Сдружението на собствениците като начин за управление на жилищна сграда. Плюсове и минуси на директния метод за управление на жилищна сграда Асоциация на собствениците и други методи на управление

Какво е HOA в жилищна сграда?

Този термин означава нестопанска целорганизация, създадена от собствениците на апартаменти, за да ги управлява () и се създава на общо събрание.

Дори когато все още се строи жилищна сграда, собствениците вече могат (член 139 от Жилищния кодекс на Руската федерация). Тази организация може също да бъде реорганизирана в кооперация за жилищно строителство ().

Асоциацията на собствениците на жилищни сгради по същество не е нищо повече от образувание. Тоест, според установените за това стандарти, той има свой юридически адрес, специален печат и банкови сметки.

Друг проблем с този тип управление е неговият негъвкавост. Както се вижда от предишния пример, за всяко решение, дори и най-простото, са необходими поне петима души - за да е поне просто законно. В резултат на това често страда ефективността.

Освен това експертите отбелязват, че членовете на борда трябва постоянно да се преизбират. И ръководството на организацията трябва.

Проблемът също е различни виждания на собствениците относно управлениетоизграждане или използване на местната територия. Например, някои засаждат цветни лехи и тормозят собствениците на кучета по всякакъв възможен начин, докато други казват, че няма нужда да създавате дворове, които могат само да се възхищават и т.н.

Председателят се избира за срок, посочен в учредителния документ. Предоставя редовна информация на данъчната служба; сключва договори, поддържа организационна документация.

Ако председателпо някаква причина не беше възможно да се избере, той се назначава.

Права и задължения на членовете на HOA

Първият включва:

• възможност разпореждане с вашия имотбез споразумение с други членове на организацията;
• участие в срещи, правят предложения за подобряване на качеството на настаняване или ефективността на пансиона;
• достъпкъм общо имущество;
• избира членове на бордаи сами заявете своята кандидатура.

Що се отнася до отговорностите, те са:

• използвай къщатав съответствие със санитарните и противопожарни норми, както и други законови изисквания;
• навреме и напълно;
• изпълнявам правни изискваниясвързани с управлението на организацията;
• участиепо съдържание; строителство; основен ремонт на дома.

• установете размера на плащанията за жилищни и комунални услуги;
• изготвяне на разчети;
• подписват документи за предоставяне на различни услуги, включително управление на къщата и поддръжка на обща собственост;
• предоставям;
• извършва правни действия с помещения, които са собственост на тази организация;
• придобиват недвижими имоти в собственост на организацията;
• предоставя част от общото имущество за ползване на трети лица.

При упражняване на права партньорството преценява дали това ще засегне законните интереси на други лица, по-специално на жителите на къщата.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

IP Перминова Олга

Изминаха почти 17 години от приемането на Федералния закон „За асоциациите на собствениците на жилища“ на 15 юни 1996 г. (понастоящем вече не е в сила). През 2004 г. тази форма на управление беше заложена в Жилищния кодекс на Руската федерация. През 2011 г. бяха направени сериозни промени в Жилищния кодекс на Руската федерация.
Какво е HOA? Какви са неговите плюсове и минуси?
U HOAима както поддръжници, така и противници. Някои смятат, че това е възможност за съвместно управление на обща собственост в жилищен блок, други, че това е поредната форма на измама на жителите и измъкване на трудно спечелените им пари.
Искам да се опитам да ви помогна да разберете какво е HOA, каква е същността му и дали е необходимо, и ако е необходимо, защо?
Асоциацията на собствениците на жилища е форма на сдружение на граждани, които притежават жилищни помещения в жилищни сгради. Целта на създаването на HOA в съответствие с Жилищния кодекс на Руската федерация е съвместно управление на комплекс от недвижими имоти в жилищна сграда, осигуряване на неговата експлоатация, собственост, използване и разпореждане с обща собственост в рамките, установени от закона.
HOA предполага прилагането на принципа на съвместно управление на неговата собственост - недвижими имоти. Собствениците (Жителите) на къщата поемат върху себе си решаването на всички въпроси, свързани с поддръжката на жилищната сграда. В този случай чрез създаване на HOA се предполага, че те ще предприемат стъпки за осигуряване на ефективен и ефикасен начин за управление на собствеността си.
Да се ​​справите сами с възникналите проблеми по поддръжката и обслужването на вашия имот е практически невъзможна задача, но ако сте единни и интересите ви бъдат представлявани от професионалист, шансът за решаване на проблема се увеличава многократно. Това не са просто думи.

Ще дам примери за многобройна защита на интересите на HOA в сграда, в която има HOA и която управлявам: Представителство на интересив съда и намаляване на исковете, организации, събиране на дългове от небрежни собственици, бързо разрешаване на текущи заявки и взаимодействие с и много, много повече.

Освен това всички дейности се контролират от самите жители, техните представители в
Права и задължения на HOA
HOA има право:
сключват споразумение за управление на жилищна сграда, споразумения за предоставяне на комунални услуги, споразумения за поддръжка на обща собственост и други споразумения в интерес на членовете на партньорството;
определи оценки на разходите и приходитеза една година специални вноски и удръжки в резервния фонд, разходи за реконструкция и основен ремонт, разходи за други цели в съответствие с устава на партньорството;
въз основа на приетите прогнози за приходите и разходитепартньорството за една година определя размера на плащанията и вноските за всеки собственик на помещения в къщата в съответствие с неговия дял в общата собственост;
извършват работа за собствениците на помещения в къщата и им предоставят услуги;
продажба, прехвърляне за временно ползване и замяна на собственост на дружеството.
Ако собствениците на помещенията не изпълнят задълженията си за участие в общите разходи HOAима право да изисква по съдебен ред принудително обезщетение за задължителни вноски и плащания, както и за причинени на дружеството загуби.
Ако това не нарушава правата и законните интереси на собствениците на помещения в къщата, HOA има право:
предоставя за ползване част от общата вещ;
застроява или преустройва част от общата собственост;
получават или придобиват поземлени имоти за ползване или обща споделена собственост за изграждане на жилищни, търговски и други сгради с цел по-нататъшното им използване;
сключва сделки и извършва други действия, отговарящи на целите на партньорството.
Тъй като HOA– организация с нестопанска цел, тя има право да извършва само онези дейности, които са разрешени в устав на партньорството.
Отговорностите на партньорството включват:
изпълнение на изискванията Жилищен комплекс на Руската федерация,други федерални закони и уставът на партньорството;
сключване на споразумения за ремонт и поддръжка на обща собственост със собствениците на помещения в къщата, които не са членове на партньорството;
изпълнение на задължения по договори;
осигуряване на изправно санитарно-техническо състояние на имота;
гарантиране, че всички собственици на помещения изпълняват задълженията си за поддръжка и ремонт на имущество в съответствие с размера на техните дялове в правото на обща собственост върху този имот;
предприемане на мерки за предотвратяване на действия на трети лица, които възпрепятстват собствеността и ползването на общата собственост от собствениците;
представителство на законните интереси на собствениците на помещения, включително в отношенията с трети лица.
Права и задължения на членовете на HOA
Можете да станете член на HOA след придобиване на собственост върху жилищни помещения в сградата, в която съществува. Но това не е задължение - след като сте закупили жилище в такава къща, вие няма автоматично да станете член на партньорството. Липсата на членство обаче не ви освобождава от участие в разходите за поддръжка и експлоатация на къщата и плащане на комунални услуги.
Станете член HOAвъзможно чрез подаване на заявление за присъединяване към партньорството и представяне на удостоверение за държавна регистрация на собствеността върху помещенията. Решението за приемане на собственик в дружеството се взема на общо събрание.
Собственици, които не са влизали в HOA, трябва да сключи споразумение с него за прехвърляне на правомощия на HOA за доставка на комунални услуги, за управление на къщата за поддръжка и ремонт на обща собственост.Партньорството няма право да налага на такива хора допълнителни задължения, с изключение на тези, залегнали в Жилищния кодекс на Руската федерация и други правни клаузи и разпоредби.
Доброволно членство HOAпредполага свободен изход от него. Процедурата за излизане трябва да бъде предвидена в хартата, тъй като LCDне съдържа разпоредби по този въпрос. След продажбата на жилище или приключването на друга сделка, която води до прекратяване на правата на собственост върху него, членството в HOA също се прекратява.
Ако член на партньорството систематично не изпълнява задълженията си или по някакъв начин се намесва в работата му, той може да бъде изключен от членството на HOA и може също да бъде привлечен към административна или гражданска отговорност в съответствие със законодателството на Руската федерация. Федерация.
Член на партньорството има право:
да се разпореждате с имуществото си без споразумение с други собственици;
в съответствие с изискванията на устава и законодателството, да използва общата собственост по предназначение при условията на обща собственост, използване и разпореждане;
участват лично или чрез представител във вземането на решения, свързани с управлението на къщата;
прави предложения за подобряване на дейността на партньорството и отстраняване на недостатъци в работата му;
избира и да бъде избиран в управителните органи на дружеството.
Членовете на партньорството са длъжни:
участват в общи събрания
изпълняват изисквания Жилищният кодекс на Руската федерация, Гражданският кодекс на Руската федерация и уставът на партньорството;
спазват техническите стандарти и стандартите за пожарна безопасност, санитарните правила за поддържане на къщата, местността и жилищните помещения;
извършва навременни плащания за комунални услуги, както и специални такси и целеви вноски в размерите, одобрени от общото събрание на членовете на HOA;
участват в разходите, свързани с поддръжката, експлоатацията, строителството, реконструкцията и основния ремонт на жилищна сграда в съответствие с размера на техния дял в общата собственост.
Дружеството отговаря за задълженията си с цялото си имущество. В същото време HOAне носи отговорност за задълженията на своите членове, а членовете на HOA не изпълняват задълженията си HOA.

Създаване на благоприятни и безопасни условия на живот на гражданите в жилищни сгради, правилна поддръжка на общата собственост в жилищна сграда, решаване на въпроси, свързани с използването на посочения имот, както и осигуряване комунални услугиграждани, живеещи в такава къща HOA има право: управлявам сам по себе си, контрол на трансфера Управляваща компанияили Индивидуален предприемач, или включват физическо лице, служител, в управлението Управител, в рамките на оценката на разходите, одобрена от Общото събрание на членовете на HOA.
Ако в жилищна сграда не е създаденсдружение на собствениците на жилища или тази сграда не се управлява от жилищна кооперация или друга специализирана потребителска кооперация и в същото време в тази сграда има повече от четири апартамента, собствениците на помещения в тази сграда на общото си събрание са длъжни да изберат

За да функционират всички комуникации и друга обща собственост на собствениците на жилищна сграда според очакванията, е необходимо компетентно управление. Това не може да бъде избегнато, ако жителите искат да поддържат нормалното състояние на сградата и нейните конструкции. Ще ви кажем как да изберете метод за управление на жилищна сграда.

В съответствие с жилищното законодателство собствениците на апартаменти трябва да решат как да управляват къщата. Това става чрез провеждане на общо събрание със собствениците на жилищни помещения.

Повечето важни въпроси се решават на срещата. Всеки собственик има право да изрази мнението си. Всичко, което се случва на събранието на жителите, се записва в протокола.

За да бъдат решенията, взети на събитието, напълно легитимни, трябва да се спазва редът на събитието. Най-често решенията се обявяват за незаконни по следните причини:

• повече от 50% от собствениците на апартаменти отсъстваха от срещата;
• формулярите за гласуване не съдържат изискваните от закона данни;
• не са спазени изискванията за процеса на уведомяване на собствениците за събранието и гласуването;
• дневният ред не съответства на поставения на заседанието и гласуването въпрос.

Собствениците на жилищни помещения трябва да вземат решение в рамките на една година. Ако собствениците не могат да решат избора на метод на управление, общината ще реши самостоятелно този въпрос, като назначи управляващо дружество на конкурсна основа.

Това се обяснява с факта, че местната администрация е отговорна за безопасността на гражданите. Освен това някои помещения в къщата може да принадлежат на общината. Ето защо, ако жителите не искат да оставят този въпрос да се развие, е необходимо да изберете опцията за управление.

Методи за управление на жилищна сграда според Жилищния кодекс на Руската федерация

Методите за управление на жилищна сграда включват:

1. , ако сградата е с не повече от 30 апартамента.
2. Управление чрез HOA или жилищна кооперация.
3. Поддръжка на къщата от управляващата компания.

Всеки метод на управление има своите плюсове и минуси. Всички те обаче предполагат отговорността на управителя за поддръжката на къщата, както и получаването от собствениците на жилища на необходимите жилищни и комунални услуги (водоснабдяване, газоснабдяване, електричество и поддържане на чистотата в района).

Директен начин за управление на жилищна сграда

Този формуляр е предвиден в член 161 от Жилищния кодекс на Руската федерация. Директното управление се извършва независимо от собствениците на апартаменти без участието на каквито и да било организации. Всички разходи, възникнали в процеса на осигуряване на изправното състояние на сградата и комуникациите, се поемат единствено от живущите.

Плюсовете и минусите на директния контрол са дадени в таблицата.

Преходът към тази форма на управление се извършва на три етапа:

1. Сформира се инициативна група.
2. Провежда се общо събрание.
3. Сключени са договори за доставка на ресурси.

Група инициативни и активни хора ще трябва да се подготвят за общото събрание на собствениците на жилищни имоти. Активистите трябва да обяснят същността на другите жители и да разберат кой метод на управление изглежда по-приемлив за тях.

Всеки собственик на помещението ще бъде длъжен да уведоми за мястото на общото събрание поне 10 дни предварително. Уведомлението се изготвя писмено и се изпраща лично на всеки собственик срещу подпис (възможно по пощата или лично посещение).

Решението за избор на метод на управление се взема с мнозинство от гласоподавателите. Дневният ред да включва обсъждане и решаване на следните въпроси:

1. Съгласие на живущите за пряко управление.
2. Номиниране на кандидат, който ще представлява интересите на собствениците в комуникацията с трети страни.
3. Сключване на договори за предоставяне на услуги и ресурси.

При този метод на управление ще е необходимо лично да се сключват договори с онези компании, които ще станат доставчици на жизненоважни ресурси. Тази задача може да бъде възложена на един представител от всички собственици.

За целта представителят трябва да притежава протокол от общото събрание с решение за приемане на пряк начин на управление, както и нотариално заверено пълномощно.

Ако сградата има не повече от 12 апартамента, тогава собствениците сами отговарят за поддръжката и ремонта на общата собственост. За по-голям брой жилищни помещения ще е необходимо споразумение с трета компания.

Уважаеми читатели! Ние обхващаме стандартни методи за разрешаване на правни проблеми, но вашият случай може да е уникален. Ние ще помогнем намерете безплатно решение на вашия проблем- просто се обадете на нашия правен консултант на:

Бързо е и безплатно! Можете също бързо да получите отговор чрез формата за консултант на уебсайта.

Жилищни комплекси и сдружения на собственици като методи за управление

Асоциацията на собствениците на жилища (HOA) е асоциация на собственици за целите на управлението. Жилищна кооперация (ЖК) е сдружение за изграждане на жилищна сграда и нейното последващо използване.

Чрез HOA се извършва работа по ремонта и поддръжката на обща собственост, предоставянето на жилищни и комунални услуги, както и други управленски дейности. В същото време собствениците имат право сами да извършват някои работи. Например, поддържайте коридорите чисти.

Плюсовете и минусите на HOA са представени в таблицата.

HOA има всички права да извършва търговски дейности. Това е едно от основните предимства на този метод на управление.

Управляващо дружество

Това е най-популярният начин за управление на дома. Чрез сключване на споразумение с управляващата организация се създават условия за извършване на целия необходим набор от услуги за поддържане на състоянието на къщата на правилното ниво.

Такъв метод също трябва да бъде одобрен от генерала. Жителите трябва самостоятелно да проучат съществуващите организации и да изберат подходящата.

С избраната фирма се сключва договор за срок до пет години. Ако качеството на работата и услугите е незадоволително, то може да бъде прекратено предсрочно. Текстът на договора трябва да посочва:

• пълен списък на работи и услуги;
• процедурата за извършване на корекции в договора;
• адрес на жилищната сграда;
• състав на имуществото;
• методи за наблюдение на изпълнението на задълженията, поети от управляващото дружество;
• размера и реда на плащане за предоставяне на услуги;
• размер и ред за плащане за ремонт на помещения и комунални услуги.

Управляващото дружество представлява интересите на собствениците във всички инстанции и сключва необходимите споразумения с други организации.

Всички работи по поддръжката на къщата се извършват въз основа на годишен план за управление. В края на годината на собствениците се предоставя отчет за извършената работа.

Плюсовете и минусите на наемането на управляваща компания са представени в таблицата.

От 2015 г. управляващите дружества трябва да имат лиценз за извършване на такава дейност. Наличието на лиценз показва, че организацията изпълнява задълженията си своевременно и спазва всички законови изисквания. В противен случай дружеството може да бъде лишено от лиценз и да бъде изключено от общия регистър.

Как избирате метод за домашен контрол?

Като начало се създава група от активисти, които се подготвят за общо събрание на жителите. Необходимо е да се осигури присъствие на повече от 50% от собствениците.

Ако въз основа на резултатите от срещата е избрано пряко управление или сътрудничество с управляващата организация, тогава ще е необходимо да се сключат споразумения с доставчици на необходимите ресурси или с компанията. Ако се създаде HOA, ще трябва да преминете през процедурата за регистрация на юридическо лице във Федералната данъчна служба.

Заседанието може да се проведе лично или неприсъствено. В първия случай се предполага личното присъствие на собствениците на жилищни помещения. Това е рационално, ако в къщата има малко апартаменти. При задочна форма собствениците предават решението си на хартия (с помощта на въпросник или бюлетина). Впоследствие резултатите се вписват в протокола.

Ако имате въпроси, моля потърсете правен съвет. Можете да получите правна помощ на нашия уебсайт.

Сега знаете как да изберете метод за управление на жилищна сграда. Особено внимание трябва да се обърне на характеристиките на всеки вариант и процедурата за провеждане на общо събрание на жителите.

Кой трябва да направи това: собственици на жилищни имоти или наети специалисти? Държавата даде възможност на собствениците на квадратни метри в сграда сами да избират как да управляват своята висока сграда.

Собствениците на жилищни помещения могат да действат:

• сам;
• създаване на HOA;
• чрез назначаване на управляващо дружество (УК).

Начинът на управление се избира от собствениците на жилището на общо събрание. Те също могат да го сменят с друг, по-изгоден, според мнозинството.

Директно управление на жилищна сграда

Това е колективна форма на управление. Той предвижда пряко участие на жителите. Тоест, всеки собственик на жилищни квадратни метри независимо си сътрудничи с организации, обслужващи недвижими имоти. При този метод не е необходимо наличието на наказателен кодекс. Но на практика най-често присъства.

При пряко управление не е необходимо да се създава юридическо лице. Домоуправителят или домокомитетът управляват високата сграда. Всички въпроси, свързани с поддържането му, се обсъждат на общото събрание.

Съгласно чл. 164 от Жилищния кодекс на Руската федерация, собствениците на жилища имат възможност да изберат свой представител, който да действа от тяхно име и да защитава техните законни права. Упълномощен е да подписва споразумения и да си сътрудничи с различни компании, организации и държавни агенции. Такъв представител на интересите на собствениците на жилища може да бъде дори лице, чиято собственост няма квадратни метри във висока сграда.

При пряко управление могат да се сключват само преки договори. Всеки собственик на жилищни квадратни метри прави това.

На председателя на домсъвета се дава правомощие да сключва договори от името на всички собственици. За целта те трябва да издадат нотариално заверено пълномощно на името на по-възрастния в къщата.

За да сключите договори с другата страна без посредници по време на пряко управление, са необходими следните документи:

• копие от протокола от общото събрание на собствениците на имоти, с решението на което е установен начинът на управление в жилищната сграда;
• копие от документа, според решението на който е избран упълномощен представител или председател на домашния съвет, който взаимодейства с компании, доставящи комунални услуги и ресурси от името на всички собственици;
• копие от удостоверение за регистрация на МКД;
• изявление до директора за подписване на директни договори.

Директно управление на жилищна сграда: плюсове и минуси

Предимства

• Собствениците на жилища трябва сами да предоговорят споразуменията за плащане на комунални услуги. Това е от полза за собствениците на квадратни метри, тъй като те носят отговорност само за себе си и няма да понесат загуби поради надзора на управляващото дружество или поради неговия дълг. В този случай жителите ще извършват всички плащания директно към доставчиците на услуги.
• Когато няма посредници, никой няма да има възможност да приписва допълнителни суми и никой няма да може да направи печатна грешка в своя полза и в ущърб на собственика.
• Собствениците на апартаменти са отговорни за дълга. В този случай съседите на длъжниците няма да пострадат по никакъв начин. Всички плащания са ясни, разходите за допълнителни услуги се споделят между всички жители на къщата. Въпросите за поставяне на нещата в ред, преоборудване и други проблеми се обсъждат и решават заедно.
• За да поддържате висока сграда в отлична форма, трябва да извършите техническа работа. Това се извършва от самите собственици и за тяхна сметка или с помощта на наета фирма. В същото време трябва да се погрижите за подписването на правилно съставен документ, който ясно определя списъка на предоставяните услуги и условията.

недостатъци

• Действията, насочени към подобряване на местността и общите части, са само доброволни. Например, ако повечето жители искат да оборудват входовете си с видеодомофони, но някои собственици на апартаменти отказват, е невъзможно да ги принудите да платят. Следователно ще трябва да се изхожда от събраната сума.
• Избирането на представител на къщата също може да бъде предизвикателство. Той отговаря за изготвянето на документация и други аспекти. Но тъй като това е неплатена позиция, с този метод на управление е доста трудно да се намери желаещ да я заеме.
• Всеки вход има около 15 апартамента. Жителите им сами предоговарят договорите с доставчиците на услуги и след това заплащат стойността на предоставените услуги. Някой трябва да контролира навременните плащания.
• Голям проблем може да бъде качеството на предоставяните услуги. Техните доставчици са законно избрани от самите собственици на жилища. Ако качеството на доставените ресурси или сроковете са нарушени, трябва да се следи за спазването на условията на подписаните споразумения. Често е трудно да се намери човек сред жителите, който да следи за изпълнението на споразуменията.
• Къща, която е прехвърлена на пряко управление, не трябва да зависи от общинския бюджет. В този случай е невъзможно да се получи помощ от представители на местната власт или държавата под формата на изпълнение на социални програми. Например, ако е необходимо да се инсталира детска площадка или рампа за хора с увреждания, жителите ще трябва да ги направят със собствени средства или усилия. В същото време трябва да се спазват всички технически стандарти, предоставени от държавата.
• Могат да възникнат въпроси и при поддържането на документацията. Някои жители подхождат към това безотговорно или имат лошо разбиране на финансовите отчети.
• Къщата не може да се класира за градски пари, които се отпускат за текущ и основен ремонт. Тези разходи падат върху плещите на собствениците на квадратни метри във висока сграда.

Директно управление на жилищен блок 2016г. Промени

Федерален закон № 255, който е в сила от 2015 г., ограничава възможностите, според които жителите получават право на пряко управление във висока сграда. Разрешено е само в жилищни сгради, където броят на домакинствата не надвишава шестнадесет. За да се прехвърлят правата и отговорностите при управлението на собствеността от собствениците на апартаменти към управляващата компания, всички собственици на апартаменти, без изключение, трябва да изготвят документ между управлението на жилищната сграда и организацията, която те изберат. Условията на това сътрудничество се определят, съгласуват и фиксират от собствениците на квадратни метри в протокола от общото събрание. Споразумението се сключва и изготвя в писмена форма. Той предоставя равни права на всички собственици на апартаменти.

Действащото законодателство от 2016 г. предвижда, че ако срокът на такова споразумение е изтекъл и неговите страни не възнамеряват да го прекратят, тогава споразумението за управление в MKD автоматично продължава да бъде валидно на същата основа и за същото време.

Ако жилищна сграда се управлява пряко от жители и те съвместно са избрали един от собствениците на апартаменти като техен упълномощен представител, тогава, съгласно законодателството от 2016 г., това лице може да упражнява функциите си, без да има пълномощно.

Ако собствениците на жилища в жилищна сграда са избрали упълномощен представител, който не е собственик на квадратни метри в къщата, тогава, за да упражнява правомощията си, той се нуждае от пълномощно от собствениците на жилище. Законите от 2016 г. установиха проста писмена форма за този вид споразумение. Приблизителна версия, ако е необходимо, ще бъде предоставена от специалисти.

Управление на жилищна сграда от управляваща компания

Управляващото дружество е търговско юридическо лице, което поема правото да управлява имуществото на жилищната сграда с решение на общото събрание на собствениците на имоти. Организацията за управление създава необходимите условия за живот във висока сграда и предоставя на жителите си жилищни и комунални услуги. Тя представлява интересите на жителите.

Управляващите компании работят в съответствие с нормите на общоруските закони, Гражданския кодекс на Руската федерация и съгласно споразуменията за управление на жилища в жилищни сгради. Руският жилищен кодекс говори само за организацията на управление.

Юридическите лица, които управляват жилищен фонд, най-често са самостоятелни лица. Имат собствен баланс, банкови сметки, печат, документация, печати и други реквизити.

Кой поръчва услуги за управление?

• Собственици на недвижими имоти в жилищни сгради (физически и юридически лица на Руската федерация, общини, притежаващи част от квадратните метри в сградата).
• Сдружения на собственици (жилищни комплекси, жилищни кооперации, сдружения на собственици).
• Държавни органи, съставни образувания на Руската федерация (регионални власти, местна власт, която притежава недвижими имоти в къщата).

Как собствениците на имоти в жилищни сгради избират управляваща компания?

Това се прави с помощта на:

• конкуренция;
• списък, който се изготвя от инициативната група.

Когато управляващото дружество е окончателно избрано, се подписва споразумение между страните (управляващото дружество и собствениците на имота във високата сграда).

Ако собствениците на квадратни метри не са решили в рамките на определеното от закона време как да управляват жилищната сграда, тогава органът на местната власт провежда открит конкурс за избор на управляващо дружество в съответствие с Решение № 75.

Ако клиентът за услугите на управляващо дружество за управление на жилищна сграда е асоциация на собствениците на жилища (жилищна асоциация, жилищен комплекс), тогава прякото управление на жилищната сграда се извършва не от управляващата организация, а от изброените партньорства на собственици на недвижими имоти. Но дори и в този случай HOA и управляващото дружество подписват споразумение помежду си. Той може да предвиди подробни условия на взаимодействие - по-големи или по-малки от предвидените в член 162 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

HOA управление на къщата

Друга форма на управление в жилищни сгради е сформирането на жилищна кооперация или асоциация на собствениците на жилища (HOA). Общото събрание на собствениците на имоти създава организация, която не извършва стопанска дейност (кооперация или HOA). Основната му функция е да обслужва високата сграда.

HOA има собствена банкова сметка, собствен печат и представлява интересите на собствениците в сградата пред трети лица.

Основният закон, определящ функциите на HOA, е член 161, раздел 8 от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Всички текущи въпроси се решават на общи събрания на членовете на организацията. Те

• правят промени в Хартата;
• взема решения за реорганизация и ликвидация;
• избира ръководни органи;
• сключва договори и други споразумения с управляващото дружество;
• определя размера на плащанията;
• решават как да използват средствата, дали да получават заеми и кредити;
• оценява дейността на борда;
• заплащане на работата на ръководството на организацията;
• отдаване под наем на материалните активи на къщата.

Бордът на HOA е неговият изпълнителен орган, който се избира от събранието. В своята дейност той се ръководи от устава, който регламентира правомощията на този орган, честотата на заседанията и времето на дейност.

Съветът на HOA изпълнява следните функции:

• сключва договори със специалисти;
• контролира набирането на средства;
• отчети за разхода на средства и ефективността на финансовата и икономическата работа;
• свиква и води заседания;
• поддържа документация: уведомява за планираното общо събрание на членовете на организацията, води протокол, изготвя решения на събранието, списъци на участниците;
• съдържа в приемливо състояние материалните активи в баланса на HOA;
• следи за спазването на задълженията на собствениците на имоти и защитава правата им по време на експлоатацията на общата собственост;
• представлява интересите на собствениците на квадратни метри в сградата.

HOA е упълномощена да сключи споразумение с всяка организация за управление на работата. В този случай всички необходими функции ще се извършват от професионалисти, които имат всички технически възможности за тези задачи. Всички права и задължения на страните са посочени в споразумението. Услугите по управление се заплащат от общата каса на HOA.

Днес има все повече и повече конфликти между управляващите компании и собствениците на апартаменти. Внимателните платци редовно се сблъскват с нечестното отношение на управляващото дружество към техните отговорности, преувеличаване на сумите в разписките и нежелание за контакт с жителите.

Уважаеми читатели! Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.
Ако искате да знаете как да разрешите вашия конкретен проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно. Това е бързо и безплатно!

Жилищният кодекс на Руската федерация предвижда няколко вида управление на жилищен комплекс. Набира популярност метод за управление на жилище от самите обитатели - обединяването в Асоциация на собствениците. Има много предимства на тази форма на домакинство, достатъчно е само да споменем рентабилността и прозрачността на услугите и тарифите. Как да организираме сдружение на собствениците в жилищна сграда? Какво ви е необходимо, за да организирате сдружение на собствениците на жилища? Ще говорим за всичко това в днешната статия.

важно! Организирането на HOA отнема много време и усилия. Компетентното формулиране и изпълнение на целите на Партньорството изисква достатъчна информираност в икономическата и правната сфера.

Възможно ли е самостоятелно да създадете HOA в жилищна сграда?

Откъде да започнете да организирате HOA? HOA може да се организира както в отделна жилищна сграда, така и в няколко жилищни сгради или парцели, обединени от една и съща територия.
Трудностите при създаването на HOA в жилищна сграда са свързани с:

• със събиране на информация за собствениците на жилищни помещения;
• стриктно спазване на законовата процедура за формиране на HOA;
• провеждане на гласове;
• организиране на общи събрания;
• поддържане на документация;
• подаване на данъчни отчети;
• уреждане на финансови и правни въпроси и др.

Правните въпроси във всички области на дейностите, свързани с управлението, се определят от Жилищния кодекс на Руската федерация. За законността на организирането на HOA, собствениците на повече от 50% от общата квадратура на къщата, в която е създадена, трябва да се присъединят към споменатото партньорство. Неприсъединилите се жители са длъжни да спазват указанията, приети на общото събрание, без право на глас.

Създава се инициативна група (минимум 5 души) от собствениците на апартаменти. Подготвителната документация включва заявление от инициативната група до градската администрация и сформиране на първоначално общо събрание за приемане на устава на HOA.

Инструкции за създаване на HOA в жилищна сграда

Правилното изпълнение на определени операции в определената от закона последователност е най-важният компонент за успешното създаване на функциониращо Партньорство. По-долу са дадени подробни описания на всички стъпки по пътя към това как да организирате HOA във вашия дом.

Стъпка 1 – събиране на информация и организиране на предварителна среща на жителите

Първият приоритет при контакт с администрацията е да поискате информация за живущите: списък на апартаментите, форма на собственост и квадратура на всеки апартамент. Втората важна част е назначаването на представител на града в партньорството.

На първото заседание се решава въпросът за избор на управление на къщата, приемане или отхвърляне на по-нататъшното формиране на HOA. Първичното общо събрание предполага присъствието на всички жители на къщата и участието на представителя на града. В тази връзка подготовката за събранието изисква писмено уведомяване на всички участници и изготвяне на дневния ред. Тези стъпки ще бъдат първите по пътя към създаването на HOA в жилищна сграда.

Стъпка 2 – провеждане на общо събрание

Група от инициативни собственици, на чиито плещи ще падне основната работа по управлението на работата на Партньорството, обикновено вече е частично оформена на подготвителния етап. Тя изпраща покани, подготвя дневния ред, разработва бъдещия устав на HOA, създава груб протокол от срещата и създава формуляри за гласуване.

Срещата е необходима, за да се обсъдят всички въпроси, да се обяснят на всеки жител предимствата и необходимостта от HOA, да се гласува за приемането на тази форма на управление, да се приеме хартата и да се изберат членове на борда.

Може да се гласува и неприсъствено. В този случай на всеки жител се дава време да вземе решение. Възможността за неприсъствено гласуване също трябва да бъде предвидена в хартата. Формуляри за гласуване се изготвят за всеки член на събранието или за всяка точка от дневния ред. Точките за гласуване трябва да имат три възможности:

• „За“ (съгласен)
• „Против“ (не съм съгласен)
• — Въздържам се.

Гласовете се броят не по броя на хората, участвали в гласуването, а по общата площ, притежавана от жителите. Тоест собственикът на апартамент с площ от 70 м2 има по-голям процент гласове от двама собственици на апартаменти от по 30 м2. На това заседание се решават и формите на управление на жилищната сграда на HOA.

Стъпка 3 – Регистрация на HOA

Подаването на пакет от документи за регистрация на HOA на жилищна сграда може да се извърши от името на всеки от членовете на съвета. Регистрацията на HOA се извършва от Федералната данъчна служба въз основа на следните документи:

1. Протокол от срещата(или негово нотариално заверено копие). Изборът на ССЗ като форма на управление и създаването на ССЗ са въпроси от дневния ред, включени в протокола. Протоколът е най-значимият документ в този списък.
2. Устав на партньорството.Окончателният му вариант, одобрен на общото събрание. В 2 екземпляра.
3. Протокол от борда на HOA,заверени с подписите на всички членове на съвета. (С информация за избора на председател)
4. Изявлениеустановен формуляр за регистрация на юридическо лице (формуляр 11001).
5. Касова бележка,потвърждаване на плащането на държавното мито в размер, предвиден от Жилищния кодекс на Руската федерация.

важно! Резултатът от регистрацията се обработва от Федералната данъчна служба в рамките на 7 дни от момента на приемане на документите за разглеждане.

Стъпка 4 – отваряне на сметка и прехвърляне на къщата

Къщата се прехвърля на управлението на HOA въз основа на акт за приемане с участието на специална комисия, включваща представители на общината и членове на ръководството на HOA. Към акта е приложена техническа документация за сградата, в съответствие с правилата и нормите за техническа експлоатация на жилищния фонд.

Прехвърлянето на къща на друга форма на управление не променя правата на собственост на собствениците на помещенията. Уведомленията за приемане на къща в управлението на HOA трябва да се изпращат до отдела на градската администрация и до Комитета за управление на собствеността.

важно! Откриването на банкова сметка трябва да е на името на юридическо лице.

Определено трябва да уведомите предишния титуляр на баланса на къщата, като му предоставите информация за създаването на Партньорството и прехвърлянето на къщата в баланса на HOA.

Стъпка 5 – провеждане на среща и сключване на необходимите споразумения

След като завършите предишните стъпки, е време да започнете да решавате належащи проблеми - разпределението на отговорностите между членовете на борда, назначаването на отговорниците за определени области на дейност. Съставяне на задълженията на председателя на асоциацията на собствениците на жилища в жилищни сгради. Партньорството се занимава самостоятелно с предоставяне на услуги по сметоизвозване, почистване, ремонт и подобряване на дома. Тези въпроси се решават с гласуване на общо събрание.

В зависимост от дневния ред на резултатите от гласуването жителите вземат решение кои услуги трябва да бъдат сключени с фирмите, които ги предоставят. На същия етап се сключват всички необходими договори с обслужващи организации.

Плюсове и минуси на HOA

Предимствата на тази форма на управление включват, на първо място, липсата на „измама“ от страна на управляващото дружество. Следните възможности осигуряват вторични ползи:

1. Контрол на всички разходни позиции, способността на всеки член на HOA да наблюдава движението на финансите;
2. Определяне на действителните срокове, разходи и обеми на основен ремонт на дома;
3. Осигуряване на навременно и качествено почистване на общи части, входове и локални части;
4. Редовно извозване на боклука;
5. Монтиране на топломери, водомери, газ и електроенергия, което води до по-ниски тарифи и контрол върху потреблението на ресурси;
6. Безопасност на имуществото, внимателно отношение към него чрез възлагане на отговорност на всеки обитател и др.

Недостатъците са както следва:

1. Необходимо е да се събере необходимия брой жители, които се присъединяват към Партньорството.
2. Всички решения за поддръжка и управление се вземат само чрез гласуване. Организирането на вота е караница.
3. Срещата се счита за несъстояла се, ако половината от домуващите не се явят.
4. Важно е точно и своевременно да поддържате документация и да предоставяте данъчна отчетност.
5. Непълнолетните собственици на апартаменти могат да бъдат членове на HOA, но техният глас в общото гласуване може да бъде оспорен в съда.

Тънкостите на създаден HOA

Не може да се провежда неприсъствено гласуване по въпроси, които не са били поставени и обсъдени лично на събранието. Едно партньорство може да бъде организирано в отделна жилищна сграда. Ако HOA не получи съгласието на 50% от собствениците на нежилищни и жилищни помещения, това се счита за незаконно. Както можете да видите, процедурата за създаване на сдружение на собствениците в жилищна сграда не е съвсем проста и изисква сериозна подготовка и голяма отговорност.