Associazione dei proprietari di case come modalità di gestione di un condominio. Pro e contro del metodo diretto di gestione di un condominio Associazione dei proprietari di case e altri metodi di gestione

Cos'è un HOA in un condominio?

Questo termine significa senza scopo di lucro un'organizzazione creata dai proprietari di appartamenti per gestirli () e viene istituita in un'assemblea generale.

Anche quando un edificio residenziale è ancora in costruzione, i proprietari possono già (articolo 139 del Codice degli alloggi della Federazione Russa). Questa organizzazione può anche essere riorganizzata in una cooperativa di costruzione di alloggi ().

Un'associazione di proprietari di case di condomini essenzialmente non è altro che entità. Cioè, secondo gli standard stabiliti per questo, ha la propria sede legale, un sigillo speciale e conti bancari.

Un altro problema con questo tipo di governo è il suo inflessibilità. Come si può vedere dall'esempio precedente, per ogni decisione, anche la più semplice, sono necessarie almeno cinque persone, affinché sia ​​almeno semplicemente legale. Di conseguenza, l’efficienza spesso ne risente.

Inoltre, gli esperti sottolineano che i membri del consiglio devono essere costantemente rieletti. E la leadership dell’organizzazione dovrebbe farlo.

Anche il problema è opinioni diverse dei proprietari riguardo alla gestione costruzione o uso del territorio. Ad esempio, alcuni piantano aiuole e maltrattano i proprietari di cani in ogni modo possibile, mentre altri dicono che non è necessario creare cortili che possano solo essere ammirati, ecc.

Il presidente è eletto per il periodo specificato nel documento costitutivo. Fornisce informazioni regolari all'ufficio delle imposte; conclude contratti, conserva i registri dell'organizzazione.

Se presidente per qualche motivo non è stato possibile eleggerlo, viene nominato.

Diritti e obblighi dei membri HOA

Il primo comprende:

• opportunità disposizione del tuo immobile senza accordo con gli altri membri dell'organizzazione;
• partecipazione alle riunioni, formulare proposte per migliorare la qualità degli alloggi o l'efficacia del consiglio;
• accesso ai beni comuni;
• eleggere i membri del consiglio e dichiara tu stesso la tua candidatura.

Per quanto riguarda le responsabilità, queste sono:

• usare la casa in conformità con gli standard sanitari e di sicurezza antincendio, nonché altri requisiti legali;
• puntuale e completo;
• adempiere requisiti legali legati alla gestione dell'organizzazione;
• partecipazione nel contenuto; costruzione; importante ristrutturazione della casa.

• stabilire l'importo dei pagamenti per l'alloggio e i servizi comunali;
• preparare preventivi;
• firmare documenti sulla prestazione di vari servizi, compresa la gestione della casa e il mantenimento dei beni comuni;
• fornire ;
• intraprendere azioni legali con locali di proprietà di questa organizzazione;
• acquisire beni immobili di proprietà dell'organizzazione;
• mettere a disposizione di terzi parte del patrimonio comune.

Nell'esercizio dei diritti la società valuta se ciò possa pregiudicare gli interessi legittimi di altre persone, in particolare degli inquilini della casa.

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IP Perminova Olga

Sono trascorsi quasi 17 anni da quando il 15 giugno 1996 è stata adottata la legge federale sulle associazioni dei proprietari di case (attualmente non è più in vigore). Nel 2004 questa forma di gestione è stata sancita Codice degli alloggi della Federazione Russa. Nel 2011 sono state apportate gravi modifiche al Codice degli alloggi della Federazione Russa.
Cos'è un HOA? Quali sono i suoi pro e contro?
U HOA ci sono sia sostenitori che oppositori. Alcuni pensano che questa sia un'opportunità per la gestione congiunta della proprietà comune in un condominio, altri che questa sia un'altra forma di ingannare i residenti ed estorcere loro i soldi guadagnati con fatica.
Voglio provare ad aiutarti a capire cos'è un HOA, qual è la sua essenza e se è necessario e, se necessario, perché?
L'associazione dei proprietari di case è una forma di associazione di cittadini che possiedono locali residenziali in condomini. Lo scopo della creazione di un HOA in conformità con il Codice degli alloggi della Federazione Russa è la gestione congiunta di un complesso immobiliare in un condominio, garantendone il funzionamento, la proprietà, l'uso e la disposizione dei beni comuni entro i limiti stabiliti dalla legge.
Una HOA implica l'applicazione del principio della gestione congiunta della sua proprietà: immobiliare. I proprietari (residenti) della casa si assumono la risoluzione di tutte le questioni relative alla manutenzione del condominio. In questo caso, creando una HOA, si presume che adotteranno misure per garantire un modo efficace ed efficiente di gestire la propria proprietà.
Affrontare da soli i problemi emergenti riguardanti la manutenzione e l'assistenza della vostra proprietà è praticamente un compito impossibile, ma se siete uniti e i vostri interessi sono rappresentati da un professionista, le possibilità di risolvere il problema aumentano molte volte. Queste non sono solo parole.

Fornirò esempi di numerose difese degli interessi di un HOA, in un edificio in cui è presente un HOA e che gestisco: Rappresentanza degli interessi in tribunale e riduzione delle pretese, organizzazioni, recupero crediti da proprietari negligenti, pronta risoluzione delle richieste in corso e interazione con e molto, molto altro ancora.

Inoltre tutte le attività sono controllate dagli stessi residenti, loro rappresentanti
Diritti e obblighi della HOA
L'HOA ha il diritto:
stipulare un contratto per la gestione di un condominio, contratti per la fornitura di servizi di pubblica utilità, contratti per la manutenzione della proprietà comune e altri accordi nell'interesse dei membri del partenariato;
determinare stime di costi e ricavi per un anno contributi speciali e trattenute al fondo di riserva, spese di ricostruzione e riparazioni importanti, spese per altri scopi secondo lo statuto della società;
basato su accettato stime di entrate e spese la società per un anno stabilisce l'importo dei pagamenti e dei contributi per ciascun proprietario dei locali della casa in base alla sua quota di proprietà comune;
eseguire lavori per i proprietari dei locali della casa e fornire loro servizi;
vendere, cedere ad uso temporaneo e permutare beni appartenenti alla società.
Se i proprietari dei locali non adempiono ai loro obblighi di partecipazione alle spese comuni HOA ha il diritto di chiedere al tribunale il risarcimento forzoso dei contributi e dei pagamenti obbligatori, nonché delle perdite causate alla società.
Se ciò non viola i diritti e gli interessi legittimi dei proprietari dei locali della casa, L'HOA ha il diritto:
mettere a disposizione parte della proprietà comune;
costruire o ricostruire parte della proprietà comune;
ricevere o acquisire terreni ad uso o proprietà condivisa comune per la costruzione di edifici residenziali, commerciali e di altro tipo ai fini del loro ulteriore sfruttamento;
avviare transazioni ed eseguire altre azioni che soddisfino gli obiettivi della partnership.
Perché il HOA– un'organizzazione senza scopo di lucro, ha il diritto di impegnarsi solo nelle attività consentite statuto del partenariato.
Le responsabilità del partenariato includono:
soddisfacimento dei requisiti Complesso residenziale della Federazione Russa, altre leggi federali e lo statuto del partenariato;
concludere accordi sulla riparazione e manutenzione della proprietà comune con i proprietari dei locali della casa che non sono membri del partenariato;
adempimento degli obblighi derivanti dai contratti;
garantire il corretto stato sanitario e tecnico dell'immobile;
garantire che tutti i proprietari dei locali adempiano ai loro obblighi di manutenzione e riparazione della proprietà in conformità con l'entità delle loro quote nel diritto di proprietà comune di questa proprietà;
adottare misure per prevenire azioni di terzi che impediscano la proprietà e l'uso dei beni comuni da parte dei proprietari;
rappresentanza degli interessi legittimi dei proprietari dei locali, anche nei rapporti con i terzi.
Diritti e obblighi dei membri HOA
Puoi diventare membro della HOA dopo aver acquisito la proprietà dei locali residenziali nell'edificio in cui esiste. Ma questo non è un obbligo: avendo acquistato un alloggio in una casa del genere, non diventerai automaticamente membro della partnership. Tuttavia, la mancanza di iscrizione non ti esonera dal partecipare ai costi di manutenzione e gestione della casa e dal pagamento delle utenze.
Diventare membro HOA possibile presentando una domanda di adesione al partenariato e presentando un certificato di registrazione statale della proprietà dei locali. La decisione di ammettere un proprietario nella società viene presa durante l'assemblea generale.
Proprietari che non hanno aderito HOA, deve concludere con lui un accordo sul trasferimento dei poteri alla HOA per la fornitura di servizi pubblici, per la gestione della casa, per la manutenzione e la riparazione dei beni comuni. La Società non ha il diritto di imporre a tali persone ulteriori obblighi, ad eccezione di quelli sanciti dal Codice degli alloggi della Federazione Russa e da altre clausole e regolamenti legali.
Adesione volontaria HOA presuppone una libera uscita da esso. La procedura per l'uscita deve essere prevista nella carta, poiché schermo LCD non contiene disposizioni in merito. Dopo la vendita di alloggi o il completamento di un'altra transazione che comporta la cessazione dei diritti di proprietà su di essi, viene terminata anche l'appartenenza all'HOA.
Se un membro della società non adempie sistematicamente ai suoi doveri o interferisce in qualsiasi modo con il suo lavoro, può essere espulso dall'appartenenza alla HOA e può anche essere sottoposto a responsabilità amministrativa o civile in conformità con la legislazione russa. Federazione.
Un membro della società ha il diritto:
disporre della propria proprietà senza accordo con altri proprietari;
in conformità con i requisiti della carta e della legislazione, utilizzare la proprietà comune per lo scopo previsto nei termini di proprietà, uso e smaltimento comuni;
partecipare alle decisioni relative alla gestione della casa, personalmente o tramite un rappresentante;
formulare proposte per migliorare le attività del partenariato ed eliminare le carenze nel suo lavoro;
eleggere ed essere eletti negli organi direttivi della partnership.
I membri del partenariato sono tenuti a:
partecipare alle assemblee generali
eseguire i requisiti Codice immobiliare della Federazione Russa, Codice civile della Federazione Russa e statuto del partenariato;
rispettare le norme tecniche e di sicurezza antincendio, le norme sanitarie per la manutenzione della casa, del territorio e dei locali residenziali;
effettuare pagamenti tempestivi per le utenze, nonché tariffe speciali e contributi mirati negli importi approvati dall'assemblea generale dei membri HOA;
partecipare ai costi associati alla manutenzione, al funzionamento, alla costruzione, alla ricostruzione e alle riparazioni importanti di un condominio in base all'entità della loro quota nella proprietà comune.
La società risponde delle sue obbligazioni con tutti i suoi beni. Allo stesso tempo HOA non è responsabile degli obblighi dei suoi membri e i membri della HOA non adempiono ai propri obblighi HOA.

Creare condizioni di vita favorevoli e sicure per i cittadini nel condominio, una corretta manutenzione della proprietà comune in un condominio, risolvere i problemi di utilizzo di questa proprietà, nonché fornire utilità cittadini che vivono in una casa del genere L'HOA ha il diritto: maneggio da soli, trasferire il controllo Societa 'di gestione O Imprenditore individuale, o coinvolgere un individuo, un dipendente, nella gestione Manager, nell'ambito del preventivo di spesa approvato dall'Assemblea generale dei membri HOA..
Se in un condominio non creato associazione di proprietari di case o questo edificio non è gestito da una cooperativa edilizia o da un'altra cooperativa di consumo specializzata e allo stesso tempo ci sono più di quattro appartamenti in questo edificio, i proprietari dei locali di questo edificio durante la loro assemblea generale sono tenuti a eleggere

Affinché tutte le comunicazioni e gli altri beni comuni dei proprietari di un condominio funzionino come previsto, è necessaria una gestione competente. Ciò non può essere evitato se i residenti vogliono mantenere le normali condizioni dell'edificio e delle sue strutture. Ti diremo come scegliere un metodo per gestire un condominio.

In conformità con la legislazione sugli alloggi, i proprietari degli appartamenti devono decidere il metodo di gestione della casa. Ciò avviene tenendo un'assemblea generale con i proprietari di locali residenziali.

Le questioni più significative vengono risolte durante la riunione. Ogni proprietario ha il diritto di esprimere la propria opinione. Tutto ciò che accade durante l'assemblea dei residenti viene registrato nel verbale.

Affinché le decisioni prese durante l'evento siano completamente legittime, è necessario seguire l'ordine dell'evento. Molto spesso, le decisioni vengono dichiarate illegali per i seguenti motivi:

• all'incontro era assente più del 50% dei proprietari di appartamenti;
• le schede di voto non contengono i dati richiesti dalla legge;
• non sono stati rispettati i requisiti per il processo di notifica agli azionisti dell'assemblea e della votazione;
• l'ordine del giorno non corrisponde alla questione sollevata in assemblea e posta in votazione.

I proprietari di locali residenziali dovranno decidere entro un anno. Se i proprietari non possono decidere sulla scelta del metodo di gestione, il comune risolverà autonomamente la questione nominando una società di gestione su base competitiva.

Ciò si spiega con il fatto che l'amministrazione locale è responsabile della sicurezza dei cittadini. Inoltre alcuni locali della casa possono appartenere al comune. Pertanto, se i residenti non vogliono che la questione faccia il suo corso, è necessario scegliere l'opzione di gestione.

Metodi di gestione di un condominio secondo il Codice degli alloggi della Federazione Russa

I metodi di gestione di un condominio includono:

1. , se l'edificio non ha più di 30 appartamenti.
2. Gestione tramite una HOA o una cooperativa edilizia.
3. Manutenzione della casa da parte della società di gestione.

Ogni metodo di gestione ha i suoi pro e i suoi contro. Tuttavia, tutti implicano la responsabilità dell'amministratore per la manutenzione della casa, nonché per l'erogazione da parte dei proprietari dei servizi abitativi e comunali necessari (approvvigionamento idrico, approvvigionamento gas, elettricità e mantenimento della pulizia del territorio).

Modo diretto per gestire un condominio

Questo modulo è previsto dall'articolo 161 del codice sugli alloggi RF. La gestione diretta viene effettuata in modo indipendente dai proprietari degli appartamenti senza il coinvolgimento di alcuna organizzazione. Tutte le spese derivanti dal processo di garanzia del corretto stato dell'edificio e delle comunicazioni sono a carico esclusivo dei residenti.

I pro e i contro del controllo diretto sono riportati nella tabella.

Il passaggio a questa forma di gestione avviene in tre fasi:

1. Si sta formando un gruppo di iniziativa.
2. Si tiene un'assemblea generale.
3. I contratti per la fornitura di risorse vengono conclusi.

Un gruppo di persone propositive e attive dovrà preparare l'assemblea generale dei proprietari di immobili residenziali. Gli attivisti devono spiegare l'essenza agli altri residenti e scoprire quale metodo di gestione sembra loro più accettabile.

Ciascun proprietario dei locali sarà tenuto a comunicare il luogo dell'assemblea almeno 10 giorni prima. La notifica è redatta per iscritto e inviata personalmente a ciascun proprietario contro firma (possibile tramite posta o visita personale).

La decisione sulla scelta del metodo di gestione viene presa dalla maggioranza degli elettori. L’ordine del giorno dovrebbe includere la discussione e la risoluzione delle seguenti questioni:

1. Consenso dei residenti alla gestione diretta.
2. Nomina di un candidato che rappresenterà gli interessi dei proprietari nelle comunicazioni con organizzazioni terze.
3. Concludere contratti per la fornitura di servizi e risorse.

Con questo metodo di gestione sarà necessario concludere personalmente contratti con quelle aziende che diventeranno fornitrici di risorse vitali. Questo compito può essere assegnato a un rappresentante di tutti i proprietari.

Per attuare ciò, il rappresentante deve disporre del verbale dell'assemblea generale con la decisione di adottare un metodo di gestione diretta, nonché delle procure certificate da un notaio.

Se l'edificio non ha più di 12 appartamenti, i proprietari sono responsabili della manutenzione e della riparazione della proprietà comune. Per un numero maggiore di locali abitativi è necessario un accordo con una società terza.

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Complessi residenziali e associazioni di proprietari di case come metodi di gestione

Un'associazione di proprietari di case (HOA) è un'associazione di proprietari a fini gestionali. Una cooperativa edilizia (LC) è un'associazione per la costruzione di un edificio residenziale e il suo successivo utilizzo.

Attraverso l'HOA vengono svolti lavori di riparazione e manutenzione della proprietà comune, fornitura di alloggi e servizi comunali, nonché altre attività di gestione. Allo stesso tempo, i proprietari hanno il diritto di eseguire autonomamente alcuni lavori. Ad esempio, mantieni puliti i corridoi.

I pro e i contro degli HOA sono presentati nella tabella.

La HOA ha tutto il diritto di svolgere attività commerciali. Questo è uno dei principali vantaggi di questo metodo di gestione.

Societa 'di gestione

Questo è il modo più popolare per controllare una casa. Con la conclusione di un accordo con l'organizzazione di gestione si creano le condizioni per eseguire l'intera gamma di servizi necessari per mantenere le condizioni della casa al livello adeguato.

Tale metodo deve essere approvato anche dal generale. I residenti devono studiare in modo indipendente le organizzazioni esistenti e scegliere quella appropriata.

Viene concluso un accordo con l'azienda selezionata per un periodo massimo di cinque anni. Se la qualità del lavoro e dei servizi è inadeguata, il rapporto di lavoro potrebbe essere interrotto anticipatamente. Il testo del contratto deve indicare:

• un elenco completo delle opere e dei servizi;
• la procedura per apportare modifiche al contratto;
• indirizzo del condominio;
• composizione della proprietà;
• modalità di monitoraggio dell'adempimento degli obblighi assunti dalla società di gestione;
• l'importo e la procedura di pagamento per la fornitura di servizi;
• importo e procedura per il pagamento per la riparazione di locali e servizi pubblici.

La società di gestione rappresenta in ogni caso gli interessi dei proprietari e stipula gli accordi necessari con altre organizzazioni.

Tutti i lavori di manutenzione della casa vengono eseguiti sulla base di un piano di gestione annuale. Alla fine dell'anno viene fornita ai proprietari una relazione sul lavoro svolto.

I pro e i contro dell'assunzione di una società di gestione sono presentati nella tabella.

Dal 2015, le società di gestione devono avere una licenza per svolgere tali attività. La presenza di una licenza indica che l'organizzazione adempie ai propri compiti in modo tempestivo e rispetta tutti i requisiti legali. In caso contrario, la società potrebbe essere privata della licenza ed esclusa dal registro generale.

Come si sceglie un metodo di controllo domestico?

Per cominciare, viene creato un gruppo di attivisti che si sta preparando per un'assemblea generale dei residenti. È necessario garantire la partecipazione di oltre il 50% dei titolari.

Se, sulla base dei risultati dell'incontro, è stata scelta la gestione diretta o la collaborazione con l'organizzazione di gestione, sarà necessario concludere accordi con i fornitori delle risorse necessarie o con l'azienda. Se viene creata una HOA, dovrai seguire la procedura di registrazione di una persona giuridica presso il Servizio fiscale federale.

La riunione può svolgersi di persona o in contumacia. Nel primo caso è implicita la presenza personale dei proprietari dei locali residenziali. Questo è razionale se ci sono pochi appartamenti in casa. In forma contumacia, i proprietari trasmettono la loro decisione su carta (utilizzando un questionario o una scheda elettorale). Successivamente i risultati vengono inseriti nel protocollo.

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Ora sai come scegliere un metodo per gestire un condominio. Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alle caratteristiche di ciascuna opzione e alla procedura per tenere un'assemblea generale dei residenti.

Chi dovrebbe farlo: proprietari di immobili residenziali o professionisti assunti? Lo Stato ha dato ai proprietari di metri quadrati di un edificio la possibilità di scegliere autonomamente come gestire il proprio grattacielo.

I proprietari di locali residenziali possono agire:

• per conto proprio;
• creare un HOA;
• nominando una società di gestione (MC).

Il metodo di gestione viene scelto dai proprietari di casa in un'assemblea generale. Possono anche cambiarlo con un altro, più redditizio, secondo l'opinione della maggioranza.

Gestione diretta di un condominio

Questa è una forma di gestione collettiva. Prevede la partecipazione diretta dei residenti. Cioè, ogni proprietario di metri quadrati residenziali collabora in modo indipendente con organizzazioni al servizio delle proprietà immobiliari. Con questo metodo non è necessaria la presenza di un codice penale. Ma in pratica è molto spesso presente.

In caso di gestione diretta non è necessaria la creazione di una persona giuridica. L'amministratore della casa o il comitato della casa gestisce il grattacielo. Tutte le questioni relative al suo mantenimento vengono discusse durante l'assemblea generale.

Secondo l'art. 164 del Codice dell'edilizia abitativa della Federazione Russa, i proprietari di case hanno la possibilità di scegliere il proprio rappresentante che agisca per loro conto e tuteli i propri diritti legali. È autorizzato a firmare accordi e collaborare con varie aziende, organizzazioni ed enti governativi. Un tale rappresentante degli interessi dei proprietari di case può anche essere una persona la cui proprietà non ha metri quadrati in un grattacielo.

Con la gestione diretta si possono stipulare solo contratti diretti. Ogni proprietario di metri quadrati residenziali lo fa.

Il presidente del consiglio comunale ha il potere di stipulare contratti per conto di tutti i proprietari. Per fare ciò, devono rilasciare una procura notarile a nome dell'anziano della casa.

Per poter sottoscrivere accordi con la controparte senza intermediari durante la gestione diretta sono necessari i seguenti documenti:

• una copia del verbale dell'assemblea generale dei proprietari, la cui decisione ha stabilito le modalità di gestione del condominio;
• una copia del documento in base alla decisione con cui è stato eletto un rappresentante autorizzato o il presidente del consiglio comunale, che interagisce con le società che forniscono servizi e risorse per conto di tutti i proprietari;
• una copia del certificato di registrazione per la MKD;
• dichiarazione al direttore sulla firma di contratti diretti.

Gestione diretta di un condominio: pro e contro

Vantaggi

• I proprietari di case devono rinegoziare da soli gli accordi di pagamento delle utenze. Ciò è vantaggioso per i proprietari di metri quadrati, perché sono responsabili solo di se stessi e non subiranno perdite a causa della supervisione della società di gestione o del suo debito. In questo caso, i residenti effettueranno tutti i pagamenti direttamente ai fornitori di servizi.
• Quando non ci sono intermediari, nessuno avrà la possibilità di attribuire importi extra e nessuno potrà fare un errore di battitura a proprio favore e a svantaggio del proprietario della casa.
• I proprietari degli appartamenti sono responsabili del debito. In questo caso, i vicini dei debitori non soffriranno in alcun modo. Tutti i pagamenti sono chiari, il costo dei servizi aggiuntivi è condiviso tra tutti i residenti della casa. Le questioni relative alla messa in ordine, alla riattrezzatura e ad altri problemi vengono discusse e risolte insieme.
• Per mantenere un grattacielo in ottime condizioni, è necessario eseguire lavori tecnici. Ciò avviene a proprie spese e a spese dei proprietari stessi oppure con l'aiuto di un'impresa incaricata. Allo stesso tempo, è necessario occuparsi di firmare un documento redatto correttamente, che indichi chiaramente l'elenco dei servizi forniti e i termini.

Screpolatura

• Le azioni volte al miglioramento del territorio e degli spazi comuni sono solo volontarie. Ad esempio, se la maggior parte dei residenti desidera dotare i propri ingressi di videocitofoni, ma alcuni proprietari di appartamenti rifiutano, è impossibile obbligarli a pagare. Pertanto, sarà necessario procedere dall'importo incassato.
• Anche eleggere un rappresentante della Camera può essere una sfida. È responsabile della redazione della documentazione e di altri aspetti. Ma, trattandosi di una posizione non retribuita, con questo metodo di gestione è abbastanza difficile trovare qualcuno disposto ad assumerla.
• Ogni ingresso dispone di circa 15 appartamenti. Gli stessi residenti rinegoziano i contratti con i fornitori di servizi e poi pagano il costo dei servizi forniti. Qualcuno deve controllare i pagamenti puntuali.
• Un grosso problema può essere la qualità dei servizi forniti. I loro fornitori sono scelti legalmente dagli stessi proprietari di casa. Se la qualità delle risorse fornite o le scadenze vengono violate, è necessario prestare attenzione per garantire che i termini degli accordi firmati siano rispettati. Spesso è difficile trovare tra i residenti una persona che controlli l'attuazione degli accordi.
• Una casa passata alla gestione diretta non dovrebbe dipendere dal bilancio comunale. In questo caso, è impossibile ricevere aiuto dai rappresentanti del governo locale o dello Stato sotto forma di attuazione di programmi sociali. Ad esempio, se è necessario installare un parco giochi per bambini o una rampa per disabili, i residenti dovranno farlo con i propri fondi o sforzi. Allo stesso tempo, devono essere rispettati tutti gli standard tecnici forniti dallo Stato.
• Possono sorgere domande anche durante la conservazione della documentazione. Alcuni residenti si avvicinano a questo in modo irresponsabile o hanno una scarsa comprensione dei rendiconti finanziari.
• La casa non può beneficiare dei fondi comunali, che vengono stanziati per riparazioni importanti e in corso. Queste spese ricadono sulle spalle dei proprietari di metri quadrati in un grattacielo.

Gestione diretta di un condominio nel 2016. I cambiamenti

La legge federale n. 255, in vigore dal 2015, ha limitato le opzioni in base alle quali ai residenti viene concesso il diritto alla gestione diretta di un grattacielo. È consentita solo nei condomini dove il numero di nuclei familiari non supera i sedici. Per trasferire i diritti e le responsabilità nell'amministrazione della proprietà della casa dai proprietari dell'appartamento alla società di gestione, tutti i proprietari dell'appartamento, senza eccezione, devono redigere un documento tra l'amministrazione del condominio e l'organizzazione da loro scelta. I termini di questa cooperazione sono determinati, concordati e fissati dai proprietari dei metri quadrati nel verbale dell'assemblea generale. Il contratto è concluso e redatto per iscritto. Fornisce pari diritti a tutti i proprietari di appartamenti.

L'attuale legislazione del 2016 prevede che se il termine di tale accordo è scaduto e le sue parti non intendono risolverlo, l'accordo di gestione nel MKD continua automaticamente ad essere valido sulla stessa base e per lo stesso tempo.

Se un condominio è gestito direttamente dai residenti e questi hanno eletto congiuntamente uno dei proprietari dell'appartamento come loro rappresentante autorizzato, allora, secondo la legislazione del 2016, questa persona può esercitare le sue funzioni senza avere una procura.

Se i proprietari di case in un condominio hanno scelto un rappresentante autorizzato che non è il proprietario dei metri quadrati della casa, per poter esercitare i suoi poteri ha bisogno di una procura da parte dei proprietari di case. Le leggi del 2016 hanno stabilito una forma scritta semplice per questo tipo di accordi. Una versione approssimativa, se necessaria, verrà fornita dagli specialisti.

Gestione di un condominio da parte di una società di gestione

La società di gestione è una persona giuridica commerciale che si assume il diritto di gestire la proprietà del condominio per decisione dell'assemblea generale dei proprietari. L'organizzazione gestionale crea le condizioni necessarie per la vita in un grattacielo e fornisce ai suoi abitanti alloggi e servizi comunali. Rappresenta gli interessi dei residenti.

Le società di gestione operano in conformità con le norme delle leggi panrusse, del Codice Civile della Federazione Russa e in base ad accordi sulla gestione delle case nei condomini. Il Codice immobiliare russo parla solo dell'organizzazione gestionale.

Le persone giuridiche che gestiscono il patrimonio immobiliare sono spesso entità indipendenti. Hanno il proprio bilancio, conti bancari, sigilli, documentazione, francobolli e altri dettagli.

Chi ordina i servizi di gestione?

• Proprietari di immobili in condomini (persone fisiche e giuridiche della Federazione Russa, comuni proprietari di parte dei metri quadrati dell'edificio).
• Associazioni di proprietari di case (complessi residenziali, cooperative edilizie, associazioni di proprietari di case).
• Autorità statali, entità costitutive della Federazione Russa (autorità regionali, governo locale che possiede immobili nella casa).

Come scelgono una società di gestione i proprietari di immobili condominiali?

Questo viene fatto utilizzando:

• concorrenza;
• elenco, preparato dal gruppo di iniziativa.

Una volta scelta la società di gestione, viene firmato un accordo tra le parti (la società di gestione e i proprietari dell'immobile nel grattacielo).

Se i proprietari dei metri quadrati non hanno deciso, entro il termine stabilito dalla legge, come gestire il condominio, l'ente locale bandisce un concorso per selezionare la società di gestione ai sensi della delibera n. 75.

Se il cliente dei servizi di una società di gestione per la gestione di un condominio è un'associazione di proprietari di case (associazione edilizia, complesso residenziale), la gestione diretta del condominio non viene effettuata dall'organizzazione di gestione, ma dalle società quotate di proprietari immobiliari. Ma anche in questo caso la HOA e la società di gestione firmano tra loro un accordo. Può stabilire termini dettagliati di interazione - maggiori o minori di quelli previsti dall'articolo 162 del Codice degli alloggi RF.

Gestione della casa HOA

Un'altra forma di gestione nei condomini è la formazione di una cooperativa edilizia o di un'associazione di proprietari di case (HOA). L'assemblea generale dei proprietari immobiliari crea un'organizzazione che non svolge attività commerciali (cooperativa o HOA). La sua funzione principale è quella di servire il grattacielo.

L'HOA ha il proprio conto bancario, il proprio sigillo e rappresenta gli interessi dei proprietari dell'edificio nei confronti di terzi.

La legge principale che definisce le funzioni degli HOA è l'articolo 161, sezione 8 del Codice degli alloggi della Federazione Russa.

Tutte le questioni attuali vengono risolte durante le assemblee generali dei membri dell'organizzazione. Essi

• apportare modifiche alla Carta;
• prendere decisioni in merito alla riorganizzazione e alla liquidazione;
• eleggere gli organi direttivi;
• concludere contratti e altri accordi con la società di gestione;
• determinare l'importo dei pagamenti;
• decidere come utilizzare i fondi, se ottenere prestiti e crediti;
• valutare l'attività del consiglio;
• pagare il lavoro della direzione dell’organizzazione;
• affittare i beni materiali della casa.

Il consiglio HOA è il suo organo esecutivo, eletto dall'assemblea. Nelle sue attività si ispira allo statuto, che regola i poteri di questo organo, la frequenza delle riunioni e l'orario di attività.

Il Consiglio HOA svolge le seguenti funzioni:

• firma contratti con specialisti;
• controlla la raccolta fondi;
• relazioni sulla spesa di denaro e sull'efficacia del lavoro finanziario ed economico;
• convoca e dirige le riunioni;
• conserva la documentazione: informa della prevista assemblea generale dei membri dell'organizzazione, tiene i verbali, redige le decisioni delle riunioni, gli elenchi dei partecipanti;
• contiene in condizioni accettabili le attività materiali nel bilancio della HOA;
• controlla il rispetto degli obblighi da parte dei proprietari e tutela i loro diritti durante la gestione della proprietà comune;
• rappresenta gli interessi dei proprietari di metri quadrati nell'edificio.

La HOA è autorizzata a stipulare un accordo con qualsiasi organizzazione per la gestione del lavoro. In questo caso, tutte le funzioni necessarie saranno svolte da professionisti che dispongono di tutte le capacità tecniche per questi compiti. Tutti i diritti e gli obblighi delle parti sono prescritti dall'accordo. I servizi di gestione sono pagati dalla tesoreria generale della HOA.

Oggi ci sono sempre più conflitti tra società di gestione e proprietari di appartamenti. I pagatori attenti si imbattono regolarmente nell’atteggiamento disonesto della società di gestione nei confronti delle proprie responsabilità, nell’esagerazione degli importi delle ricevute e nella riluttanza a entrare in contatto con i residenti.

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Il Codice degli alloggi della Federazione Russa prevede diversi tipi di gestione di un complesso residenziale. Sta guadagnando popolarità un metodo per gestire la casa da parte degli stessi residenti: unirsi in un'associazione di proprietari di case. I vantaggi di questa forma di gestione domestica sono numerosi, basti menzionare l'economicità e la trasparenza dei servizi e delle tariffe. Come organizzare un'associazione di proprietari di case in un condominio? Di cosa hai bisogno per organizzare un’associazione di proprietari di case? Di tutto questo parleremo nell'articolo di oggi.

Importante! Organizzare un HOA richiede molto tempo e impegno. La formulazione e l’attuazione competente degli obiettivi del partenariato richiedono una sufficiente consapevolezza nella sfera economica e giuridica.

È possibile creare da soli un HOA in un condominio?

Da dove iniziare a organizzare un HOA? Una HOA può essere organizzata sia in un condominio separato che in più condomini o terreni uniti dallo stesso territorio.
Le difficoltà nella creazione di un HOA in un condominio sono associate a:

• con la raccolta di informazioni sui proprietari di locali residenziali;
• rispetto rigoroso della procedura legale per la formazione di HOA;
• detenere voti;
• organizzazione di assemblee generali;
• mantenere la documentazione;
• presentazione di dichiarazioni fiscali;
• risoluzione di questioni finanziarie e legali, ecc.

Le questioni legali di tutte le aree delle attività legate alla gestione sono prescritte dal Codice degli alloggi della Federazione Russa. Per la legalità dell'organizzazione di una HOA, i proprietari di oltre il 50% della metratura totale della casa in cui viene creata devono aderire a detta Partnership. I residenti che non hanno aderito sono tenuti a conformarsi alle istruzioni adottate dall'assemblea, senza diritto di voto.

Tra i proprietari degli appartamenti viene creato un gruppo di iniziativa (minimo 5 persone). La documentazione preparatoria implica una richiesta del gruppo di iniziativa all'Amministrazione Comunale e la formazione di una prima assemblea generale per adottare lo statuto della HOA.

Istruzioni per creare un HOA in un condominio

La corretta esecuzione di determinate operazioni nella sequenza specificata dalla legge è la componente più importante per la creazione di successo di una partnership funzionante. Di seguito sono riportate le descrizioni dettagliate di tutti i passaggi su come organizzare un HOA a casa tua.

Fase 1 – raccogliere informazioni e organizzare un incontro preliminare con i residenti

La prima priorità quando ci si rivolge all'Amministrazione è richiedere informazioni sui residenti: elenco degli appartamenti, forma di proprietà e metratura di ciascun appartamento. La seconda parte importante è la nomina di un rappresentante della città nel partenariato.

Nel primo incontro si decide la questione della scelta della gestione della casa, dell'accettazione o del rifiuto dell'ulteriore formazione dell'HOA. L'assemblea generale primaria prevede la presenza di tutti gli abitanti della casa e la partecipazione del rappresentante della città. A questo proposito, la preparazione della riunione richiede la notifica scritta di tutti i partecipanti e la preparazione dell'ordine del giorno. Questi passaggi saranno i primi nel percorso verso la creazione di un HOA in un condominio.

Passaggio 2: tenere un'assemblea generale

Un gruppo di proprietari proattivi, sulle cui spalle ricadrà il lavoro principale di conduzione dei lavori del partenariato, è solitamente già parzialmente formato nella fase preparatoria. Invia inviti, prepara l'ordine del giorno, sviluppa il futuro statuto della HOA, crea verbali approssimativi della riunione e crea moduli di voto.

L'incontro è necessario per discutere tutte le questioni, spiegare a ciascun residente i vantaggi e la necessità dell'HOA, votare per l'adozione di questa forma di gestione, adottare lo statuto ed eleggere i membri del consiglio.

La votazione può avvenire in contumacia. In questo caso, a ciascun residente viene concesso il tempo per decidere. La Carta dovrebbe prevedere anche la possibilità del voto per corrispondenza. Le schede di voto sono predisposte per ciascun componente l'assemblea o per ciascun punto all'ordine del giorno. I punti di voto devono avere tre opzioni:

• “Per” (d'accordo)
• “Contro” (non sono d'accordo)
• "Mi astengo."

I voti non vengono conteggiati in base al numero di persone che hanno preso parte al voto, ma in base alla superficie totale posseduta dai residenti. Cioè, il proprietario di un appartamento con una superficie di 70 m2 ha una percentuale di voti maggiore rispetto a due proprietari di appartamenti di 30 m2 ciascuno. È in questa riunione che vengono decise anche le forme di gestione del condominio residenziale della HOA.

Passaggio 3: registrazione HOA

La presentazione di un pacchetto di documenti per la registrazione di un HOA di un condominio può essere effettuata per conto di uno qualsiasi dei membri del consiglio. La registrazione degli HOA viene effettuata dal Servizio fiscale federale sulla base dei seguenti documenti:

1. Verbale della riunione(o la sua copia autenticata). La scelta della HOA come forma di gestione e la creazione della HOA sono questioni all'ordine del giorno incluse nel protocollo. Il protocollo è il documento più significativo in questo elenco.
2. Carta del Partenariato. La sua versione finale, approvata dall'assemblea generale. In 2 copie.
3. Verbali del consiglio HOA, certificato dalle firme di tutti i membri del consiglio. (Con informazioni sulla scelta del Presidente)
4. Dichiarazione modulo stabilito per la registrazione di una persona giuridica (modulo 11001).
5. Ricevuta, confermando il pagamento del dazio statale nell'importo previsto dal Codice degli alloggi della Federazione Russa.

Importante! Il risultato della registrazione viene elaborato dal Servizio fiscale federale entro 7 giorni dal momento in cui i documenti vengono accettati a titolo oneroso.

Passaggio 4: apertura di un conto e trasferimento della casa

La casa viene trasferita alla gestione della HOA sulla base di un certificato di accettazione con la partecipazione di una commissione speciale, comprendente rappresentanti del comune e membri della direzione della HOA. L'atto è accompagnato dalla documentazione tecnica per l'edificio, in conformità con le norme e i regolamenti per il funzionamento tecnico del patrimonio immobiliare.

Il trasferimento di una casa ad un'altra forma di gestione non modifica i diritti di proprietà dei proprietari dei locali. Le notifiche relative all'accettazione di una casa nella gestione della HOA devono essere inviate al Dipartimento dell'Amministrazione Comunale e al Comitato di Gestione della Proprietà.

Importante! L'apertura di un conto bancario deve essere intestata a una persona giuridica.

Dovresti assolutamente avvisare il precedente titolare del bilancio della casa, fornendogli informazioni sulla creazione della partnership e sul trasferimento della casa nel bilancio della HOA.

Passaggio 5: tenere una riunione e concludere gli accordi necessari

Dopo aver completato i passaggi precedenti, è il momento di iniziare a risolvere le questioni urgenti: la distribuzione delle responsabilità tra i membri del consiglio, la nomina dei responsabili di determinate aree di attività. Elaborazione dei compiti del presidente dell'associazione dei proprietari di case nei condomini. La partnership si occupa in modo indipendente della fornitura di servizi di rimozione dei rifiuti, pulizia, riparazione e miglioramento della casa. Tali questioni vengono risolte mediante votazione in un'assemblea generale.

In base all'ordine del giorno dei risultati della votazione, i residenti decidono quali servizi devono essere stipulati con le società che li forniscono. Allo stesso tempo vengono conclusi tutti i contratti necessari con le organizzazioni di servizi.

Pro e contro degli HOA

I vantaggi di questa forma di governo includono, innanzitutto, l'assenza di “imbrogli” da parte della società di gestione. Le seguenti opportunità forniscono vantaggi secondari:

1. Controllo di tutte le voci di spesa, capacità di qualsiasi membro HOA di monitorare il movimento delle finanze;
2. Determinare i tempi, i costi e i volumi effettivi delle principali riparazioni domestiche;
3. Garantire una pulizia tempestiva e di alta qualità delle aree comuni, degli ingressi e dei locali;
4. Rimozione regolare dei rifiuti;
5. Installazione di contatori di calore, acqua, gas ed elettricità, che porta a tariffe più basse e controllo sul consumo di risorse;
6. Sicurezza della proprietà, gestione attenta della stessa assegnando la responsabilità a ciascun residente, ecc.

Gli svantaggi sono i seguenti:

1. È necessario raccogliere il numero richiesto di residenti che aderiscono al partenariato.
2. Tutte le decisioni relative al mantenimento e alla gestione vengono prese esclusivamente tramite voto popolare. Organizzare una votazione è una seccatura.
3. Se la metà dei residenti non si presenta, la riunione non si considera avvenuta.
4. È importante conservare la documentazione in modo accurato e tempestivo e fornire la rendicontazione fiscale.
5. I proprietari di appartamenti minorenni possono essere membri dell'HOA, ma il loro voto nella votazione generale può essere contestato in tribunale.

Sottigliezze di un HOA creato

Non è possibile effettuare votazioni per corrispondenza su questioni che non sono state sollevate e discusse personalmente durante la riunione. Un'unica partnership può essere organizzata in un condominio separato. Se l'HOA non riceve il consenso del 50% dei proprietari di locali non residenziali e residenziali, è considerato illegale. Come puoi vedere, la procedura per creare un'associazione di proprietari di case in un condominio non è del tutto semplice e richiede una preparazione seria e una grande responsabilità.