาบ้านทั้งหมดดำเนินการตามแผนการจัดการประจำปี ในช่วงปลายปีเจ้าของจะได้รับรายงานงานที่ทำ

ข้อดีและข้อเสียของการจ้างบริษัทจัดการแสดงไว้ในตาราง

ตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมา บริษัทจัดการจะต้องได้รับใบอนุญาตในการดำเนินกิจกรรมดังกล่าว การมีอยู่ของใบอนุญาตบ่งชี้ว่าองค์กรปฏิบัติหน้าที่ของตนได้ทันเวลาและปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมด มิฉะนั้นบริษัทอาจถูกเพิกถอนใบอนุญาตและถูกตัดออกจากทะเบียนทั่วไป

คุณจะเลือกวิธีการควบคุมบ้านอย่างไร?

เริ่มต้นด้วยการสร้างกลุ่มนักเคลื่อนไหวเพื่อเตรียมการประชุมใหญ่ของผู้อยู่อาศัย มีความจำเป็นต้องรับรองว่ามีเจ้าของเข้าร่วมมากกว่า 50%

หากเลือกการจัดการโดยตรงหรือความร่วมมือกับองค์กรการจัดการตามผลการประชุมก็จำเป็นต้องสรุปข้อตกลงกับซัพพลายเออร์เกี่ยวกับทรัพยากรที่จำเป็นหรือกับ บริษัท หากมีการสร้าง HOA คุณจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการจดทะเบียนนิติบุคคลกับ Federal Tax Service

การประชุมอาจจัดขึ้นด้วยตนเองหรือขาดการประชุมก็ได้ ในกรณีแรก การมีอยู่ของเจ้าของสถานที่อยู่อาศัยเป็นการส่วนตัว นี่เป็นเหตุผลหากมีอพาร์ทเมนท์ไม่กี่แห่งในบ้าน ในกรณีที่ไม่อยู่ เจ้าของจะแจ้งการตัดสินใจของตนลงบนกระดาษ (โดยใช้แบบสอบถามหรือบัตรลงคะแนน) จากนั้นผลลัพธ์จะถูกป้อนเข้าสู่โปรโตคอล

หากคุณมีคำถามใดๆ โปรดขอคำแนะนำทางกฎหมาย คุณสามารถรับความช่วยเหลือทางกฎหมายได้จากเว็บไซต์ของเรา

ตอนนี้คุณรู้วิธีเลือกวิธีจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์แล้ว ควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับคุณลักษณะของแต่ละตัวเลือกและขั้นตอนการจัดประชุมสามัญของผู้อยู่อาศัย

ใครควรทำเช่นนี้: เจ้าของที่อยู่อาศัยหรือมืออาชีพที่ได้รับการว่าจ้าง? รัฐได้ให้โอกาสเจ้าของตารางเมตรในอาคารในการเลือกวิธีจัดการอาคารสูงอย่างอิสระ

เจ้าของสถานที่อยู่อาศัยสามารถกระทำการ:

• ด้วยตัวคุณเอง;
• การสร้าง HOA;
• โดยแต่งตั้งบริษัทจัดการ (MC)

เจ้าของบ้านเลือกวิธีการจัดการในที่ประชุมใหญ่สามัญ พวกเขายังสามารถเปลี่ยนเป็นอย่างอื่นที่ให้ผลกำไรมากกว่าได้ตามความเห็นของคนส่วนใหญ่

การจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์

นี่คือรูปแบบการจัดการแบบรวมกลุ่ม จัดให้มีการมีส่วนร่วมโดยตรงของผู้อยู่อาศัย นั่นคือเจ้าของตารางเมตรที่อยู่อาศัยแต่ละรายร่วมมือกับองค์กรที่ให้บริการอสังหาริมทรัพย์อย่างเป็นอิสระ ด้วยวิธีนี้ไม่จำเป็นต้องมีประมวลกฎหมายอาญา แต่ในทางปฏิบัติมักเกิดขึ้นบ่อยที่สุด

ในกรณีของการจัดการโดยตรง ไม่จำเป็นต้องสร้างนิติบุคคล ผู้จัดการบ้านหรือคณะกรรมการประจำบ้านจะจัดการอาคารสูง ประเด็นทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาจะมีการหารือในที่ประชุมสามัญ

ตามศิลปะ มาตรา 164 แห่งประมวลกฎหมายที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย เจ้าของบ้านมีโอกาสที่จะเลือกตัวแทนของตนเพื่อดำเนินการในนามของตนและปกป้องสิทธิ์ทางกฎหมายของตน เป็นผู้มีอำนาจลงนามในข้อตกลงและร่วมมือกับบริษัท องค์กร และหน่วยงานราชการต่างๆ ตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านดังกล่าวอาจเป็นบุคคลที่ทรัพย์สินไม่มีตารางเมตรในอาคารสูงก็ได้

ด้วยการจัดการโดยตรง สามารถสรุปได้เฉพาะสัญญาโดยตรงเท่านั้น เจ้าของพื้นที่พักอาศัยทุกตารางเมตรทำเช่นนี้

ประธานสภาบ้านได้รับมอบอำนาจให้ทำสัญญาในนามของเจ้าของทุกคน ในการดำเนินการนี้จะต้องออกหนังสือมอบอำนาจรับรองในนามของผู้อาวุโสในบ้าน

ในการลงนามข้อตกลงกับอีกฝ่ายโดยไม่มีคนกลางระหว่างการจัดการโดยตรง จำเป็นต้องมีเอกสารดังต่อไปนี้:

• สำเนารายงานการประชุมสามัญของเจ้าของทรัพย์สินซึ่งการตัดสินใจกำหนดวิธีการจัดการในอาคารอพาร์ตเมนต์
• สำเนาเอกสารตามการตัดสินใจเลือกตัวแทนที่ได้รับอนุญาตหรือประธานสภาบ้าน โดยโต้ตอบกับบริษัทที่จัดหาสาธารณูปโภคและทรัพยากรในนามของเจ้าของทั้งหมด
• สำเนาใบรับรองการลงทะเบียนสำหรับ MKD
• คำแถลงถึงผู้อำนวยการเกี่ยวกับการลงนามในสัญญาโดยตรง

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรง: ข้อดีและข้อเสีย

ข้อดี

• เจ้าของบ้านจะต้องเจรจาข้อตกลงการชำระค่าสาธารณูปโภคใหม่ด้วยตนเอง สิ่งนี้เป็นประโยชน์สำหรับเจ้าของตารางเมตรเนื่องจากต้องรับผิดชอบต่อตนเองเท่านั้นและจะไม่ได้รับความสูญเสียเนื่องจากการกำกับดูแลของบริษัทจัดการหรือเนื่องจากหนี้สิน ในกรณีนี้ลูกบ้านจะชำระเงินทั้งหมดให้กับผู้ให้บริการโดยตรง
• เมื่อไม่มีคนกลาง จะไม่มีใครมีโอกาสที่จะระบุจำนวนเงินเพิ่มเติม และจะไม่มีใครสามารถพิมพ์ผิดเพื่อประโยชน์ของตนและเป็นผลเสียต่อเจ้าของบ้านได้
• เจ้าของอพาร์ทเมนท์ต้องรับผิดชอบหนี้ ในกรณีนี้เพื่อนบ้านของลูกหนี้จะไม่ได้รับความเดือดร้อนแต่อย่างใด การชำระเงินทั้งหมดชัดเจน ค่าใช้จ่ายในการบริการเพิ่มเติมจะถูกแบ่งปันให้กับผู้อยู่อาศัยทุกคนในบ้าน ปัญหาในการจัดวางสิ่งต่าง ๆ ตามลำดับ อุปกรณ์ใหม่และปัญหาอื่น ๆ ได้รับการแก้ไขร่วมกัน
• เพื่อรักษาอาคารสูงให้อยู่ในสภาพที่ดีเยี่ยม คุณต้องทำงานด้านเทคนิค ซึ่งดำเนินการโดยเจ้าของทรัพย์สินเองและต้องออกค่าใช้จ่ายเอง หรือด้วยความช่วยเหลือจากบริษัทจ้างงาน ในเวลาเดียวกันคุณต้องดูแลการลงนามในเอกสารที่ร่างขึ้นอย่างถูกต้องซึ่งกำหนดรายการบริการและข้อกำหนดอย่างชัดเจน

ข้อบกพร่อง

• การดำเนินการที่มุ่งปรับปรุงพื้นที่ท้องถิ่นและพื้นที่ส่วนกลางเป็นไปโดยสมัครใจเท่านั้น ตัวอย่างเช่นหากผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ต้องการติดตั้งวิดีโออินเตอร์คอมทางเข้า แต่เจ้าของอพาร์ทเมนต์บางคนปฏิเสธก็เป็นไปไม่ได้ที่จะบังคับให้พวกเขาจ่ายเงิน จึงต้องดำเนินการจากจำนวนเงินที่รวบรวมได้
• การเลือกตัวแทนบ้านอาจเป็นเรื่องท้าทายเช่นกัน เขามีหน้าที่รับผิดชอบในการร่างเอกสารและด้านอื่นๆ แต่เนื่องจากตำแหน่งนี้เป็นตำแหน่งที่ไม่ได้รับค่าตอบแทน ด้วยวิธีการจัดการเช่นนี้ จึงค่อนข้างยากที่จะหาคนที่เต็มใจรับตำแหน่งนั้น
• ทางเข้าแต่ละทางมีอพาร์ทเมนท์ประมาณ 15 ห้อง ผู้อยู่อาศัยของพวกเขาเองจะเจรจาสัญญาใหม่กับผู้ให้บริการ จากนั้นจึงชำระค่าบริการที่มีให้ ต้องมีคนควบคุมการชำระเงินให้ตรงเวลา
• ปัญหาใหญ่อาจเกิดจากคุณภาพของบริการที่มีให้ ซัพพลายเออร์ของพวกเขาได้รับการคัดเลือกอย่างถูกกฎหมายจากเจ้าของบ้านเอง หากคุณภาพของทรัพยากรหรือกำหนดเวลาที่จัดหาให้ถูกละเมิด จะต้องดำเนินการอย่างระมัดระวังเพื่อให้แน่ใจว่าเงื่อนไขของข้อตกลงที่ลงนามนั้นได้รับการเคารพ มักจะเป็นเรื่องยากที่จะหาบุคคลในหมู่ผู้อยู่อาศัยที่จะติดตามการปฏิบัติตามข้อตกลง
• บ้านที่ถูกโอนไปบริหารโดยตรงไม่ควรขึ้นอยู่กับงบประมาณของเทศบาล ในกรณีนี้เป็นไปไม่ได้ที่จะได้รับความช่วยเหลือจากตัวแทนของรัฐบาลท้องถิ่นหรือรัฐในรูปแบบของการดำเนินโครงการเพื่อสังคม ตัวอย่างเช่น หากจำเป็นต้องติดตั้งสนามเด็กเล่นสำหรับเด็กหรือทางลาดสำหรับคนพิการ ผู้อยู่อาศัยจะต้องดำเนินการโดยใช้เงินทุนหรือความพยายามของตนเอง ในเวลาเดียวกันต้องปฏิบัติตามมาตรฐานทางเทคนิคทั้งหมดที่รัฐกำหนดไว้
• อาจมีคำถามเกิดขึ้นเมื่อดูแลรักษาเอกสาร ผู้อยู่อาศัยบางคนเข้าใกล้สิ่งนี้อย่างขาดความรับผิดชอบหรือมีความเข้าใจงบการเงินไม่ดี
• บ้านไม่สามารถได้รับเงินในเมืองซึ่งจัดสรรไว้สำหรับการซ่อมแซมที่สำคัญและต่อเนื่อง ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ตกอยู่บนไหล่ของเจ้าของตารางเมตรในอาคารสูง

การจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยตรงในปี 2559 การเปลี่ยนแปลง

กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 255 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2558 ได้จำกัดตัวเลือกที่ผู้อยู่อาศัยจะได้รับสิทธิ์ในการจัดการโดยตรงในอาคารสูง ได้รับอนุญาตเฉพาะในอาคารอพาร์ตเมนต์ซึ่งจำนวนครัวเรือนไม่เกินสิบหกครัวเรือน ในการโอนสิทธิ์และความรับผิดชอบในการบริหารเจ้าของบ้านจากเจ้าของอพาร์ทเมนต์ไปยัง บริษัท จัดการเจ้าของอพาร์ทเมนต์ทุกคนจะต้องจัดทำเอกสารระหว่างการจัดการอาคารอพาร์ทเมนต์กับองค์กรที่พวกเขาเลือกโดยไม่มีข้อยกเว้น เงื่อนไขของความร่วมมือนี้ถูกกำหนด ตกลง และแก้ไขโดยเจ้าของตารางเมตรในรายงานการประชุมใหญ่สามัญ ข้อตกลงนี้สรุปและจัดทำเป็นลายลักษณ์อักษร ให้สิทธิที่เท่าเทียมกันสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนท์ทุกคน

กฎหมายปัจจุบันของปี 2559 กำหนดว่าหากระยะเวลาของข้อตกลงดังกล่าวหมดอายุลงและคู่สัญญาไม่มีเจตนาที่จะยุติข้อตกลงดังกล่าว ข้อตกลงการจัดการใน MKD จะยังคงมีผลใช้บังคับโดยอัตโนมัติบนพื้นฐานเดียวกันและในเวลาเดียวกัน

หากอาคารอพาร์ตเมนต์ได้รับการจัดการโดยตรงจากผู้อยู่อาศัยและพวกเขาได้ร่วมกันเลือกเจ้าของอพาร์ทเมนท์คนหนึ่งเป็นตัวแทนที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายปี 2559 บุคคลนี้สามารถปฏิบัติหน้าที่ของตนได้โดยไม่ต้องมีหนังสือมอบอำนาจ

หากเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้เลือกตัวแทนที่ได้รับอนุญาตซึ่งไม่ใช่เจ้าของตารางเมตรในบ้าน ดังนั้นเพื่อให้เขาใช้อำนาจเขาจำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจจากเจ้าของบ้าน กฎหมายปี 2559 ได้กำหนดแบบฟอร์มที่เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างง่ายสำหรับข้อตกลงประเภทนี้ ผู้เชี่ยวชาญจะจัดเตรียมเวอร์ชันโดยประมาณหากจำเป็น

การบริหารจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์โดยบริษัทจัดการ

บริษัทจัดการเป็นนิติบุคคลเชิงพาณิชย์ที่รับสิทธิ์ในการจัดการทรัพย์สินของอาคารอพาร์ตเมนต์โดยการตัดสินใจของที่ประชุมใหญ่ของเจ้าของทรัพย์สิน องค์กรการจัดการสร้างเงื่อนไขที่จำเป็นสำหรับชีวิตในอาคารสูงและจัดหาที่อยู่อาศัยและบริการชุมชนแก่ผู้อยู่อาศัย เธอเป็นตัวแทนของผลประโยชน์ของผู้อยู่อาศัย

บริษัทจัดการดำเนินงานตามมาตรฐานของกฎหมายรัสเซียทั้งหมด ประมวลกฎหมายแพ่งของสหพันธรัฐรัสเซีย และภายใต้ข้อตกลงในการจัดการบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ รหัสที่อยู่อาศัยของรัสเซียพูดถึงเฉพาะองค์กรการจัดการเท่านั้น

นิติบุคคลที่จัดการสต๊อกที่อยู่อาศัยมักเป็นนิติบุคคลอิสระ พวกเขามีงบดุล บัญชีธนาคาร ตราประทับ เอกสาร แสตมป์ และรายละเอียดอื่นๆ เป็นของตัวเอง

ใครสั่งบริการด้านการจัดการ?

• เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในอาคารอพาร์ตเมนต์ (บุคคลและนิติบุคคลของสหพันธรัฐรัสเซีย เทศบาลที่เป็นเจ้าของส่วนหนึ่งของตารางเมตรในอาคาร)
• สมาคมเจ้าของบ้าน (กลุ่มอาคารพักอาศัย สหกรณ์การเคหะ สมาคมเจ้าของบ้าน)
• หน่วยงานของรัฐ หน่วยงานที่เป็นส่วนประกอบของสหพันธรัฐรัสเซีย (หน่วยงานระดับภูมิภาค รัฐบาลท้องถิ่นที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในบ้าน)

เจ้าของทรัพย์สินในอาคารอพาร์ตเมนต์จะเลือกบริษัทจัดการอย่างไร?

ทำได้โดยใช้:

• การแข่งขัน;
• รายการที่จัดทำโดยกลุ่มริเริ่ม

เมื่อเลือกบริษัทจัดการได้ในที่สุดจะมีการลงนามข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย (บริษัทจัดการและเจ้าของทรัพย์สินในอาคารสูง)

หากเจ้าของตารางเมตรยังไม่ตัดสินใจภายในเวลาที่กฎหมายกำหนดว่าจะจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์อย่างไรองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก็จะมีการแข่งขันแบบเปิดเพื่อเลือกบริษัทจัดการตามมติที่ 75

หากลูกค้าสำหรับบริการของ บริษัท จัดการในการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์คือสมาคมเจ้าของบ้าน (สมาคมที่อยู่อาศัยอาคารพักอาศัย) การจัดการโดยตรงของอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นไม่ได้ดำเนินการโดยองค์กรจัดการ แต่โดยห้างหุ้นส่วนจดทะเบียนของ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ แต่ในกรณีนี้ HOA และบริษัทจัดการได้ลงนามในข้อตกลงระหว่างกันเอง อาจกำหนดเงื่อนไขปฏิสัมพันธ์โดยละเอียด - มากกว่าหรือน้อยกว่าที่ระบุไว้ในมาตรา 162 ของรหัสที่อยู่อาศัย RF

การจัดการบ้าน HOA

การจัดการในอาคารอพาร์ตเมนต์อีกรูปแบบหนึ่งคือการจัดตั้งสหกรณ์การเคหะหรือสมาคมเจ้าของบ้าน (HOA) การประชุมใหญ่ของเจ้าของทรัพย์สินจะสร้างองค์กรที่ไม่ดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจ (สหกรณ์หรือ HOA) หน้าที่หลักคือให้บริการอาคารสูง

HOA มีบัญชีธนาคารของตนเอง มีตราประทับของตนเอง และเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของเจ้าของทรัพย์สินในอาคารต่อบุคคลที่สาม

กฎหมายหลักที่กำหนดหน้าที่ของ HOA คือมาตรา 161 มาตรา 8 แห่งรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

ปัญหาปัจจุบันทั้งหมดได้รับการแก้ไขในการประชุมสามัญของสมาชิกขององค์กร พวกเขา

• เปลี่ยนแปลงกฎบัตร
• ตัดสินใจเกี่ยวกับการปรับโครงสร้างองค์กรและการชำระบัญชี
• เลือกหน่วยงานกำกับดูแล
• ทำสัญญาและข้อตกลงอื่น ๆ กับบริษัทจัดการ
• กำหนดจำนวนเงินที่ชำระ
• ตัดสินใจว่าจะใช้เงินทุนอย่างไร ไม่ว่าจะขอสินเชื่อหรือสินเชื่อ
• ประเมินกิจกรรมของคณะกรรมการ
• จ่ายค่าผลงานของฝ่ายบริหารขององค์กร
• ให้เช่าทรัพย์สินวัสดุของบ้าน

คณะกรรมการ HOA เป็นผู้บริหารซึ่งได้รับเลือกจากที่ประชุม ในกิจกรรมต่างๆ จะมีการชี้นำโดยกฎบัตรซึ่งควบคุมอำนาจของร่างกายนี้ ความถี่ของการประชุม และเวลาของกิจกรรม

คณะกรรมการ HOA ทำหน้าที่ดังต่อไปนี้:

• เซ็นสัญญากับผู้เชี่ยวชาญ
• ควบคุมการระดมทุน
• รายงานการใช้จ่ายเงินและประสิทธิผลของงานการเงินและเศรษฐกิจ
• เรียกประชุมและดำเนินการประชุม
• เก็บรักษาเอกสาร: แจ้งเกี่ยวกับการประชุมสามัญที่วางแผนไว้ของสมาชิกขององค์กร, เก็บรายงานการประชุม, จัดทำการตัดสินใจของการประชุม, รายชื่อผู้เข้าร่วม;
• มีสินทรัพย์วัสดุในงบดุลของ HOA อยู่ในสภาพที่ยอมรับได้
• ติดตามการปฏิบัติตามพันธกรณีของเจ้าของทรัพย์สินและปกป้องสิทธิของพวกเขาในระหว่างการดำเนินงานของทรัพย์สินส่วนกลาง
• แสดงถึงผลประโยชน์ของเจ้าของตารางเมตรในอาคาร

HOA ได้รับอนุญาตให้ทำข้อตกลงกับองค์กรใด ๆ เพื่อจัดการงาน ในกรณีนี้ หน้าที่ที่จำเป็นทั้งหมดจะดำเนินการโดยผู้เชี่ยวชาญที่มีความสามารถทางเทคนิคทั้งหมดสำหรับงานเหล่านี้ สิทธิและภาระผูกพันทั้งหมดของคู่สัญญาจะถูกกำหนดโดยข้อตกลง บริการการจัดการจะจ่ายจากคลังทั่วไปของ HOA

ปัจจุบันเกิดความขัดแย้งระหว่างบริษัทจัดการและเจ้าของอพาร์ทเมนท์เพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ผู้จ่ายเงินที่เอาใจใส่มักเผชิญกับทัศนคติที่ไม่ซื่อสัตย์ของบริษัทจัดการต่อความรับผิดชอบของตน จำนวนเงินที่เกินจริงในใบเสร็จรับเงิน และไม่เต็มใจที่จะติดต่อกับผู้อยู่อาศัย

เรียนผู้อ่าน! บทความของเราพูดถึงวิธีทั่วไปในการแก้ไขปัญหาทางกฎหมาย แต่แต่ละกรณีจะไม่เหมือนกัน
หากท่านต้องการทราบ วิธีแก้ปัญหาเฉพาะของคุณ - ติดต่อแบบฟอร์มที่ปรึกษาออนไลน์ทางด้านขวา มันรวดเร็วและฟรี!

รหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซียกำหนดให้มีการจัดการอาคารที่อยู่อาศัยหลายประเภท วิธีการจัดการบ้านโดยผู้พักอาศัยกำลังได้รับความนิยม - รวมตัวกันในสมาคมเจ้าของบ้าน มีข้อดีหลายประการสำหรับการดูแลทำความสะอาดในรูปแบบนี้ เพียงแต่พูดถึงความคุ้มทุนและความโปร่งใสของการบริการและภาษี จะจัดสมาคมเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ได้อย่างไร? คุณต้องมีอะไรบ้างในการจัดตั้งสมาคมเจ้าของบ้าน? เราจะพูดถึงทั้งหมดนี้ในบทความของวันนี้

สำคัญ! การจัดการ HOA ต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมาก การกำหนดและการดำเนินการตามเป้าหมายของห้างหุ้นส่วนต้องอาศัยความตระหนักรู้ที่เพียงพอในด้านเศรษฐกิจและกฎหมาย

เป็นไปได้ไหมที่จะสร้าง HOA ในอาคารอพาร์ตเมนต์ด้วยตัวเอง?

จะเริ่มจัดระเบียบ HOA ได้ที่ไหน? HOA สามารถจัดได้ทั้งในอาคารอพาร์ตเมนต์แยกต่างหากหรือในอาคารอพาร์ตเมนต์หลายแห่งหรือที่ดินที่รวมอยู่ในอาณาเขตเดียวกัน
ความยากลำบากในการสร้าง HOA ในอาคารอพาร์ตเมนต์เกี่ยวข้องกับ:

• ด้วยการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของสถานที่อยู่อาศัย
• การปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเข้มงวดสำหรับการจัดตั้ง HOA
• ถือคะแนนเสียง;
• การจัดประชุมใหญ่สามัญ
• การเก็บรักษาเอกสาร;
• การยื่นรายงานภาษี
• การจัดการปัญหาทางการเงินและกฎหมาย ฯลฯ

ประเด็นทางกฎหมายของกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับการจัดการทุกด้านกำหนดโดยรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย เพื่อความถูกต้องตามกฎหมายในการจัดงาน HOA เจ้าของพื้นที่มากกว่า 50% ของพื้นที่ทั้งหมดเป็นตารางฟุตของบ้านที่สร้างขึ้นจะต้องเข้าร่วมในห้างหุ้นส่วนดังกล่าว ผู้พักอาศัยที่ไม่ได้เข้าร่วมจะต้องปฏิบัติตามคำแนะนำในการประชุมใหญ่สามัญ โดยไม่มีสิทธิลงคะแนนเสียง

กลุ่มความคิดริเริ่ม (ขั้นต่ำ 5 คน) ถูกสร้างขึ้นจากเจ้าของอพาร์ทเมนท์ เอกสารการเตรียมการหมายถึงการสมัครจากกลุ่มความคิดริเริ่มไปยังฝ่ายบริหารเมืองและการจัดตั้งการประชุมสามัญครั้งแรกเพื่อรับรองกฎบัตรของ HOA

คำแนะนำในการสร้าง HOA ในอาคารอพาร์ตเมนต์

การดำเนินการที่ถูกต้องของการดำเนินการบางอย่างตามลำดับที่กฎหมายกำหนดถือเป็นองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดของการสร้างความร่วมมือที่ประสบความสำเร็จ ด้านล่างนี้คือคำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับขั้นตอนทั้งหมดเกี่ยวกับวิธีการจัดระเบียบ HOA ในบ้านของคุณ

ขั้นตอนที่ 1 – รวบรวมข้อมูลและจัดประชุมเบื้องต้นของผู้อยู่อาศัย

สิ่งสำคัญอันดับแรกในการติดต่อฝ่ายบริหารคือการขอข้อมูลเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัย: รายชื่ออพาร์ทเมนท์ รูปแบบการเป็นเจ้าของ และพื้นที่เป็นตารางฟุตของอพาร์ตเมนต์แต่ละห้อง ส่วนสำคัญที่สองคือการแต่งตั้งผู้แทนเมืองในห้างหุ้นส่วน

ในการประชุมครั้งแรกจะมีการตัดสินใจประเด็นในการเลือกการจัดการบ้านการยอมรับหรือการปฏิเสธการจัดตั้ง HOA เพิ่มเติม การประชุมใหญ่สามัญเบื้องต้นหมายถึงการปรากฏตัวของผู้อยู่อาศัยทุกคนในบ้านและการมีส่วนร่วมของผู้แทนเมือง ทั้งนี้การจัดเตรียมการประชุมต้องมีการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เข้าร่วมประชุมทุกคนทราบและจัดเตรียมระเบียบวาระการประชุม ขั้นตอนเหล่านี้จะเป็นขั้นตอนแรกในการสร้าง HOA ในอาคารอพาร์ตเมนต์

ขั้นตอนที่ 2 – จัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญ

กลุ่มของเจ้าของเชิงรุกซึ่งงานหลักในการดำเนินงานของห้างหุ้นส่วนจะตกอยู่บนไหล่นั้นมักจะก่อตัวขึ้นบางส่วนแล้วในขั้นตอนการเตรียมการ เธอส่งคำเชิญ เตรียมวาระการประชุม จัดทำกฎบัตรในอนาคตของ HOA สร้างรายงานการประชุมคร่าวๆ และสร้างแบบฟอร์มการลงคะแนน

การประชุมเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อหารือเกี่ยวกับประเด็นทั้งหมด อธิบายให้ผู้อยู่อาศัยแต่ละคนทราบถึงข้อดีและความจำเป็นของ HOA ลงคะแนนเสียงสำหรับการนำรูปแบบการจัดการนี้มาใช้ รับกฎบัตร และเลือกสมาชิกคณะกรรมการ

การลงคะแนนเสียงอาจเกิดขึ้นในกรณีที่ไม่อยู่ ในกรณีนี้ผู้อยู่อาศัยแต่ละคนจะได้รับเวลาในการตัดสินใจ จะต้องระบุความเป็นไปได้ของการลงคะแนนเสียงที่ขาดไปไว้ในกฎบัตรด้วย แบบฟอร์มการลงคะแนนเสียงจัดทำขึ้นสำหรับสมาชิกแต่ละคนในการประชุมหรือแต่ละรายการในวาระการประชุม คะแนนลงคะแนนจะต้องมีสามตัวเลือก:

• “สำหรับ” (เห็นด้วย)
• “ต่อต้าน” (ไม่เห็นด้วย)
• “ฉันงด”

คะแนนเสียงจะไม่นับตามจำนวนผู้ที่มีส่วนร่วมในการลงคะแนนเสียง แต่นับตามพื้นที่ทั้งหมดที่ผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของ นั่นคือเจ้าของอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ 70 ตร.ม. มีคะแนนเสียงมากกว่าเจ้าของอพาร์ทเมนต์สองคนที่มีพื้นที่ 30 ตร.ม. แต่ละคน ในการประชุมครั้งนี้ได้มีการตัดสินใจรูปแบบการจัดการอาคารอพาร์ตเมนต์ที่อยู่อาศัยของ HOA ด้วย

ขั้นตอนที่ 3 – การลงทะเบียน HOA

การส่งชุดเอกสารสำหรับการลงทะเบียน HOA ของอาคารอพาร์ตเมนต์สามารถดำเนินการได้ในนามของสมาชิกคณะกรรมการคนใดคนหนึ่ง การลงทะเบียน HOA ดำเนินการโดย Federal Tax Service บนพื้นฐานของเอกสารดังต่อไปนี้:

1. รายงานการประชุม(หรือสำเนารับรอง) การเลือก HOA เป็นรูปแบบการจัดการและการสร้าง HOA ถือเป็นประเด็นในวาระการประชุมที่รวมอยู่ในระเบียบการ โปรโตคอลเป็นเอกสารที่สำคัญที่สุดในรายการนี้
2. กฎบัตรของห้างหุ้นส่วนฉบับสุดท้ายได้รับการอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่แล้ว ใน 2 สำเนา
3. รายงานการประชุมของคณะกรรมการ HOAรับรองโดยลายเซ็นของสมาชิกคณะกรรมการทุกคน (พร้อมข้อมูลการเลือกประธานกรรมการ)
4. คำแถลงแบบฟอร์มที่จัดตั้งขึ้นในการจดทะเบียนนิติบุคคล (แบบฟอร์ม 11001)
5. ใบเสร็จ,ยืนยันการชำระภาษีของรัฐตามจำนวนเงินที่กำหนดไว้ในรหัสที่อยู่อาศัยของสหพันธรัฐรัสเซีย

สำคัญ! ผลการลงทะเบียนจะได้รับการประมวลผลโดย Federal Tax Service ภายใน 7 วันนับจากช่วงเวลาที่เอกสารได้รับการยอมรับเพื่อประกอบการพิจารณา

ขั้นตอนที่ 4 – เปิดบัญชีและโอนบ้าน

บ้านถูกโอนไปยังฝ่ายบริหารของ HOA บนพื้นฐานของใบรับรองการยอมรับโดยการมีส่วนร่วมของคณะกรรมการพิเศษรวมถึงตัวแทนของเทศบาลและสมาชิกของฝ่ายบริหารของ HOA การกระทำดังกล่าวจะมาพร้อมกับเอกสารทางเทคนิคสำหรับอาคารตามกฎและข้อบังคับสำหรับการดำเนินการทางเทคนิคของสต็อกที่อยู่อาศัย

การโอนบ้านไปยังการจัดการรูปแบบอื่นจะไม่เปลี่ยนแปลงสิทธิในทรัพย์สินของเจ้าของสถานที่ การแจ้งเตือนการรับบ้านเข้าบริหาร HOA จะต้องส่งไปยังฝ่ายบริหารเมืองและคณะกรรมการบริหารทรัพย์สิน

สำคัญ! การเปิดบัญชีธนาคารจะต้องเป็นชื่อของนิติบุคคล

คุณควรแจ้งให้เจ้าของยอดเงินคงเหลือของบ้านทราบโดยเด็ดขาด โดยให้ข้อมูลเกี่ยวกับการสร้างห้างหุ้นส่วนและการโอนบ้านไปยังงบดุลของ HOA

ขั้นตอนที่ 5 – จัดการประชุมและสรุปข้อตกลงที่จำเป็น

หลังจากทำตามขั้นตอนก่อนหน้านี้เสร็จแล้ว ก็ถึงเวลาที่จะเริ่มแก้ไขปัญหาเร่งด่วน - การกระจายความรับผิดชอบระหว่างสมาชิกคณะกรรมการ การแต่งตั้งผู้รับผิดชอบในกิจกรรมบางด้าน กำหนดหน้าที่นายกสมาคมเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์ ความร่วมมือดังกล่าวเกี่ยวข้องกับการให้บริการกำจัดขยะ ทำความสะอาด ซ่อมแซม และปรับปรุงบ้านอย่างเป็นอิสระ ปัญหาดังกล่าวได้รับการแก้ไขโดยการลงคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่

ขึ้นอยู่กับวาระการประชุมของผลการลงคะแนน ผู้อยู่อาศัยจะตัดสินใจว่าบริการใดจะต้องสรุปกับบริษัทที่ให้บริการ ในขั้นตอนเดียวกันจะมีการสรุปสัญญาที่จำเป็นทั้งหมดกับองค์กรบริการ

ข้อดีและข้อเสียของ HOA

ข้อดีของรูปแบบการปกครองนี้ ได้แก่ การไม่มี "การโกง" ในส่วนของบริษัทจัดการ โอกาสต่อไปนี้ให้ผลประโยชน์รอง:

1. การควบคุมรายการค่าใช้จ่ายทั้งหมด ความสามารถของสมาชิก HOA ในการติดตามความเคลื่อนไหวทางการเงิน
2. การกำหนดระยะเวลา ต้นทุน และปริมาณการซ่อมแซมบ้านหลักๆ ที่เกิดขึ้นจริง
3. รับประกันการทำความสะอาดพื้นที่ส่วนกลาง ทางเข้า และพื้นที่ท้องถิ่นอย่างทันท่วงทีและมีคุณภาพสูง
4. การกำจัดขยะเป็นประจำ
5. การติดตั้งมิเตอร์ความร้อน น้ำ ก๊าซ และไฟฟ้า ซึ่งนำไปสู่การลดภาษีและการควบคุมการใช้ทรัพยากร
6. ความปลอดภัยของทรัพย์สิน การจัดการอย่างระมัดระวังโดยมอบหมายความรับผิดชอบให้ผู้อยู่อาศัยแต่ละคน เป็นต้น

ข้อเสียมีดังนี้:

1. จำเป็นต้องรวบรวมจำนวนผู้อยู่อาศัยที่เข้าร่วมห้างหุ้นส่วนตามจำนวนที่กำหนด
2. การตัดสินใจด้านการบำรุงรักษาและการจัดการทั้งหมดทำได้โดยการโหวตของประชาชนเท่านั้น การจัดการลงคะแนนเสียงเป็นเรื่องยุ่งยาก
3. การประชุมไม่ถือว่าเกิดขึ้นหากผู้อยู่อาศัยครึ่งหนึ่งไม่มาปรากฏตัว
4. สิ่งสำคัญคือต้องดูแลรักษาเอกสารอย่างถูกต้องและทันเวลาและจัดทำรายงานภาษี
5. เจ้าของอพาร์ทเมนต์ผู้เยาว์สามารถเป็นสมาชิกของ HOA ได้ แต่การลงคะแนนเสียงในการลงคะแนนเสียงทั่วไปอาจถูกท้าทายในศาล

รายละเอียดปลีกย่อยของ HOA ที่สร้างขึ้น

การลงคะแนนเสียงที่ขาดไปไม่สามารถจัดให้มีขึ้นในประเด็นที่ไม่ได้หยิบยกและหารือในที่ประชุมด้วยตนเอง ห้างหุ้นส่วนเดียวสามารถจัดได้ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่แยกจากกัน หาก HOA ไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของสถานที่ที่ไม่ใช่ที่พักอาศัยและที่อยู่อาศัย 50% จะถือว่าผิดกฎหมาย อย่างที่คุณเห็นขั้นตอนในการสร้างสมาคมเจ้าของบ้านในอาคารอพาร์ตเมนต์นั้นไม่ง่ายนักและต้องมีการเตรียมการอย่างจริงจังและมีความรับผิดชอบอย่างยิ่ง