Údržba inženýrských systémů budov a konstrukcí.

Provozování zařízení specializovanými firmami je dnes mezi majiteli nemovitostí stále oblíbenější. Počet takových transakcí v Rusku však zůstává relativně nízký. Důvodem je skutečnost, že ruští vůdci jsou zvyklí nezávisle kontrolovat všechny otázky související s prací společností a také nedostatek jednotných standardů pro formalizaci takových vztahů. Přitom ve vyspělých evropských zemích v 95 případech ze 100 majitelé nemovitostí uzavírají smlouvy s provozními společnostmi.

Na ruském trhu nabízí profesionální služby pro provoz nemovitostí, jejichž kvalifikovaní specialisté mají dlouholeté zkušenosti se zajištěním bezproblémového provozu komunikací, udržováním teplotních a vlhkostních podmínek prostor, výměnou systémů a konstrukcí při jejich opotřebení, i provozuschopnost nosných a obepínajících konstrukcí.

Efektivní provoz je nezbytný při nakládání s jakoukoli nemovitostí. Profesionální přístup k řešení této problematiky může výrazně snížit náklady na údržbu budov a inženýrských sítí a také zvýšit úroveň bezpečnosti.

Organizace s potřebnými zkušenostmi a technologií je schopna zajistit výstavbu inženýrské infrastruktury na vyšší úrovni. Moderní manažeři jsou většinou profesionálové v oblasti řízení lidí a výrobních zdrojů. V tomto případě je vhodné svěřit problematiku údržby a provozu externímu konzultantovi.

"Inženýrská společnost" 2K " má všechny schopnosti organizovat úspěšný provoz zařízení Zákazníka. Díky přítomnosti profesionálů všech potřebných strojírenských specializací v našem týmu a používání nejmodernějšího vybavení patří naše společnost k lídrům na tuzemském stavebním trhu.

Specialisté společnosti přebírají funkci provozní organizace již ve fázi výstavby budovy, což následně výrazně zvyšuje efektivitu provozu zařízení a zároveň se vyhne dodatečným nákladům při dokončování nedomyšlených řešení.

"Inženýrská společnost" 2K " poskytuje řadu služeb pro provoz zařízení, mezi které patří:

technický dozor ve fázi projektování a montáže inženýrských sítí;
instalace inženýrských zařízení a komunikací a uvedení do provozu;
stálý dohled nad prací inženýrských sítí;
provádění plánované opravy, sezónní a preventivní údržby;
vypracování technické dokumentace.

"Inženýrská společnost" 2K " je připravena zajistit bezproblémové fungování a provoz vašich zařízení.

Údržba inženýrských systémů je jakýmsi základem efektivního a nepřetržitého provozu každé budovy. Je zřejmé, že je mnohem snazší předejít „nehodě“, než napravit problém, když už k němu došlo. Práce směřující k předcházení poruchám v provozu technického zařízení budovy závisí na dokumentech, ve kterých jsou všechny ukazatele zařízení předepsány přímo výrobcem.

Architektonická řešení a technické vybavení nemovitostních objektů se rok od roku mění, vyvíjejí a doplňují. Tím se jejich údržba komplikuje. Proto je dnes pro vlastníky nemovitostí naléhavou potřebou integrovaný přístup k údržbě a provozu budov v kombinaci s optimalizací nákladů. Řešení tohoto problému vyžaduje vysokou profesionalitu a rozsáhlé zkušenosti v této oblasti. To umožňuje zajistit provoz a údržbu budov ve vysoké kvalitě bez ohledu na počet, typ a umístění budov.

Údržba může být prováděna jak periodicky, jako preventivní údržba, tak i trvale formou nepřetržitého video sledování pracovního procesu inženýrských systémů. Sezónní údržba se provádí za účelem přizpůsobení zařízení a jeho převedení na zimní nebo letní sezónu.

Výběr typu služby přímo závisí na struktuře a jejích vlastnostech a náklady na tyto služby závisí na:

druh služby;
velikost území objektu;
dostupnost inženýrských systémů.

Opravy se provádějí v případě nehod a poruch a plánované jsou zaměřeny na zablokování těchto problémů. Ani jeden z těchto procesů se však neobejde bez údržby, protože po nehodě nebo v případě nekvalitní instalace může být nutné komponenty vyměnit. Velké opravy se provádějí na konci termínů, které určují proces provozu budovy.

Postup opravy zařízení

Efektivní provoz zařízení není možný bez včasného provádění údržby a oprav v určitých objemech a stanovené kvalitě. Dlouhodobé zachování výkonu zařízení a snížení výše nákladů na jeho údržbu a ztráty hlavní výroby spojené s odstávkami zařízení z důvodu poruchy vyžadují racionální organizaci provozu a povinnou realizaci souboru prací na jeho údržbu.
Provádění údržby a oprav procesních (mechanických) zařízení se provádí na základě Jednotného systému preventivní údržby a racionálního provozu procesních zařízení strojírenských podniků, který zahrnuje:

definice opravárenských prací podle typů a jejich popis;
plánování preventivních operací (seřízení, dotahování šroubových spojů atd.) a sledování jejich provádění;
stanovení doby trvání cyklů oprav, lhůt generálních oprav;
stanovení kategorií složitosti oprav pro všechny typy zařízení;
organizace služeb pro výrobu oprav;
využití moderních metod oprav zařízení, zjednodušení technologie a metod obnovy opotřebovaných dílů;
organizace nákupů hotových náhradních dílů, zavádění pokročilých technologických postupů výroby náhradních dílů, jejich skladování a evidence;
řízení maziv;
organizace dodávky materiálu opravárenské služby;
organizace kontroly kvality oprav a údržby zařízení.

Postup při provádění údržbářských a opravárenských prací

Vedoucí opravny na konci každého roku pro příští vypracuje roční plán preventivní údržby. Roční harmonogram je podepsán po měsících a předán vedoucím výrobních míst. Kontroly a všechny druhy oprav provádějí opraváři a elektrikáři opravárenské služby (dále jen personál). Opravárenský, služební a provozní personál musí znát a dodržovat pravidla pro technický provoz zařízení uvedená v pokynech k údržbě zařízení, znát a dodržovat aktuální popisy práce. Pokyny pro údržbu zařízení by měly být k dispozici na pracovních stanicích, kde je zařízení instalováno.
Vedoucí výrobního místa přiděluje zařízení obsluhujícímu personálu, jehož jména jsou napsána na speciálních tabletech umístěných na zařízení. Vedoucí výrobního závodu pravidelně zapisuje připomínky k technickému stavu zařízení do deníku svého pracoviště. Provozní pracovníci pracovišť se podílejí na údržbě a opravách jim přidělených zařízení. Stahování zařízení do opravy se provádí v souladu se schválenými plány PPR.

Druhy údržby a oprav technologických zařízení:

I. typ - vnitrosměnná údržba - běžné opravy;
II pohled - kontrola;
III typ - drobné opravy;
IV typ - střední oprava;
Typ V - generální oprava.

Údržba ve směně provádí obslužný personál staveniště, obslužný a opravárenský personál v době technologické odstávky, polední přestávky technologického personálu staveniště. Podkladem pro vnitrosměnnou údržbu je směnový předávací deník, kde se evidují veškeré poruchy zařízení, technologické odstávky, prostoje, deník vede vedoucí výrobního místa. Všem obsluhujícím pracovníkům jsou prostřednictvím vedení výrobního závodu poskytovány pokyny pro údržbu vypracované vedoucím opravárenské služby, které upravují jeho funkce a rozsah práce během směny. Všechny druhy oprav technologických zařízení ve výrobních prostorách jsou prováděny pracovníky opravárenské služby a v případě potřeby dodavatelsky. Vydávání úkolů personálu údržby se zaznamenává do deníku.

prohlížení památek
Kontroly provádějí pracovníci údržby za účelem kontroly stavu zařízení, odstranění mechanických a elektrických poruch a stanovení rozsahu přípravných prací pro budoucí údržbu nebo plánované opravy. Kontroly provádějí inženýrsko-techničtí pracovníci opravárenské služby a příslušného výrobního místa. Kontrola probíhá v souladu s ročním plánem PPR.

Malá oprava
Drobná oprava - druh plánované opravy, při které je výměnou nebo obnovou opotřebovaných dílů a seřizovacích mechanismů zajištěn běžný provoz zařízení až do další plánované opravy. Drobné opravy jsou prováděny v souladu s ročním a měsíčním harmonogramem PPR. Drobné opravy provádějí opravárenské týmy pod vedením vedoucího opravárenské služby se zapojením provozního personálu výrobního areálu. Po provedení malé opravy zaznamená vedoucí opravny výsledky do souhrnného deníku.

Střední oprava
Střední oprava - druh plánované opravy, při které se provádí částečná demontáž zařízení, generální oprava jednotlivých komponentů, výměna a obnova hlavních opotřebovaných dílů, montáž, seřízení a zátěžové zkoušky. Při průměrné opravě pracovníci opravárenské služby za účasti personálu výrobního místa kontrolují technologickou přesnost zařízení. Po provedení průměrné opravy zaznamená vedoucí opravny výsledky do souhrnného deníku.

Generální oprava
Generální oprava - soubor prací zahrnující kompletní demontáž zařízení, výměnu všech opotřebovaných komponentů a dílů, opravu základních dílů a komponentů, montáž, seřízení a testování zařízení pod zátěží. Při generální opravě je geometrická přesnost zařízení stanovená regulačními dokumenty pro údržbu a opravy obnovena na dobu do příští plánované opravy. Odstávka zařízení pro generální opravu je prováděna v souladu s ročním plánem PPR. Generální oprava se provádí na základě zápisů do protokolů převodu směn a přejímek, souhrnných protokolů a pasových údajů zařízení.

Postup při předávání zařízení k opravě
Odstávka zařízení pro opravy je prováděna v souladu s plánem PPR. Převod nebo zrušení oprav je povoleno pouze se souhlasem vedoucího podniku. Před zahájením oprav musí zákazník (vedoucí výrobního závodu) zajistit zařízení v čistém stavu, zbavit území cizích předmětů, zajistit odpojení zařízení od energetických sítí a komunikací a předat zařízení podle zákona předání zařízení k opravě.

Postup pro přejímku zařízení po opravě
Přejímku zařízení do provozu po opravě provádí příslušné výrobní místo. Přejímka zařízení po opravě se provádí po jeho kontrole a odzkoušení do 72 hodin. Uvedení zařízení do provozu je povoleno po vyhotovení osvědčení o předání zařízení do provozu, které je jedním z dokladů potvrzujících zajištění kvality údržby a oprav technologického zařízení.

Interakce se spřízněnými organizacemi

Během provozu nemovitého objektu se stává nezbytností interakce s různými souvisejícími organizacemi, vládními úřady a orgány, organizacemi-dodavateli zboží a služeb. K vyřešení těchto problémů je vytvořen samostatný směr procesu provozu nemovitostí, tzv technické poradenství. Tato oblast zahrnuje zastupování zájmů vlastníků nemovitostí před poskytovateli služeb, součinnost se státními kontrolními a dozorovými orgány, koordinaci a zajišťování záručních povinností, jakož i řízení stavebních projektů (spolupráce s dodavateli a projekčními organizacemi).

Státní kontrola a dozor se provádí za účelem zajištění bezpečnosti života a zdraví lidí, stabilního fungování inženýrských zařízení a systémů zařízení, dodržování pravidel provozu a bezpečnosti.

Největší potíže v práci inženýrsko-technických služeb při provozu nemovitého objektu působí součinnost se státními orgány kontroly a dozoru. Tomu napomáhají často se měnící požadavky, potíže s přípravou dokumentace, získávání povolení a povolení, neopodstatněné nároky vznesené při kontrolách.

Mezi státní orgány kontroly a dozoru patří:

Požární dozor;
Gosgortekhnadzor;
Energetický dozor;
Dodávka energie;
Hygienicko-epidemiologická služba;
Výbor pro správu majetku státu;
Výbor pro městské plánování a architekturu;
Výbor pro pozemkové zdroje;
Výbor pro přírodní zdroje.

Hlavním úkolem, který si provozní organizace klade v oblasti interakce se státními orgány kontroly a dozoru, je co nejvíce upřesnit a zjednodušit proces tak, aby byl při odsouhlasování a schvalování projektové a technické dokumentace pozitivní výsledek.

Interakce s kontrolními a dozorčími orgány zajišťuje:

obnovení smluv;
opětovné vydání / obdržení osvědčení o přijetí;
příprava balíků technické dokumentace;
získání optimalizace technických podmínek;
doporučení a konzultace změn v projektu;
dosažení kompromisních dohod o předpisech a aktech, včetně pořádání jednání a jednání s cílem snížit náklady na provádění.

Než získáte souhlas, musíte vyhodnotit své šance. Šance jsou hodnoceny subjektivně a toto hodnocení je tvořeno právní možností, technickou realizací a dostupností podobných příkladů. Po vyhodnocení se předpokládají možnosti výsledku.

Před podáním žádosti u státního úřadu je také nutné počítat s určitými riziky, která mohou při získávání dokladů nastat. neplánované prodloužení lhůty pro pořízení dokumentace nebo obdržení neúplného balíku dokumentů. Rizika jsou zohledňována metodou modelové prognózy.

Při posuzování nákladů na získání výsledků je nutné vzít v úvahu mzdový fond specialistů a konzultací, náklady na „státní povinnost“ a další náklady. Pak je potřeba porovnat s očekávaným ekonomickým efektem.

Při provozování nemovitostí je nutné mít seznam všech koordinačních dokumentů a znát jejich regulační rámec. Při interakci s kontrolními a dozorčími orgány se úkol řízení provozu redukuje na předvídání přesného načasování schválení. Je nutné modelovat předpokládaný výsledek co nejpřesněji.

Zastupování zájmů vlastníka před poskytovateli služeb zajišťuje interakci se zástupci Vodokanal, Energosbyt a TEK. Interakce zahrnuje:

vedení záznamů o spotřebě inženýrských sítí;
kontrola načasování vystavení a obsahu faktur k úhradě;
správnost a dodržování smluvních povinností vystavených faktur;
kvalita poskytovaných služeb;
odsouhlasení souladu faktur se skutečnou spotřebou energií.

Zastupování zájmů vlastníka před energetickými organizacemi znamená dva důležité aspekty: kontrolu dodržování podmínek smlouvy energetickými organizacemi a kontrolu účetnictví a statistik nákladů na energii. V prvním případě se jedná o ochranu práv vlastníka jako spotřebitele, ve druhém o možnost porovnávat, vyhodnocovat a analyzovat kvalitativní, kvantitativní a nákladové ukazatele nákladů vlastníka za účelem jejich optimalizace a efektivně využívat energetické zdroje.

Vlastník má právo požadovat od provozní organizace návrhy na optimalizaci a efektivní využití zdrojů, která je povinna takové návrhy poskytovat. Kompetentní analýza nákladů a použití jak nejnovějších energeticky úsporných technologií, tak i zdánlivě primitivních opatření (zateplení okenních otvorů a instalace úsporných žárovek) mohou výrazně ušetřit peníze.

Pro provozní společnost je výhodnější zapojit se do projektu ve fázi výstavby a ideálně ve fázi návrhu. To je nejen rozumné, ale také odpovídá evropskému obchodnímu standardu. Majitel při stavbě zařízení často ani nemyslí na to, že bude potřebovat prostory pro skladování techniky nebo pro umístění dispečinku. Pro tyto potřeby slouží nepronajímatelné plochy. V opačném případě budete muset obsadit prostory, které by bylo možné pronajmout a získat příjem. Názor provozních organizací by měl být zohledněn při plánování budovy, umístění výtahů nebo eskalátorů, uspořádání kanceláří, použití specifických technologií nebo materiálů - to vše může zjednodušit další provoz.

Připojení ve fázi návrhu provozní organizace umožňuje majiteli zažít úsporu nákladů již v prvním roce provozu. Napojení ve fázi výstavby takový efekt nedává (ne všechny stavební firmy dokážou flexibilně přistupovat k provozním záležitostem), ale je to efektivnější a promyšlenější řešení než pozdější napojení provozní organizace. Ve světové praxi se budovy začínají stavět za účasti hlavního inženýra provozní společnosti. Jak se pak objevují střechy, kotelny a tak dále, objevují se provozní služby, které slouží stavebníkům jako jakási protiváha. Tento směr v provozu nemovitostí se nazývá řízení stavebních projektů, jehož hlavním úkolem je interakce s dodavateli staveb a výkon technické kontroly nad prováděním stavebních a instalačních prací.

Při interakci s dodavateli (řízení stavebních projektů) zajišťuje:

uzavírání subdodávek se specializovanými servisními organizacemi;
příprava zadávací dokumentace a pořádání výběrových řízení na projekční a stavební a instalační práce, jakož i na dodávky zařízení a stavebního materiálu.

Jednou z nejdůležitějších a nejnákladnějších činností v interakci se spřízněnými organizacemi je poskytování záručních povinností. Při převzetí nemovité věci do provozu od předchozích vlastníků a po opravách a stavebních pracích musí provozní služba nebo zúčastněná provozní organizace sledovat plnění záručních povinností. Pro kontrolu dodržování záruk ze strany dodavatelů staveb, dodavatelů stavebních materiálů, montážníků a dodavatelů inženýrských a technologických zařízení je nutné získat o všech uzavřených smlouvách následující údaje:

předmět smlouvy;
jméno zhotovitele;
kontaktní čísla na účinkující, management, účetní oddělení;
smluvní podmínky;
provedené úkony, dokumentace skutečného provedení;
záruční doba;
text článku „Záruční povinnosti“ v souladu se smlouvou;
podrobné vymezení oblastí odpovědnosti mezi zhotovitelem a objednatelem za stavební práce a inženýrské zařízení:
na stavební práce - záruční doba je minimálně 1 rok;
veškeré strojírenské vybavení vyžaduje technické pasy se záručními listy;
koordinace s dodavatelem dostupnosti a složení opravné sady pro ženijní zařízení;
kontaktní informace o všech servisních střediscích pro záruční a pozáruční údržbu strojních zařízení:
- Služby;
- forma služby;
- Předpokládané termíny provedení prací;
- adresa a telefonní číslo;
- provozní režim;
- Kontaktní osoba.

Je také nutné stanovit pravidla interakce a vymezení odpovědnosti mezi vlastníkem, zhotovitelem a provozní službou. Hlavní ustanovení nařízení:

definice "nouze";
organizace likvidace příčin a následků „mimořádné události“;
informační pole a informační toky;
schéma rozhodování;
aktivační příkaz;
definice finanční odpovědnosti;
stanovení náhrady.

Nedílnou součástí řízení realitního provozu je interakce se spřízněnými organizacemi. Při součinnosti s organizacemi různých úrovní a účelů jsou řešeny úkoly minimalizace rizik při provozu nemovitostního objektu a určovány parametry efektivity provozních procesů.

Hygienická opatření

Sanitární údržba nemovitostí- soubor opatření zaměřených na zajištění stanovených hygienických a hygienických požadavků na prostory a území. Zahrnuje úklid prostor a společných prostor, úklid a úklid přilehlého území, údržbu shozů na odpadky, deratizaci a dezinsekci nemovitostí. Sanitární a technická opatření lze provádět vlastními silami nebo za účasti dodavatelů.

Odhaduje se, že je levnější provádět úklidové činnosti vlastními silami než s pomocí organizací třetích stran. Co nelze říci o speciálních pracích na zajištění hygienického stavu zařízení. To zahrnuje deratizaci a hubení škůdců. Je nerentabilní udržovat takové specialisty u personálu, protože práce se provádí zřídka.

Úklid a sanitární údržba nemovitostí

Úklid (profesionální úklid)- komplexní odvětví služeb včetně komplexní péče o nemovitosti a okolí, produkované specializovanou organizací.
Čištění- operace prováděná za účelem zachování provozních vlastností a udržení čistého stavu povrchů, které se liší typem, účelem a materiály, ze kterých jsou vyrobeny, v závislosti na stupni znečištění. Péče- opatření zaměřená na obnovu vzhledu a užitných vlastností povrchů spojených s ochranou povrchu před stárnutím nebo předcházením poškození.
Klasifikace čištění podle vlastností:

Technologický:

Zachování provozních vlastností a vzhledu povrchů, objektů, prostor, budov a staveb, území;
Obnova provozních vlastností a vzhledu, ochrana proti stárnutí povrchů, předmětů, prostor, budov a konstrukcí (například leštění, chemické čištění, základní nátěr, lakování, čištění, broušení);
Ostatní služby (dezinsekce, deratizace, terénní úpravy atd.).

Typ odstraněných objektů:

Obytná, průmyslová, kulturní a veřejná zařízení (uvnitř i venku);
Přilehlá území.

Frekvence služeb:

Počáteční komplexní čištění;
Každodenní komplexní čištění a péče;
Týdenní komplexní čištění a péče;
Generální čištění a údržba.

Hlavní úkoly čištění a péče:

Zajištění příjemného prostředí pro lidi:

Snížení vlivu látek škodlivých pro lidské zdraví (snížení množství prachu v ovzduší, dodržování MPC škodlivých látek);
Udržování hygieny;
Zlepšení vzhledu.

Údržba povrchů konstrukcí a materiálů:

Zajištění záručních a pozáručních povinností;
Udržování výkonnosti konstrukcí;
Zlepšení majetku.

Hlavní součásti profesionálního čištění:

Profesionální management;
Systém řízení kvality;
Kvalifikovaný a vyškolený personál;
Zavádění inovativních technologií;
Specializované vybavení;
Použití kvalitních materiálů a přípravků.

Metoda čištění- druh čištění s ohledem na průmyslové prostředky a použití čisticích strojů (zametání, vysávání, šamponování atd.).
V souladu s režimem provozu personálu se čištění rozlišuje:

Během dne;
Ve večerních hodinách;
nepřetržitě.

Technický časopis pro provoz budov a staveb

Technický deník je dokument, který odráží informace o stavu objektu. Protokol by měl obsahovat informace o:

výsledky pozorování objektu a jeho konstrukčních prvků;
pravidelné technické prohlídky;
instrumentální pozorování srážek a jiných deformací konstrukčních prvků;
skutečnosti hrubého porušení provozního řádu a opatření k jeho potlačení;
provedené kapitálové opravy (zejména jsou uvedeny termíny, místo, objem a povaha prací);
rekonstrukce zařízení.

1. Organizace práce na technickém provozu budov a staveb

2. Druhy oprav

3. Technický stav objektu

4. Druhy opotřebení

5. Životnost budov

6. Požadavky na vlastnosti budov

7. kapitalizace budov

8. Kolaudace novostaveb

9. Metodika posuzování technického stavu stavebních konstrukcí budov

Bibliografie

1. Organizace práce na technickém provozu budov a staveb

Technický provoz budov je soubor opatření, která zajišťují bezporuchový provoz všech prvků a systémů budovy po minimálně standardní životnost, fungování budovy k určenému účelu.

Fungování budovy - přímé užívání budovy k určenému účelu, plnění jejích stanovených funkcí. Užívání budovy k zamýšlenému účelu, její částečná adaptace pro jiné účely snižuje efektivitu budovy, protože užívání budovy k určenému účelu je hlavní součástí jejího provozu. Fungování budovy zahrnuje období od ukončení výstavby do zahájení provozu, období opravy.

Technický provoz budov zahrnuje údržbu, systém oprav a hygienickou údržbu.

Systém údržby budov zahrnuje zajištění standardních režimů a parametrů, seřízení inženýrských zařízení, technické prohlídky nosných a obvodových konstrukcí budov.

Systém oprav se skládá z běžných a velkých oprav. Hygienická údržba budov spočívá v úklidu veřejných prostranství, přilehlého území a odvozu odpadků.

Cílem provozu objektu je zajistit bezporuchový provoz jeho konstrukcí, dodržování běžných hygienických a hygienických podmínek, správné používání inženýrských zařízení; udržování teplotních a vlhkostních podmínek v prostorách; provádění včasných oprav; zvýšení stupně vylepšení budov atd.

Doba bezporuchového provozu stavebních konstrukcí a jejich systémů není stejná. Při stanovení normativní životnosti stavby se přihlíží k bezporuchové životnosti hlavních nosných prvků, základů a stěn. Životnost jednotlivých prvků stavby může být 2 - 3x menší než je standardní životnost stavby.

Bezproblémové a pohodlné užívání objektu vyžaduje kompletní výměnu příslušných prvků či systémů po celou dobu jeho provozu.

Po celou dobu životnosti vyžadují prvky a inženýrské systémy stavby opakované práce na úpravě, prevenci a obnově zavedených prvků. Části budovy nelze používat, dokud nejsou zcela opotřebovány. Během doby provozu se provádějí práce na kompenzaci standardního opotřebení. Neprovedení menších plánovaných prací může vést k předčasnému selhání konstrukce.

Během provozu objekt vyžaduje neustálou údržbu a opravy. Údržba budovy je komplex pro udržení dobrého stavu prvků budovy a stanovených parametrů a provozních režimů technických zařízení zaměřených na zajištění bezpečnosti staveb. Systém údržby a oprav by měl zajistit normální fungování budov po celou dobu jejich zamýšleného užívání.

Načasování opravy budov by mělo být stanoveno na základě posouzení jejich technického stavu.

Údržba budov zahrnuje práce na sledování technického stavu, údržbu, seřizování inženýrských zařízení, přípravu na sezónní provoz budovy jako celku, ale i jejích prvků a systémů. Kontrola technického stavu budov se provádí systematickými plánovanými i neplánovanými kontrolami s využitím moderních prostředků technické diagnostiky.

Plánované prohlídky se dělí na celkové a dílčí. Při generálních prohlídkách je nutné kontrolovat technický stav objektu jako celku, při dílčích prohlídkách se kontrolují jednotlivé konstrukce objektu.

Neplánované kontroly se provádějí po hurikánových větrech, silných deštích, vydatných sněhových srážkách, povodních a jiných přírodních jevech, po nehodách. Generální prohlídky se konají dvakrát ročně: na jaře a na podzim.

Při jarní prohlídce se kontroluje připravenost objektů k provozu v období jaro-léto, po působení sněhové zátěže se stanoví rozsah prací na přípravě provozu v období podzim-zima a rozsah oprav. o stavbách zařazených do aktuálního plánu oprav v roce kontroly.

Při přípravě budov k provozu v období jaro-léto se provádějí následující typy prací: zpevňování odtokových trubek, kolen, trychtýřů; opětovná konzervace a oprava závlahového systému; oprava vybavení dětských hřišť, slepého prostoru, chodníků, pěšin; otevřít vzduch v podnožích; kontrola střechy, fasády atd.

Při podzimní prohlídce je nutné prověřit připravenost objektu k provozu a období podzim-zima, ujasnit si množství opravných prací na objektech zařazených do aktuálního plánu oprav na příští rok.

Seznam prací při přípravě budov na provoz v období podzim-zima by měl obsahovat: izolace okenních a balkonových otvorů; výměna rozbitých skleněných oken, balkonových dveří; opravy a izolace podlah v podkroví; zpevňování a opravy parapetních plotů; zasklení a uzavření podkrovních vikýřů; opravy, izolace a čištění kouřovodů; těsnění větracích otvorů v suterénu budovy; konzervace zavlažovacích systémů; opravy a zesílení vstupních dveří atd.

Četnost plánovaných kontrol stavebních prvků je upravena normami. Při dílčích kontrolách by měly být zjištěny závady, které lze odstranit ve lhůtě určené pro kontrolu. Zjištěné poruchy, které narušují normální provoz, jsou odstraněny ve lhůtách stanovených ve stavebních předpisech.

2. Druhy oprav

Oprava budovy - soubor stavebních prací a organizačních a technických opatření k odstranění fyzického a mravního chátrání, nesouvisejících se změnami hlavních technicko-ekonomických ukazatelů budovy.

Systém preventivní údržby zahrnuje běžné i větší opravy.

Údržba- oprava budovy za účelem obnovení provozuschopnosti jejích konstrukcí a systémů inženýrských zařízení, udržení provozní výkonnosti.

Běžné opravy jsou prováděny v intervalech, které zajišťují efektivní provoz objektu od okamžiku dokončení jeho výstavby až do okamžiku předání k další velké opravě. Přitom jsou zohledněny přírodní a klimatické podmínky, konstrukční řešení, technický stav a způsob provozu objektu.

Současné opravy by měly být prováděny podle pětiletých a ročních plánů. Roční plány jsou zpracovány pro upřesnění pětiletých plánů s přihlédnutím k výsledkům kontrol, zpracovanému odhadu nákladů a technické dokumentaci na běžné opravy a opatření k přípravě objektů pro provoz v sezónních podmínkách.

Generální oprava- oprava budovy s cílem obnovit její zdroje, v případě potřeby výměnou konstrukčních prvků a systémů inženýrského vybavení, jakož i zlepšit provozní výkon.

Generální oprava zahrnuje odstraňování závad všech opotřebovaných prvků, obnovu nebo výměnu (kromě kompletní výměny kamenných a betonových základů, nosných zdí a rámů) za odolnější a ekonomičtější, které zlepšují výkonnost těžených budov.

Nejdůležitější součástí organizace generální opravy je vypracování její strategie. Teoreticky existují dvě možnosti opravy: podle technického stavu, kdy se zahájí opravy po vzniku poruchy, a preventivní údržba, kdy se opravy provádějí před vznikem poruchy, tzn. abych ho varoval. Druhá možnost je ekonomicky výhodná. Na základě studie životnosti a pravděpodobnosti poruch je možné vytvořit systém prevence, který by zajistil bezproblémovou údržbu prostor. V praxi technické údržby budov se využívá kombinace dvou strategií.

Spolehlivost budov při jejich provozu, jak se zhoršuje stav jednotlivých prvků, komponent nebo budovy jako celku, lze zajistit preventivními opravami. Hlavním úkolem takové prevence je předcházení poruchám. Systém plánovaných preventivních oprav spočívá v periodických opravách, jejichž objem závisí na životnosti konstrukcí, materiálech, ze kterých jsou vyrobeny.

3. Technický stav objektu

Technický stav budovy jako celku je funkcí výkonu jednotlivých konstrukčních prvků a vazeb mezi nimi. Matematický popis procesu změny technického stavu budov, sestávajících z velkého množství konstrukčních prvků, přináší potíže. Je to dáno tím, že proces změny výkonu technických zařízení se vyznačuje nejistotou a nahodilostí.

Faktory, které způsobují změny výkonu obecně i jednotlivých prvků, se dělí do 2 skupin: vnitřní a vnější.

Skupina vnitřních příčin zahrnuje:

Fyzikálně-chemické procesy probíhající v materiálech struktur;

Zatížení a procesy vznikající během provozu;

Strukturální faktory;

Výrobní kvalita.

Mezi vnější příčiny patří:

Klimatické faktory (teplota, vlhkost, sluneční záření);

Faktory prostředí (vítr, prach, biologické faktory);

Kvalita provozu.

Během provozu budov se mění jejich technický stav. To se projevuje zhoršením kvantitativních charakteristik výkonu, zejména spolehlivosti. Ke zhoršování technického stavu budov dochází v důsledku změn fyzikálních vlastností materiálů, charakteru rozhraní mezi nimi, ale i velikostí a tvarů.

Pro každého vlastníka objektu je otázka dlouhé životnosti a provozuschopnosti jeho nemovitosti velmi důležitá. Ale provozování vlastního podnikání a prostě nedostatek znalostí v úzkých oblastech často nedává příležitost udělat vše najednou. V takových případech jsou zapojeny firmy specializující se na outsourcing nemovitostí s cílem zajistit kvalitní údržbu budov.

LLC "Ovental FM" je připravena poskytnout svým zákazníkům řadu vysoce kvalitních služeb pro technickou a inženýrskou údržbu budov. Tato oblast práce získala moderní název Facility-management a zahrnuje celou řadu služeb:

opravy;
provádění kontrol všech systémů podpory života v budově;
údržba zařízení a mnoho dalšího.

Služby údržby budovy si můžete objednat kdykoli. Online aplikační služba na našem webu funguje nepřetržitě, stačí zanechat požadavek ve formuláři zpětné vazby nebo si objednat zpětné zavolání. Naši specialisté posoudí aktuální stav vašeho objektu, odborně poradí s udržením jeho správné funkce a vyberou potřebné služby z celé řady činností, které naše společnost provádí.

Outsourcing posune vaše podnikání na další úroveň

V dnešní době se stále více majitelů podniků snaží převést výkon vedlejších povinností společnosti na třetí organizace, které mají v určité oblasti odpovídající kompetence. Tento přístup poskytuje zaměstnancům podniku příležitost soustředit se na své přímé povinnosti, aniž by byli rozptylováni souvisejícími problémy, což výrazně zvýší produktivitu každého zaměstnance i společnosti jako celku.

Servisní údržba budov a staveb poskytovaná naší společností poskytuje řadu nesporných výhod:

snížení nákladů - objednáním služeb společnosti Ovental FM nebudete muset najímat a udržovat další zaměstnance na údržbu prostor - veškeré práce budou provedeny našimi silami, rychle a efektivně. Rovněž outsourcing budov dle smlouvy o komplexní údržbě nemovitostí odpadá pořízení speciální techniky a nářadí;
růst ukazatelů efektivity práce. Vaši zaměstnanci se budou moci plně ponořit do procesu plnění svých profesních povinností, aniž by je rozptylovalo odstraňování problémů. Postaráme se o všechna opravná a preventivní opatření;
zodpovědnost a zaměření na dlouhodobou spolupráci. Na kvalitě našich služeb nám opravdu záleží, proto garantujeme vynikající servis a profesionalitu našich zaměstnanců. Partnerství s námi přinese jen pozitivní výsledky a pomůže vaší společnosti prosperovat a zvyšovat její kapitál;
vysoce kvalitní práce. Pro údržbu budov používáme automatizované systémy oprav a údržby, které garantují provoz budovy na nejvyšší úrovni.

Služby společnosti Ovental FM LLC

Zkušenosti naší společnosti mají více než 10 let úspěšné práce v oblasti efektivního řízení a provozu zařízení pro různé účely (obchodní centra, maloobchodní budovy, kancelářské prostory, průmyslové objekty atd.). Mezi naše služby v oblasti údržby budov patří:

odborná technická a inženýrská údržba budov různých typů konstrukcí;
instalace a spuštění video monitorovacích systémů, požární bezpečnost, SCS, ACS;
údržba plynových zařízení, jakož i hydraulických mostů, zvedacích plošin, elektrických vysokozdvižných vozíků, elektrických kladkostrojů;
instalace instalatérství jakékoli úrovně složitosti;
Různé opravy:
- demontáž jakékoli složitosti;
- střešní krytina;
- pokládání podlahových krytin;
- svářečské práce;
- dokončení stavby.

Vždy garantujeme flexibilní přístup ke každému zákazníkovi. Při výběru požadovaného rozsahu služeb budou zohledněny: specifika zařízení, jeho nasycení inženýrskými zařízeními a komunikacemi a jejich výchozí stav. Dle výběru klienta poskytujeme několik možností práce - od "kontroly v terénu", kdy je v podniku pravidelně přítomen pouze dispečer až po nepřetržitou kontrolu všech specializovaných specialistů.

Objednáním služeb Ovental FM sro se zbavíte zbytečných starostí a hlavně nadměrných výdajů, které vznikají spontánním neodborným zásahem do údržby budov.